（2017）粤0902民初1138号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2018-07-13

案件名称

中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行与曹利有房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

茂名市茂南区人民法院

所属地区

茂名市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行,曹利有

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条

全文

广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初1138号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行，住所地茂名市文明中路。法定代表人：林拳，该行行长。委托诉讼代理人：孙国铜，男，该行职员。委托诉讼代理人：张晓宇，男，该行职员。被告：曹利有，男，汉族，住高州市。委托诉讼代理人：张卫红（系被告曹利有妻子），女，汉族，住高州市。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行（以下简称邮政储蓄银行）诉被告曹利有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政储蓄银行的委托诉讼代理人孙国铜、被告曹利有及其委托诉讼代理人张卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政储蓄银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付原告租金50760元及利息（租金、利息暂计至2016年6月，共3个月；租金所产生的利息按同期中国人民银行一年期的贷款基准利率的四倍收取）；3、判决被告支付原告违约金172014元（合同租金总额10%）；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告邮政储蓄银行与被告曹利有于2014年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定将位于茂名市××山××号大院*号商铺及*铺中的一部分（面积合计188平方米）租给被告使用，租赁期限从2014年5月1日起至2021年10月31日，共7年零6个月，前二年房屋租金不变，标准为90元/平方米/月（月租金=本期租金标准×租赁面积；季度租金=本期租金标准×租赁面积×3），第三年后每年对租金进行一次上调，调整增幅为上期租金的5%；租金采用先支付租金后使用方式，每年分四期（三个月一期）向原告邮政储蓄银行支付房屋租金，每期租金于每季第一个月10日前，将租金划转到原告邮政储蓄银行指定的银行账户；如被告违反合同约定，原告有权终止合同并收回该房屋，同时被告要按合同租金总额10%作为违约金支付给原告。合同签订之日起，原告邮政储蓄银行正式移交房屋给被告使用。合同签订后，被告曹利有多次未能准时向原告邮政储蓄银行交付租金，截止2017年3月27日，被告曹利有仅支付了自2014年5月至2016年3月期间的租金，尚欠原告从2016年4月至2016年6月共三个月的租金，合计50760元。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告曹利有辩称：1、其于2014年5月和詹广军、曹华勇、谢伟、彭杰合伙经营位于茂名市××山××号“三雄极光”商铺，当时以其一人名字与原告邮政储蓄银行签订租赁合同；其已于2014年10月退股了，实质上是其他合伙人拖欠租金。因此，其认为实际上所欠租金和违约金应由原合伙人詹广军、曹华勇、谢伟、彭杰共同负担。2、其拖欠高额租金原告邮政储蓄银行也有责任，直到2016年8月7日原告邮政储蓄银行才告知其本人其余合伙人拖欠租金一事，根据合同的约定，其余合伙人未能按时交租，原告应该及时通知其。3、其没有能力独立偿还租金及违约金，恳请法院考虑到其经济能力，象征性判罚违约金给原告邮政储蓄银行，其愿意承担租金、违约金及本案诉讼费用共8万元给原告邮政储蓄银行。原告邮政储蓄银行围绕诉讼请求依法提交了被告的身份证、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、原告与第三人梁红签订的《房屋租赁合同》、合同租金计算表、中国邮政储蓄股份结算账户凭证客户回单等证据；被告曹利有未向本院提交证据。经庭审证据交换和质证，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邮政储蓄银行（甲方）与被告曹利有（乙方）于2014年4月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于茂名市××山××大院（××山××路××）*号商铺及*号商铺，以上租赁面积合计188平方米；租赁期限从2014年5月1日起至2021年10月31日止，共计7年零6个月；前二年房屋租金不变，标准为90元/平方米/月（月租金=本期租金标准×租赁面积；季度租金=本期租金标准×租赁面积×3），第三年后每年对租金进行一次上调，调整增幅为上期租金的5%；房屋租金支付方式采用先支付租金后使用方式，乙方每年分四期向甲方支付房屋租金；每期租金于每季第一个月10日前将租金划至甲方指定的银行账户；租赁期间，乙方如拖欠房租一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方在承租期内违约及单方面提出解约，应提前三个月书面通知甲方，乙方应按合同租金总额10%的违约金支付给甲方。合同签订至今，原告邮政储蓄银行共收取了案涉租赁房屋从2014年5月至2016年3月止共23个月的租金389160元。被告曹利有从2016年4月起拖欠原告租金。原告邮政储蓄银行为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。另查明，原告邮政储蓄银行出租给被告曹利有使用的位于茂名市××山××大院（××山××路××）*号商铺及*号商铺，是原告邮政储蓄银行于2011年10月20日从出租方梁红处承租而来，合同约定承租方邮政储蓄银行有权对部分房屋自行对外进行转（招）租，无需征求出租方同意，租金归承租方邮政储蓄银行所有。庭审中，原告邮政储蓄银行确认案涉租赁房屋已于2017年4月转租给第三方使用，其起诉仅要求被告曹利有支付2016年4月至2016年6月共三个月的租金50760元及至租金付清时止的利息，利息按中国人民银行一年期的贷款基准利率的四倍收取；其主张的违约金按合同租金总额的10%收取，合同租金总额指整个租期的租金共1720146.89元，即违约金为172014.69元。被告曹利有则抗辩称违约金过高，按整个租期的租金总额收取违约金明显不合理，在2016年4月前其已交纳租金给原告不算违约，2017年4月原告转租后其也不算违约，因此应从不交租金开始即2016年4月计至转租他方之前即2017年3月的租金总额计算违约金。本院认为，原告邮政储蓄银行与被告曹利有所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，原、被告双方均应根据约定享受权利和履行义务。被告曹利有未能依约及时支付租金，构成违约，原告邮政储蓄银行有权解除合同，并要求被告曹利有承担违约责任。现原告邮政储蓄银行请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及要求被告曹利有支付2016年4月至6月的租金50760元的诉讼请求，具有合同依据，不违反法律规定，本院予以支持。被告曹利有辩称其已退股，该租金应由其原合伙人负担，但未能提交证据证实存在合伙以及散伙的事实，根据合同的相对性，原告邮政储蓄银行依据《房屋租赁合同》起诉合同中的承租人支付租金，于法有据，因此被告曹利有该辩论意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约金的问题。原告邮政储蓄银行与被告曹利有在合同中事先约定违约金，是合同自由原则的体现，原告邮政储蓄银行要求被告曹利有支付违约金，具有合同约定，本院予以支持。但为了确保合同的诚信履行，防止滥用合同自由原则，在约定违约金过高时，法院行使适度的干预权，也是符合契约正义理论的要求，现被告曹利有主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，本院应当依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”一般可以认定违约金过高的情形，此“造成损失”应适用该条第一款“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被告曹利有从首次拖欠季度租金时起，已经违反合同约定，原告邮政储蓄银行即可开始追究被告曹利有相关违约责任，但原告邮政储蓄银行未及时在合理的期间内向被告曹利有主张违约责任，则无权就扩大的损失请求赔偿。综合考量本案的具体情况，被告曹利有自2016年4月开始拖欠租金，直至2017年4月原告邮政储蓄银行将涉案房屋转租给第三方，可见原告邮政储蓄银行损失的租金应从2016年4月起至2017年3月止共12个月，合计租金总额为212346元（188㎡×90元/㎡/月+188㎡×94.5元/㎡/月×11个月）。综上，本院认为原告邮政储蓄银行以合同租金总额10%计算违约金过高，应予以调整，应以损失的租金总额212346元作为本案的实际损失计算违约金为宜，则本案违约金应为21234.6元（212346元×10%）。被告曹利有抗辩称违约金过高，按整个租期的租金总额收取违约金明显不合理等辩论意见，本院予以采纳。关于利息的问题。据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，因被告曹利有逾期支付租金，故原告邮政储蓄银行在主张被告曹利有支付违约金后，还有权要求被告曹利有支付逾期租金的利息。根据《房屋租赁合同》的约定，被告曹利有应在2016年4月10日前将涉案商铺2016年4月至6月的租金支付给原告邮政储蓄银行，但没有明确约定逾期支付租金的利息的计算标准，本院认为本案逾期支付租金的利息应从逾期支付之日即2016年4月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至租金付清之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行与被告曹利有于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告曹利有于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金50760元及利息（从2016年4月10日起至租金付清之日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行；三、限被告曹利有于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金21234.6元给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4642元，减半收取2321元（原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行已预付），由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行负担1571元，由被告曹利有负担750元。被告曹利有应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员　程柳梅二〇一七年六月二十日法官助理　杨惠雯书 记 员　杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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