（2017）桂02民终76号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2017-12-01
案件名称
杨才功、王慧德房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨才功,王慧德,覃翠娟,黄友福
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终76号上诉人（原审被告）：杨才功，男，1953年10月4日出生，汉族，小学文化，住广西融安县，委托诉讼代理人：何新福，广西辩维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王慧德，男，1968年1月3日出生，汉族，高中文化，职业保安，住广西融安县，被上诉人（原审原告）覃翠娟，女，1968年4月12日出生，汉族，初中文化，无业，住广西融安县，原审被告：黄友福，男，1957年1月20日出生，壮族，高中文化，农民，住广西融安县，上诉人杨才功因与被上诉人王慧德、覃翠娟，原审被告黄友福关于房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2016)桂0224民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人杨才功的代理人何新福，被上诉人王慧德、覃翠娟到庭参加诉讼，原审被告黄友福经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨才功上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区融安县人民法院作出的(2016)桂0224民初703号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院程序违法，剥夺了上诉人的诉讼权利。本案审理过程中上诉人自始至终没有收到被上诉人提交的证据《农村信用社银行卡业务回单》，且在开庭时一审法院也没有组织双方对该证据进行质证，但是在判决中却直接将该证据作为本案认定事实的依据，一审法院此行为非法剥夺了上诉人合法的诉讼权利。二、一审法院认定事实错误。(一)一审法院认定“款项汇入杨才功的账户，款项属于二被告共同取得，均有返还义务，是适格被告”没有事实依据。上诉人在本案争议的《房屋交付合同书》中仅仅是作为黄友福的委托代理人签字，并不是《房屋交付合同书》的权利义务关系人，且在本案审理过程中，上诉人提供有《银城花园建设工程施工合同》、《施工主体情况说明》两份证据可以证明上诉人在本案中事实上是黄友福与被上诉人合作共建房屋的实际施工人，上诉人并不是一审法院所认定的“负责人”。(二)一审法院认定“款项汇入杨才功的账户”没有事实依据。本案中上诉人仅仅作为主管人在《收款收据》签字，该款上诉人并没有私自截留使用，且被上诉人没有提供过任何证据证明其60000元存入上诉人账户，而一审法院竞直接认定此事实，涉嫌枉法裁判。（三）本案为合同纠纷但是并非房屋买卖合同纠纷，应当认定为合作建房合同更为准确。《房屋交付合同书》中约定得非常清楚“自建人”为黄友福而“共建人”为王慧德；房屋构建地性质为编号：2009—XX号“宅基地”；房屋总价仅仅为：60000元；付款方式为：“按甲乙双方的空地换房协议约定，除75平方米由自建人自己负责付款外，其余超出部分的房款由共建人在自建人交房时一次性付清”。结合以上合同中的约定，本案合同纠纷应当认定为合作建房合同，而一审法院认定为房屋买卖合同而认定无效实属错误。三、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中上诉人与原审被告黄友福都不是房地产开发企业，而一审法院直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定确认合同无效属于适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院判决程序违法、认定事实错误、适用法律错误，最终导致实体判决错误，请求二审法院依法作出判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王慧德、覃翠娟答辩称：上诉人不诚信，去年有两户起诉上诉人的，上诉人已经退钱给别人，却没有退给被上诉人，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审判决。原审被告黄友福无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩以及质证的权利。王慧德、覃翠娟向一审法院起诉请求：1、确认其与黄友福、杨才功2011年1月3日签订的《房屋交付合同书》无效；2、黄友福、杨才功返还购房定金60000元；3、本案诉讼费由黄友福、杨才功承担。一审法院认定事实：黄友福、杨才功自称均为所谓“柳州市红色印记农业种植专业合作社”成员，该合作社为解决社员的住房问题，成立物业经营管理部，负责经营管理称为“银城花园”住宅建设项目，黄友福负责提供土地和证照等，杨才功负责施工，对外联系人员投资建房。2011年1月3日王慧德、覃翠娟与黄友福、杨才功签订一份《房屋交付合同书》，以黄友福为自建人，王慧德、覃翠娟为共建人，约定：自建人以申请方式取得位于府编号为2009-SSS的地块的土地使用权与共建人建设自用房，其中王慧德、覃翠娟的为第2栋X号房，对房价、面积均未书面约定，但约定2012年6月30日前交房，若逾期交房自建人按实际收取建房款日万分之三支付违约金等；黄友福在自建人栏签名，杨才功在委托代理人栏签名。2011年1月8日杨才功及黄友福出具收款收据一张注明“王慧德交来购房款60000元”，杨才功在主管人栏签名，黄友福在经手人栏签名。但时至今日，杨才功、黄友福未建起房屋，王慧德、覃翠娟要房及退款无着落，于2016年7月5日向该院起诉，判决：1、解除双方2011年1月3日签订的房屋交付合同书；2、杨才功、黄友福及时退还购房款60000元，并依约定支付违约金29520元；3、本案诉讼费由杨才功、黄友福承担。在诉讼过程中，王慧德、覃翠娟变更诉讼请求为：1、确认双方2011年1月3日签订的《房屋交付合同书》无效；2、杨才功、黄友福返还购房定金60000元；3、本案诉讼费由杨才功、黄友福承担。另查明，黄友福、杨才功开发的位于府后的“银城花园”住宅建设项目，未发现有土地使用权、商品房预售许可等相关审批证照手续，王慧德汇入的款项投入了建设项目。一审法院认为，双方订立的《房屋交付合同书》，按合同内容是商品房预售合同，黄友福、杨才功在没有取得相关合法用地、建设许可、商品房预售许可手续的情况下订立，已超出约定的交房时间，但至今黄友福、杨才功仍未办理得相关手续和建设好房屋，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，合同依法无效，依我国《合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故王慧德、覃翠娟请求返还预收购房款，于法有据，一审法院予以支持；由于黄友福、杨才功是共同经营开发建设涉诉房屋，款项汇入杨才功的账户，款项属于黄友福、杨才功共同取得，均有返还义务，是适格的被告，黄友福、杨才功互要求对方担责的辩解，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（五）项、第五十八条、第五十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项的规定，判决：一、确认王慧德、覃翠娟与黄友福、杨才功2011年1月3日签订的《房屋交付合同书》无效；二、黄友福、杨才功应返还王慧德、覃翠娟预收购房款60000元，黄友福、杨才功互负连带偿还责任。一审诉讼费减半收取1019元，由黄友福、杨才功负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据并对证据进行了质证。上诉人杨才功提交以下证据：《房屋建设协议书》、《柳州市红色印记农业种植专业合作社电脑质询单》，证明上诉人在本案房屋交付合同中仅仅是代表黄友福所在的红色印记合作社签字，上诉人只是委托代理人的身份，本案应由红色印记合作社与黄友福对被上诉人承担相应的民事责任，上诉人并不是本案的一审适格被告，所以上诉人不应当向被上诉人返还购房款的义务。被上诉人王慧德、覃翠娟不认可上诉人提交的证据。根据被上诉人王慧德、覃翠娟的申请，本院向广西融安农村商业银行股份有限公司城东支行调取到以下证据：客户信息、农村信用社（合作银行）银行卡/无折存款凭条（专用）。被上诉人申请调取以上证据，证明被上诉人已将60000元存入杨才功的账户。上诉人杨才功质证认可以上证据，但认为一审法院在没有以上证据的情况下作出判决属于程序违法。本院经审理认为，上诉人杨才功提交的证据不能证明其证明目的，本院不予采纳；被上诉人申请本院调取的证据，上诉人予以认可，本院对调取的证据的真实性予以确认。本院经审理，确认一审判决认定的事实。本院另查明，2011年1月7日王慧德将60000元存入杨才功账号22×××89农村信用社账户。本院认为，关于本案争议的性质问题，黄友福、杨才功并没有取得商品房开发的资质，王慧德、覃翠娟与黄友福、杨才功签订的《房屋交付合同书》实际上属于房屋买卖性质，一审法院据此将本案的争议定性为房屋买卖合同纠纷是恰当的。黄友福、杨才功在没有取得相关合法用地、建设许可、商品房预售许可手续的情况下与王慧德、覃翠娟订立合同，已超出约定的交房时间，黄友福、杨才功至今仍未办理得相关手续，一审法院因此认定《房屋交付合同书》无效是正确的，本院予以维持。在合同被依法确认为无效合同之后，因无效合同取得的财产依法应予返还，一审法院据此判决黄友福、杨才功返还王慧德、覃翠娟的购房款是正确的，本院予以维持。关于杨才功是否应当承担返还责任的问题，本院认为，王慧德、覃翠娟签订合同的相对人为黄友福、杨才功，并非法人或者其他组织，且将购房款转入杨才功的个人账户，因此，黄友福属于合同当事人，杨才功属于无法律依据取得王慧德、覃翠娟财产的当事人，因此，杨才功依法应当承担返还财产的民事责任。虽一审法院未能查明本案购房款汇入杨才功个人账户的事实，但根据被上诉人提交的收款收据，足以认定本案购房款系杨才功与黄友福共同收取，因此，一审法院虽程序存在瑕疵，但不影响本案的公正处理。综上所述，杨才功提出的上诉理由依法不能成立，其上诉请求依法应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元（上诉人杨才功已预交），全部由上诉人杨才功负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾庆斌审 判 员 赵舒颖代理审判员 罗贵琼二〇一七年六月二十日代书 记员 黄子晟 来源：百度“”