（2017）琼97民终572号
裁判日期: 2017-06-20
公开日期: 2018-07-18
案件名称
余鑫、黄海英与儋州晋发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
海南省第二中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余鑫,黄海英,儋州晋发房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终572号上诉人（原审原告）:余鑫，男，汉族，1965年12月5日出生，现住海南省儋州市那大镇。上诉人（原审原告）:黄海英，女，汉族，1981年12月22日出生，现住海南省儋州市那大镇。委托诉讼代理人：王建波，儋州市雅星法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：儋州晋发房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇。法定代表人：周克伦，该公司董事长。委托诉讼代理人:盛甘露，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴龙辉，湖南金州律师事务所律师。上诉人余鑫、黄海英因与被上诉人儋州晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。余鑫、黄海英上诉请求：撤销一审判决，支持余鑫、黄海英的诉讼请求。事实和理由：1、《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定的强制性规定，属合法有效的合同。上诉人依约支付了购房款，但未能依约取得《房屋所有权证》，主要是因为被上诉人的原因。首先，被上诉人违法占地，超出1715平方米使用地，而且至今拒交罚款。另一个原因是被上诉人将小区业主缴纳的住宅专项维修资金至今没有存入主管部门设立的住宅专项维修资金专户。2、根据双方签订的《房屋买卖合同》在房屋交付使用后360日内为上诉人办理并取得《房地产权属证书》，上诉人根据双方合同约定和《合同法》第107条规定起诉要求被上诉人赔偿违约金合理合法。根据合同相对性原则，《合同法》第121条规定，被上诉人即便因为第三人的原因造成违约，其仍应向买受人的上诉人承担违约责任。《商品房买卖合同解释》也是针对商品房买卖合同纠纷案件做出的，涉及的主体只能有出卖人和买受人，能够解决争议的也是两者。上诉人不存在违约行为，那逾期办证的原因就是被上诉人的责任，其应当按照《商品房买卖合同解释》第18条第（一）款规定承担违约责任，支付违约金。被上诉人晋发公司辩称：1、涉案项目系由于政府审计及相关部门行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法正常办理房屋产权证，逾期办证并非被上诉人的责任导致，并且提供了所有关于此事相关的政府文件进行证明，原审法院也致函相关行政部门进行询证。2016年12月7日，儋州市住房和城乡建设局终于同意恢复产权证办理手续。2、原审法院适用法律正确，被上诉人不应当承担逾期办证违约责任。在本案中，被上诉人一直在积极推动涉案项目房屋产权证书办理工作，并非没有积极履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而是由于被上诉人不可抗力因素导致办证不能故不应承担违约责任。而且，《商品房买卖合同》第十四条明确约定，“如因出卖人的责任”，买受人不能在约定的期限内取得房地产权证书的，被上诉人才需要承担违约责任。故本案不适用违约金条款。3、上诉人要求被上诉人限期办证是缺乏法律依据，亦是无法实际执行的。办理房屋产权证书是一项涉及被上诉人行为、行政行为在内的综合性事务。并不单方面取决于被上诉人，被上诉人对于办妥房屋产权证的时间是不能决定和所控制的。一审法院认定的事实：余鑫、黄海英与晋发公司于2012年11月30日签订《商品房买卖合同》，约定由晋发公司将依法取得土地使用权地块上建设的商品房海南亚澜湾第5栋2402号房卖给余鑫、黄海英，房屋总价款364736元。付款方式为双方签订合同时支付首期房款，余款申请办理银行按揭贷款支付。合同约定房屋交付期限为2013年4月28日前。双方合同还约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，余鑫、黄海英依约支付了购房款，晋发公司亦依约将房屋交付余鑫、黄海英使用，但涉案房屋权属证书尚未办理完成。另查明，晋发公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续后开工建设涉案项目。2014年10月20日，儋州市国土环境资源局向晋发公司下发《关于催缴调整容积率及土地违约金的通知》，要求晋发公司补缴调整容积率补缴土地价款2232.78万元。2014年10月25日，儋州市国土环境资源局致函儋州市住房和城乡建设局建议暂停项目用地规划许可相关手续，儋州市住房和城乡建设局立即暂停了项目用地规划手续的办理工作。2014年11月28日、2016年4月27日，儋州市人民政府两次向国家审计署长沙特派办海南土地专项审计组发出《关于对儋州晋发房地产开发有限公司“亚澜湾”项目用地有关情况说明的函》，说明“亚澜湾”项目用地执行2010年版控规指标是合理的，不存在增容费问题。2014年12月22日，儋州市国土环境资源局向儋州市住房和城乡建设局致函，建议“暂停亚澜湾项目一期已竣工的7号栋楼未销售的集中商业房产，总面积为6267.01平方米的一切规划许可业务，并给予恢复办理该项目其他规划许可及相关业务手续”。2016年6月6日，儋州市人民政府形成[2016]60号专题会议纪要，决定同意省国土资源厅及审计署长沙特派办恢复办理该项目正常报建手续的意见，由市住房城乡建设局及市国土资源局恢复办理该项目房地产相关业务。该会议纪要注明：1、省国土资源厅认为应将历史遗留问题与办理手续分开，先恢复办理亚澜湾项目房地产相关手续，历史遗留问题可专题研究。2、审计署长沙特派办答复是亚澜湾项目有关问题的整改，对超出的1715平方米的建筑面积，该处罚的应处罚，该补缴费用的补缴费用，但不应该停办正常规划验收业务，不能影响购房人的正当权益和社会稳定。2016年7月12日，晋发公司向儋州市住房和城乡建设局申报《儋州市建设工程竣工规划验收审核表》。政府相关部门暂停亚澜湾项目用地规划相关许可手续后，晋发公司多次向儋州市政府去函要求恢复亚澜湾项目房产业务。本案诉讼中，一审法院向儋州市住房和城乡建设局发出《关于了解案涉亚澜湾房产相关情况的函》，该局于2016年12月1日复函称：2014年我局配合国家审计署特派办海南土地专项审计署该项目土地情况，因资料交接管理不完善造成资料丢失。且根据国家审计署要求暂缓办理该项目相关后续许可手续，导致规划竣工备案、房屋产权证至今不能办理。……因该项目《建设工程规划临时许可证》为B证且原件丢失，该公司已于2016年11月29日在《海南日报》登报，待登报过7天后我局方可给予《建设工程规划临时许可证》B证换发《建设工程规划临时许可证》A证，估计本月25日前完成办理规划、施工竣工验收备案。余鑫、黄海英向一审法院起诉请求：1、晋发公司限期为余鑫、黄海英办理《房地产权属证书》；2、晋发公司支付违约金3647.36元。一审法院认为，本案争议焦点为晋发公司应否限期为余鑫、黄海英办理《房地产权属证书》并支付违约金。本案双方签订的《商品房买卖合同》，约定晋发公司将涉案房屋出卖给余鑫、黄海英，双方对出售的房屋面积、价款、违约责任等问题进行了约定。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，余鑫、黄海英依约支付了购房款，晋发公司将房屋交付余鑫、黄海英使用，现因涉案房屋权属证书未能按期办理双方产生争议。本案争议关键是逾期未能办证是否因晋发公司的责任导致。根据本案查明事实，在涉案项目相关许可手续办理过程中，由于政府审计及相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法办理房屋产权登记，本案中逾期办证并非系晋发公司的责任导致。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金，故本案余鑫、黄海英主张晋发公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定，不予支持。关于限期办证问题，由于办证系行政主管部门的职权，晋发公司的合同义务为在合同约定期限内将办证所需材料递交办证机关，晋发公司没有能力确定办证时间。另外，办理产权登记手续条件目前尚未具备，故对余鑫、黄海英的主张不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回余鑫、黄海英的诉讼请求。案件受理费25元，由余鑫、黄海英负担。二审中，余鑫、黄海英提交新证据：1、儋州市国土资源局儋国土资答复（2017）32号《信访事项答复意见书》，拟证明截止2017年3月5日止，晋发公司未向国土局提交办证申请及未提交办理不动产权证（房产证）所需材料；2、儋州市人民法院（2017）琼9003民初24号民事判决书，拟证明晋发公司代收包括余鑫、黄海英在内的亚澜湾小区住宅专项维修基金后，未依照行政法规的规定及时移交，在房地产行政管理部门向晋发公司通知缴存后仍未移交，其行为已构成违法违约的事实。晋发公司对证据1的真实性、合法性无异议，对该份材料的关联性及所证明内容有异议。房屋产权证办理涉及到多个部门，现程序尚未走到国土局，国土局答复意见中陈述的未提交办证申请、手续材料这一情况属实，但晋发公司不存在拖延未办理房屋产权证的情形。对于证据2的真实性、合法性、关联性有异议，民事判决书与本案没有关联性，本案需要查明的核心事实是到底什么原因导致逾期办证。本院认为，证据1系儋州市国土资源局的文件，对文件中晋发公司截止2017年3月5日止未提交办证所需材料的事实晋发公司并无异议，故对该份证据的三性予以确认。对（2017）琼9003民初24号判决书的真实性予以确认。二审查明的事实与一审查明的一致，应予以确认。本院认为，本案的争议焦点是晋发公司应否限期为余鑫、黄海英办理《房地产权属证书》并支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方争议关键是逾期未能办证是否因晋发公司的责任导致。根据儋州市人民政府儋府函[2014]275号《儋州市人民政府关于对儋州晋发房地产开发有限公司“亚澜湾”项目用地有关情况说明的函》、儋州市国土环境资源局2014年12月22日向儋州市住房和城乡建设局发儋土环资函[2014]757号《儋州市国土环境资源局关于建议暂停亚澜湾项目一期7号栋楼规划许可业务及恢复该项目其他规划许可的函》以及2016年6月6日儋州市人民政府形成[2016]60号专题会议纪要、儋州市住房和城乡建设局2016年12月1日《关于亚澜湾项目报建情况的复函》可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非晋发公司的责任。故余鑫、黄海英请求晋发公司支付违约金不符合双方合同的约定。余鑫、黄海英上诉称未能依约取得《房屋所有权证》是因为晋发公司未能交存住宅专项维修资金。对此本院认为，儋州市住房和城乡建设局向晋发公司发出《关于尽快交存维修资金的通知》是在2016年11月11日。而2014年10月儋州市国土局、住建局即已暂停涉案项目的相关审批业务。2016年6月6日儋州市人民政府的[2016]60号专题会议纪要亦已同意恢复办理该项目房地产相关业务。而且儋州市住房和城乡建设局2016年12月1日向一审法院发出的《关于亚澜湾项目报建情况的复函》中指出“2014年我局配合国家审计署特派办海南土地专项审计署该项目土地情况，因资料交接管理不完善造成资料丢失。且根据国家审计署要求暂缓办理该项目相关后续许可手续，导致规划竣工备案、房屋产权证至今不能办理”。该函并未提及逾期办证是因为晋发公司未能交存住宅专项维修资金。故余鑫、黄海英上诉称未能依约取得《房屋所有权证》是因为晋发公司未能交存住宅专项维修资金缺乏证据支持，本院对该上诉理由不予采纳。关于晋发公司是否应限期为余鑫、黄海英办理权属证书的问题。办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，晋发公司无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、第四款亦规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。故余鑫、黄海英请求晋发公司限期办理权属证书的实质内容包含请求晋发公司协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故晋发公司应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助余鑫、黄海英办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。一审法院以办证系行政主管部门的职权，晋发公司没有能力确定办证时间且办理产权登记手续条件目前尚未具备为由，驳回余鑫、黄海英该项诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实基本清楚，处理结果部分不当，本院予以纠正。上诉人上诉部分有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初3406号号民事判决；儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助余鑫、黄海英办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；驳回余鑫、黄海英其他诉讼请求。一审案件受理费25元及二审案件受理费50元，由儋州晋发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 王柱进审 判 员 龙蜀娟二〇一七年六月二十日法官助理 刘远帆书 记 员 路仪婷附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度搜索“”