（2017）京0102民初14773号

裁判日期: 2017-06-20

公开日期: 2017-09-08

案件名称

周晓红与王衍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周晓红,王衍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第九十三条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书(2017)京0102民初14773号原告：周晓红，女，1967年7月20日出生，汉族，北京御都之宏文化传播发展有限公司法人，住北京市西城区。被告：王衍，男，1961年10月3日出生，汉族，北京麦果果商贸有限公司经理，户籍地乌鲁木齐市。委托代理人：罗肖，北京市华堂律师事务所律师。原告周晓红与被告王衍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告周晓红，被告罗肖之委托代理人王衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晓红向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的房屋租赁合同;2、将北京市西城区xxx楼底商北侧第一间内的二层拆除;3、要求被告赔偿违约责任和全部损失30万元整；4、被告将北京市西城区xxx楼底商北侧第一间腾空交付原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年4月7日签合同至2012年3月19日止，续签新合同自2012年3月20日至2018年3月19日止。2013年8月中旬，原告去水果超市查房发现被告在承租房的配电室及水房处未经原告允许和书面同意擅自将此地打了两层隔断，存放杂物及各种物品，造成严重的消防安全隐患。原告及时和被告沟通要求恢复原样，被告含糊其辞答应，但事后并没有理会原告的合理要求。直至2017年5月5日下午，原告去被告水果超市查水表发现被告擅自将承租房的配电室及水房一面墙和中间门框部分拆建打通。原告立刻给被告王衍打电话告诉他立即恢复原样，被告又一次不予理会原告的合理要求。2017年5月7下午，距两日后被告乜有任何音讯及恢复情况的信息。原告将告知书送达店长，并让他直接发给被告人王衍，并要求立即恢复整改。被告未经原告允许经常擅自改动房屋设施已造成违约，被告态度恶劣对违约及恢复并不配合。鉴于以上事实，被告的行为违反了双方签订的协议，被告擅自多次的改变房屋结构私搭乱建，有悖于合同造成违约，并给承租房产及居民造成不安全隐患，严重危害了原告的合法权益，不计后果，故原告诉至西城法院。王衍辩称，原告要求解除合同没有事实依据和法律依据，在合同的第七条第3项约定，被告违反第六条的相关约定时原告需发送书面通知，被告在一周之内不予改正的，原告才可以有权解除合同。2017年5月7日，原告向被告发送了改正通知，要求在三日内将墙体恢复原状，被告在2017年5月10日将墙体恢复并通知原告进行检查，原告表示有事没有到场，其中没有提到二层的搭建。二层搭建是在2011年交房后就装修搭建了。房屋的水表每个月原告都会进行查表，原告对二层是明知，从未提及拆除。墙体拆除不是被告想拆的，是5月2日西城区消防支队检查时要求被告拆除的，被告拆除后通过了验收，此后被告又建了起来。在政府整理开墙打洞过程中封了原告三个店面，原告要求在被告使用房屋的后面开一个门，被告要求原告出具安全保证，原告不同意出具，因此产生矛盾导致诉讼。涉案房屋内配电室原告堆满了家具，都有可能造成安全隐患。现二层自建不同意拆除，因为装修时我们是给原告支付了两个月的租金进行补偿。原告主张违约金没有依据，因为原告没有实际损失，不同意支付。也不同意原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年4月7日，周晓红（甲方）与王衍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市宣武区xxx楼一层房屋（建筑面积200平方米）出租给乙方，开办水果超市；租赁期限为2011年4月7日起至2017年5月20日止，共计6年，2011年4月7日至2011年5月19日作为乙方装修期，自2011年5月20日起计租；年租金58万元。合同签订后，王衍向周晓红支付了一年的租金。2012年3月14日，周晓红（甲方）与王衍（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市宣武区xxx楼一层房屋（建筑面积200平方米）出租给乙方，开办水果超市；租赁期限自2012年3月20日起至2018年3月19日止，共计6年，自2012年3月20日起计租；年租金50万元，2017年后年租金为52万元。合同第六条乙方权利义务第3款约定，乙方对承租房屋进行室内外装修、安装或增加相关设施设备、在承租房屋安装户外广告、路标、企业标志灯，乙方需提前将方案书面报甲方同意，按政府有关规定办理报批手续，经核准后实施，并对其合法性、安全性负责；第七条违约责任第3款约定，乙方违反其权利义务的第1-7项时，并在接到甲方违约通知后，一周内不予立即纠正，甲方有权解除本合同，并收回承租房屋，乙方应在接到甲方解除合同通知后7日内完成迁出，7日内未完成迁出的，视为乙方放弃房屋内财产的所有权，甲方有权处置；如发生上述情况，因乙方违约造成的一切损失，由乙方负责赔偿，甲方有权使用保证金抵付及采取相关措施追偿；第九条合同终止第1款约定，乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同，收回房屋，并向乙方收取违约金及赔偿金：……，（3）擅自对房屋进行改造、装修，损坏原有设备、线路，破坏严重的；……。该份合同由周晓红拟制。庭审中，周晓红表示，合同第九条第1款中“终止合同”即为“解除合同”。王衍对此不予认可，其表示“终止合同”并非“解除合同”。合同签订后，王衍从2012年3月20日起向周晓红支付了租金。王衍接收涉案房屋后，自行在房屋内搭建了二层。庭审中，王衍表示第一份合同多付的两个月租金就是对周晓红的补偿，且合同履行之初，周晓红就知道搭建二层事宜。周晓红认可多收了两个月的租金，但其表述多缴纳的租金并不是对搭建二层的补偿，在2013年才发现了王衍在涉案房屋内搭建了二层。2017年5月初，王衍将涉案房屋内的一堵墙进行了拆除。2017年5月7日，周晓红向王衍送达书面告知，内容为：您租赁的北京市西城区xxx楼底商，经营的水果超市，因擅自拆迁改变房屋原始结构给房屋财产和居民安全造成重大影响，后果不堪设想；鉴于对房屋结构的安全和您已违反我们租赁合同条款，限你三日之内，立即整改恢复房屋原始状况，否则后果自负，并赔偿因擅自拆墙不计后果造成的违约责任和经济损失。王衍表示，2017年5月10日，其已将墙体恢复，2017年5月11日电话联系周晓红前去查看，但周晓红未到场。周晓红认可2017年5月11日接到了王衍的电话，此后查看，墙体已恢复，但周晓红表示告知中不但要求王衍恢复墙体，还包括王衍拆除搭建的二层。王衍对此不予认可，王衍认为告知只是要求恢复墙体。周晓红认为，王衍履行合同过程中，违反了双方《房屋租赁合同》第六条第3款的规定，因此，其有权适用第九条第1款解除合同。王衍对此不予认可，其表示按照合同约定，即便是违反了第六条第3款的约定，也应按照第七条第3款的程序，先进行整改，并不能直接解除合同。本院认为，周晓红与王衍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，双方对王衍搭建二层以及拆除墙体的事实均无异议，但合同中关于王衍擅自增加设施、装修等约定了两种后果，一种是周晓红可以直接终止合同，另一种是周晓红应当书面通知王衍进行整改，不予纠正的，周晓红可以解除合同。因此，本案争议的焦点应为第七条第3款与第九条第1款的适用问题。本院认为，本案中针对王衍的行为，应当适用第七条第3款。首先，周晓红在发现王衍拆除墙体后，其适用了第七条第3款的程序，通知向王衍发送了书面告知，要求王衍整改恢复，而未直接主张终止双方合同；其次，合同第七条第3款注明“解除本合同”，而第九条系合同终止的约定，未注明解除合同，又因合同系周晓红拟制的格式合同，对合同条款理解发生争议的，应当按照按照通常理解，对格式条款有两种以上解释时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，因此，本案中针对合同解除事宜，应当适用第七条第3款。按照第七条第3款的约定，王衍在收到通知后不纠正的，周晓红有权解除合同，但本案中，王衍收到周晓红的告知后，已在三日内恢复了墙体，现周晓红要求解除双方的《房屋租赁合同》并腾退房屋的请求，缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，周晓红虽表示其告知书中提及的整改包括王衍搭建的二层，但本院注意到周晓红自述2013年已知晓此事，并未提出异议，且结合其告知书上下文的内容，无法确定整改的内容包括搭建的二层，故本院对此主张不予采纳。关于周晓红主张的违约责任和损失一节，周晓红并未举证证明王衍之行为给其造成的损失，故本院对其此项诉讼请求，亦不予支持。王衍在涉案房屋内私自搭建了二层，未提供证据证明系征得周晓红的同意，周晓红虽在知情后未提出异议，但其并未因此丧失要求王衍予以纠正的权利，现周晓红要求王衍拆除涉案房屋内搭建的二层，理由正当，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告王衍将位于北京市西城区xxx楼底商北数第一间房屋内搭建的二层拆除。二、驳回原告周晓红的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由原告周晓红负担2865元（已交纳），由被告王衍负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员　韩　涛二〇一七年六月二十日书记员　张晓奕关注微信公众号“”