（2016）云2901民初1830号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2018-05-29

案件名称

张明伟与杨云凤租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

大理市人民法院

所属地区

大理市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张明伟,杨云凤

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初1830号原告张明伟，男，1983年3月11日生，白族，云南省大理市人，个体户，住大理市。委托代理人左绍强，男，1965年6月15日生，彝族，云南省漾濞县人，住云南省漾濞县。系张明伟亲戚，特别授权代理。被告杨云凤，女，1964年9月1日生，汉族，云南省大理市人，个体户，住大理市。委托代理人张崇金，男，1964年8月20日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。系杨云凤丈夫，特别授权代理。委托代理人汤仕学，云南江风律师事务所律师，特别授权代理。原告张明伟诉被告杨云凤租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张明伟及其委托代理人左绍强，被告杨云凤的委托代理人张崇金、汤仕学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张明伟诉称，2015年12月24日，经双方协商签订了《租赁合同》，原告租得被告大理古城博爱路14号铺子一间，原告开设“巍山扒肉饵丝”特色小吃店，租金60000元／年。原告进行铺面装修装饰投入资金20000元，购买了蔬菜展示柜、桌椅9套、蒸煮焖炖、锲洗炒灶、锅碗瓢盆等餐饮设备用具共计24170元，开设经营餐饮（风味小吃），安全卫生、服务周到，风味独特，生意兴隆，平均每天营业收入2400元以上，月利润22000元左右。2016年7月24日，被告要求停止经营并强行断了电，究其原因后才知被告将与其无租赁关系的六十医院房产租赁给原告骗取租金，因为部队要收回铺子，强行终止合同。原告一次性付清了一年的租金60000元，被告于2016年7月27日退还租金25000元。经过协商被告退还了5个月的租金，但是拒绝赔偿因为终止合同造成的其他经济损失。综上事实，被告故意隐瞒事实，用欺诈手段签订租房合同，骗取了原告的租金，合同自签订之日起无效，被告具有完全过错责任。原告按一年期投资铺面装修装饰，投资购买了餐饮设备用具，因为被告中途终止合同，使原告的所有投资无法回本，投资预期收益蒙受巨大损失。根据《合同法》第五十二条第一款，第五十八条的规定，被告应当返还租金并赔偿原告的一切损失，为了挽回损失，特此提起诉讼，诉讼请求为：判令被告返还租金（7个月×5000元）35000元，赔偿损失【5个月×22000元（利润）+8333元（装修装饰折旧）+10070元（餐饮设备用具折旧）】128403元，两项合计163403元；诉讼费用由被告承担。被告辩称，涉案房屋是被告通过招标方式从部队合法租赁来的。原告与被告已经在协商一致的基础上解除了合同，且被告也已经退回了五个月的租金给原告，原告提出起诉属于滥用诉权。造成涉案合同不能履行的原因是部队根据中央军委的决定要收回房屋。根据我国法律规定，被告基于国家政策的变动导致合同不能履行的，不需要承担相应的赔偿责任。原告要求被告赔偿损失无事实及法律依据。原告也没有对房屋进行装修，餐饮用具损失和每天的盈利被告均不认可。请求法庭驳回原告的诉讼请求。为证明其诉讼主张，原告张明伟向本院提交了如下证据材料：一、张明伟身份证复印件1份，以证明原告的身份情况；二、租赁合同1份，以证明合同租期、租金情况；三、2016年7月22日解放军六十医院起诉杨云凤租赁合同纠纷案件的民事诉状、大理市人民法院应诉通知书、传票各1份，以证明杨云凤与解放军六十医院无租赁商铺的合同关系，杨云凤隐瞒原告无租赁商铺的事实，欺骗原告签订租赁合同；四、租赁空商铺照片1张，以证明租赁空商铺尚未装饰的现状；五、商铺经营期间的照片6张，以证明原告经营期间生意较好，营业收入可观；六、购置餐饮用具数量、价格清单1份、票据2份，以证明价格合计24170元。经质证，被告对原告提交的第一组证据三性无异议；对第二组证据真实性无异议，对证明方向有异议；对第三组证据认为系影印件不认可，与本案无关联性；对第四、五、六组证据三性不认可。本院认为，原告提交的第一、二、三、四、五组证据均真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认；对于第三、五组证据不能证实原告的证明方向，对其证明力不予确认；原告提交的第六组证据形式不合法，本院不予确认。为证明其答辩主张，被告杨云凤向本院提交了如下证据材料：一、被告的身份证复印件1份，以证明被告的身份情况；二、收条1份，以证明被告退回给原告5个月的租金，原合同双方已经解除；三、2016年6月1日、6月24日、8月10日通知3份，以证明被告要求终止合同是因为部队根据中央军委决定要收回涉案房屋；四、解放军六十医院证明1份，以证明被告杨云凤承租解放军六十医院19间铺面，可以转租，根据军委58号文件要求部队停止一切对外有偿服务，六十医院通知后张明伟于2016年7月29日腾出铺面及附属设施；五、照片7张，以证明六十医院已将被告租赁房屋收回。经质证，原告对被告提交的第一、二组证据三性无异议，对证明方向不认可；对第三组证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对第四组证据的真实性不认可，但认可张明伟已经腾退商铺；对第五组证据中第1张照片认可，对其他照片认为与本案无关联性。本院认为，被告提交的证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。在审理过程中，原告申请对租用铺面的装修价值、餐具价值和停业损失进行评估鉴定，经本院委托大理州建筑工程司法鉴定中心进行鉴定，但大理州建筑工程司法鉴定中心以餐具损失费本单位无鉴定许可资质，不能开展鉴定工作为由退回本院。经质证，原告及被告对退回鉴定委托函的真实性、合法性、关联性无异议。根据确认的上述证据和庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2013年3月12日，被告杨云凤向解放军第六十中心医院租赁了位于大理市××镇××路原考试院铺面19间。2015年12月24日，原、被告双方经协商一致签订了《租赁合同》一份，合同约定：一、被告将位于大理古城博爱路宗地自编号14号铺面一间出租给原告使用；二、年租金为60000元；三、租期暂定一年，从2016年1月1日起至2017年1月1日止；四、原告应爱护设备，按时交纳水、电费及其他费用；五、合同自双方签字后生效，原告可以转让铺面。合同签订后，原告向被告交纳了年租金60000元，被告将上述铺面交给原告使用。原告将租用铺面用于经营“巍山扒肉饵丝”小吃店。原告因经营需要购买了桌椅、餐饮设备等用具。2016年6月1日，解放军第六十中心医院向被告及各租户发出通知，通知内容是根据中央军委58号文件精神，要求所有部队单位停止一切对外有偿服务活动，要求收回出租场所及铺面。2016年7月，解放军第六十中心医院还以杨云凤作为被告向本院起诉，该案件以撤诉方式结案。被告收到该案本院传票后，经与原告协商，被告于2016年7月27日退回给原告五个月租金25000元，原告在出具给被告的收条上注明原合同终止。原告于2016年7月29日腾出铺面房屋，铺面内的餐具也由原告自行带走。现原告以被告拒绝赔偿因为终止合同造成的其他经济损失为由向本院起诉。在本案审理过程中，原告申请对租用铺面的装修价值、餐具价值和停业损失进行评估鉴定，经本院委托大理州建筑工程司法鉴定中心进行鉴定，但大理州建筑工程司法鉴定中心以餐具损失费本单位无鉴定许可资质，不能开展鉴定工作为由退回本院。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为是否存在合同撤销或者无效的法定情形，租赁合同是否终止、被告是否存在违约行为。本院认为，原告张明伟与被告杨云凤签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，原告已向被告支付了年租金60000元，被告也将租赁的铺面交给原告使用。双方均未产生违约行为。我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。我国合同法第五十四条第一款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。从本案查明的事实分析，原、被告签订的租赁合同并不存在上述无效情形，以及变更或者撤销的情形。因此，原告认为合同无效或者撤销合同的主张不能成立。我国合同法第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。本案双方的租赁合同不能继续履行是由于租赁铺面的所有人解放军第六十中心医院根据中央军委58号文件精神，要求所有部队单位停止一切对外有偿服务，要求收回出租场所及铺面而引起。铺面房屋的所有人要求收回房屋的理由符合上述法律规定，被告基于上述原因要求提前终止合同的行为不应视为违约，但应对由此造成的损失进行合理的补偿。2016年7月27日，经双方协商后被告退回给原告五个月租金25000元的行为合法，本院予以确认，自此双方签订的租赁合同应视为解除。由于原告腾让租赁铺面时餐具已经自行搬离，原告所主张的餐具损失并不存在，本院对该餐具损失和租金损失不予支持。当事人对自己提出的诉讼主张有责任提供证据，本案中，原告虽申请对租用铺面的装修价值、餐具价值和停业损失进行评估鉴定，经本院委托大理州建筑工程司法鉴定中心进行鉴定，但大理州建筑工程司法鉴定中心以餐具损失费本单位无鉴定许可资质，不能开展鉴定工作为由退回本院。因此，原告对于要求被告赔偿的装修损失和经营损失的主张不能提交证据予以证明，该项主张不成立，本院不予支持。被告提出的答辩意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张明伟的诉讼请求。案件受理费3568元，由原告张明伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审　判　长　　龚　文审　判　员　　张汝爱代理审判员　　杨艳姣二〇一七年六月二十日书　记　员　　李　静 关注微信公众号“”