（2017）桂0202民初96号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-10-25

案件名称

王某某与柳州市某资产管理有限公司、柳州市某贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

柳州市城中区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王某某,柳州市某资产管理有限公司,柳州市某贸易有限公司,柳州市某房地产开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条

全文

广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0202民初96号原告王某某。委托代理人索生凤，广西君行律师事务所律师。委托代理人刘世英，广西君行律师事务所律师。被告柳州市某资产管理有限公司。法定代表人陈某。被告柳州市某贸易有限公司。法定代表人潘某，董事长。被告柳州市某房地产开发有限公司。法定代表人陈某，董事长。委托代理人张勇军，广西众维律师事务所南宁分所律师。以上三被告共同委托代理人张勇军，广西众维律师事务所南宁分所律师。原告王某某诉被告柳州市某资产管理有限公司（以下简称某资产公司）、柳州市某贸易有限公司（以下简称某贸易公司）、柳州市某房地产开发有限公司（以下简称某房开公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人索生凤、刘世英，被告某资产公司、某贸易公司、某房开公司共同委托的代理人张勇军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王某某诉称，2012年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于柳州市××××号负一层57号、建筑面积为50.41平方米的房产（产权证登记建筑面积为49.88平方米）。在签订《商品房买卖合同》时，原告还与被告某房开房开公司、被告某贸易公司签订了《租赁协议》，约定由原告将所购买的房产出租给被告某贸易公司统一经营管理，租赁期限为7年零6个月，从2012年4月1日起至2020年12月31日。租金在租赁期限内第一年每月租金3967元、以后依次为94元/㎡、107元/㎡、121元/㎡、136元/㎡等基本逐年递增。后某贸易公司又将物业委托被告某资产管理公司经营管理。因三被告拖欠租金，原告等某资产业主多次向被告催付。2016年6月15日，被告某房开房开公司出具了《柳州市某房地产开发有限公司对某资产137位业主的承诺书》，承诺：1、2016年6月30日前将2016年1月至4月所欠部分租金全部付清；2、2016年7月30日前将2016年5月、6月、7月的租金全额支付给业主；3、7月30日前配合某资产业主将公司所欠以上业主租金价值相当由业主代表所认可的可抵押物业抵押至业主委员会指定的业主委员会代表名下，并在房管部门完成抵押手续；4、2015年6月至2015年12月所欠租金及所产生的利息（从2016年1月1日起按月利率2%的方式计算利息）于8月开始每月支付所欠租金总额的20%及当期利息，直至2016年12月底前付清全部2015年所欠租金及利息；5、2016年8月起每月的返租租金在当月10日前全额支付……。2015年12月下旬，被告某房开房开公司出具欠条给原告，确认尚欠原告2015年的部分租金，并承诺于2016年6月30日前付清；2016年8月下旬，被告某房开公司又另行出具了一份欠条，确认尚欠原告2016年5月起至8月的租金。后被告某房开公司支付了少部分租金，尚欠大量租金未付，被告某资产公司和某贸易公司也没有支付租金给原告。为此，根据《民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请人民法院依法判决：1、判令三被告支付租金75186.88元、逾期付款违约金3130.2元给原告（利息按照每日万分之二，以欠付租金为本金，以后计算至付清租金和违约金为止），以上合计78317.08元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告某资产公司辩称，被告某资产公司与原告建立的租赁合同关系属实，但是所欠租金是因为市场原因导致，并不是被告某资产公司恶意拖欠租金，对于原告诉请的租金与事实有出入，原告起诉的标的超过实际欠付租金，应当以扣除已付租金的剩余租金确定所欠付的租金。逾期付款违约金的部分是由于市场原因导致请求法院对原告所诉逾期付款违约金不予支持。被告某贸易公司辩称，被告某贸易公司不是租赁合同的当事方依法对本案不承担责任。被告某房开公司辩称，被告某房开公司不是租赁合同的当事方依法对本案不承担任何责任，利息部分不应当承担。经审理查明，原告与被告某贸易公司、某房开公司三方原签订租赁协议，租赁协议约定：原告自愿出资购买的“某资产”负一层57号物业，并自愿将该物业继续租赁给某贸易公司统一经营管理。2014年4月10日，被告某房开公司与被告某资产公司签订资产管理委托书，由某房开公司委托某资产公司对属于某房开公司自有物业以及已售物业开展运营管理，作为该项目的整体运营管理人。当日，某房开公司、某贸易公司、某资产公司三方签订委托管理协议，协议约定，自本协议生效之日起，某资产公司负责某资产项目运营管理工作，某贸易公司不再负责某资产项目运营管理事宜。某贸易公司负责解除原由某贸易公司负责某资产项目运营管理工作期间签订的所有合同、协议，由某资产公司接管并另行签订相关合同、协议，某贸易公司应当予以配合。2014年4月10日以后由某资产公司经营管理某资产项目。原告与被告某资产公司重新签订租赁协议，协议约定：原告出资购买的柳州市××××号某资产项目负一层57号物业自愿租赁给被告某资产公司统一经营管理。租赁期间被告可以对该物业采取出租（包括转租、分租）或者其他方式经营管理使用，被告因租赁、经营管理及使用该物业所获得的收益归被告所有，与原告无关。合同约定租金标准第一年为3967元，第二租赁年度租金以租赁场所建筑面积94元/㎡/月计算，第三租赁年度租金以租赁场地建筑面积107元/㎡/月计算，第四年租赁年度租金以租赁场地建筑面积107元/㎡/月计算，第五租赁年度租金以租赁场地建筑面积121元/㎡/月计算……。被告按月支付租金，支付日期为每月10日前。如被告不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金；超过三个月未支付，原告有权解除本协议，不退保证金，被告对租赁商铺的装修归原告所有作为对原告的全部赔偿。由于某资产公司拖欠房屋租金，原告与某房开公司进行协商，某房开公司于2016年6月15日出具了《柳州市某房地产开发有限公司对某资产137位业主的承诺书》，承诺：1、2016年6月30日前将2016年1月至4月所欠部分租金全部付清；2、2016年7月30日前将2016年5月、6月、7月的租金全额支付给业主……；2015年12月30日，被告某房开房开公司出具欠条给原告，确认尚欠原告2015年6月至12月的租金合计35643.55元，并承诺于2016年6月30日前付清；2016年8月下旬，被告某房开公司又另行出具了一份欠条，确认尚欠原告2016年5月起至8月的租金23034元。由于某房开公司、某资产公司都没有兑现承诺或者按合同支付租金及违约金，仅在2016年8月份支付租金2879元，10月份支付租金4030.88元，其余部分租金至今尚未向原告支付，原告提起诉讼。以上事实，有产权证、租赁协议、承诺书、欠条、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告某资产公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议一经签订，对协议双方均有约束力。原、被告双方在协议中就租期、租金金额以及支付方式、违约责任都做出了明确约定，双方应按照约定履行义务。原告按照合同约定交付租赁标的给被告使用，被告应当按约定向原告支付租金，被告未按时向原告支付租金，原告依据合同约定要求被告支付租金及违约金的诉请于法有据，本院予以支持。关于本案责任主体的确定及其承担的法律责任。原告与被告某贸易公司、某房开公司三方签订租赁协议，原告自愿将其从某房开公司购买的柳州市××××号某资产项目负一层57号物业租赁给某贸易公司统一经营管理。2014年4月10日被告某房开公司与被告某资产公司签订资产管理委托书，由某房开公司委托某资产公司对属于某房开公司自有物业以及已售物业开展运营管理，作为该项目的整体运营管理人。当日，某房开公司、某贸易公司、某资产公司三方签订委托管理协议，协议约定，自本协议生效之日起，某资产公司负责某资产项目运营管理工作，某贸易公司不再负责某资产项目运营管理事宜。原告与被告某资产公司重新签订租赁协议，协议约定：原告出资购买的柳州市××××号某资产项目负一层57号物业自愿租赁给被告某资产公司统一经营管理。原告与某资产公司重新建立了租赁协议关系，原告与被告某贸易公司的租赁关系自然解除，协议约定的权利义务仅约束协议当事人，故被告某贸易公司对原告与被告某资产公司签订的租赁协议期限内的租金不存在支付义务，应由承租人某资产公司支付，所拖欠的租金及违约金由某资产公司承担清偿责任，故原告主张被告某资产公司支付租金及逾期付款违约金的诉请有事实法律依据，本院予以支持；原告主张被告某贸易公司支付租金及逾期付款违约金的诉请没有事实法律依据，本院不予支持。另外，由于某资产公司未按时向原告支付租金，某房开公司与原告进行协调，并分别于2015年12月、2016年8月出具两份欠条，欠条列明：“柳州市某房地产开发有限公司由于资金困难，尚欠你在某资产购买的物业租赁租金如下……。”2015年12月欠条列明：“以上欠款，柳州市某房地产开发有限公司保证在2016年6月30日前全部结清给业主。某房开公司出具的承诺书，承诺由某房开公司向某资产业主支付欠付的租金。结合被告某房开公司出具的欠条和承诺书，某房开公司已明确作出自愿承担某资产公司拖欠租金的清偿责任的意思表示，被告某房开公司做出的上述承诺属于债的加入，被告某房开公司应遵守承诺履行义务，对某房开公司出具欠条拖欠原告的租金部分承担清偿责任，超出的部分由于某房开公司没有作出清偿的意思表示，故不用承担清偿责任。根据某房开公司分别于2015年12月、2016年8月出具两份欠条，某房开公司欠付原告租金合计58677.55元，原告确认被告已于2016年8月份支付租金2879元，现尚欠原告55798.55元，原告主张被告某房开公司对以上欠付租金承担清偿责任有事实法律依据，本院予以支持，超出部分没有事实法律依据，本院不予支持。关于租金计算问题。2015年6月至2016年8月欠付租金55798.55元；2016年9月至12月已付租金4030.88元，欠付租金17545.12元（5394×4-4030.88）。关于逾期付款违约金计算的问题。由于原告与被告某资产公司签订租赁协议时已经对逾期付款违约金作出明确约定，根据租赁协议的约定：则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付违约金。故原告主张被告某资产公司支付2015年6月至12月逾期付款违约金以所欠租金35643.55元为基数从2016年1月1日开始按每日万分之二计至租金清偿之日止，2016年5月至8月逾期付款违约金以所欠租金20155元为基数从2016年8月23日开始按每日万分之二计至租金清偿之日止，该项诉请于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：一、被告柳州市某资产管理有限公司、柳州市某房地产开发有限公司向原告王某某支付2015年6月至2015年12月、2016年5月至2016年8月欠付租金合计55798.55元；二、被告柳州市某资产管理有限公司向原告王某某支付2016年9月至12月欠付租金合计17545.12元；三、被告柳州市某资产管理有限公司向原告王某某支付逾期付款违约金（2015年6月至12月逾期付款违约金以所欠租金35643.55元为基数从2016年1月1日开始按每日万分之二计至租金清偿之日止，2016年5月至8月逾期付款违约金以所欠租金20155元为基数从2016年8月23日开始按每日万分之二计至租金清偿之日止）；四、驳回原告王某某其他诉讼请求。案件受理费1758元、保全费803元，合计2561元（原告已预交），由被告柳州市某资产管理有限公司负担。上述债务义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人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