（2017）鄂06民终1160号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-07
案件名称
湖北顺景房地产开发有限公司、李厚义房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北顺景房地产开发有限公司,李厚义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终1160号上诉人（原审被告）：湖北顺景房地产开发有限公司。法定代表人：赵军辉，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，湖北胜和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李厚义，男，1964年4月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：邱奇先，湖北金鹤律师事务所律师。上诉人湖北顺景房地产开发有限公司（以下简称顺景房地产公司）因与被上诉人李厚义房屋租赁合同、委托合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院〔2015〕鄂枣阳南民初字第00281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺景房地产公司的委托诉讼代理人张勇、被上诉人李厚义的委托诉讼代理人邱奇先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺景房地产公司上诉请求：撤销或改判〔2015〕鄂枣阳南民初字第00281号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：上诉人认为原审判决解除顺景房地产公司与李厚义之间签订的《房屋租赁合同》和《委托合同》，判决顺景房地产公司退还李厚义租赁保证金和房屋委托租赁保证金20万元并承担利息错误，具体理由如下：1.原审认定顺景房地产公司交房时间过长导致不能实现合同目的错误。2.原审认定法院查封导致产权受限影响房屋租赁错误。3.原审原告没有按期交付租金，没有按照合同履行，违约在先。上诉人没有退还保证金是依法行使抗辩权。4.原审原告在起诉前一直没有催告原审被告（上诉人）交房，原审被告（上诉人）一直为履行合同准备，原审被告为原审原告租赁的御龙居楼盘量身配备了158万余元的电器设备及安装，并且花费大量金钱和人力物力，该损失原审原告应当承担。5.双方签订的《委托合同》亦不能解除，原审被告（上诉人）已经和沙店村达成了意向性协议，完全可以达到双方约定的条件。6.原审原告应当依照双方合同约定承担合同总标的20%的违约金。综上，原审法院判决顺景房地产公司退还李厚义租赁保证金和房屋委托租赁保证金20万元并承担利息错误，请求依法改判或发回重审。李厚义辩称，1.上诉人第一条上诉理由不能成立。上诉人直到2015年11月4日本案第一次开庭时才通知答辩人交付租赁房屋，上诉人迟延交付的事实非常明显。答辩人租赁房屋是开超市，不可能交了70万元租赁保证金，超过一年半的时间还不能用租赁房屋，答辩人要求解除租赁合同，符合合同法第九十四条规定的解除合同条件，原审判决解除双方的租赁合同，是正确的。事实上，上诉人现已将原租赁合同约定给答辩人的房屋租出去了，如御龙居三楼，出租给乐玩一族游戏电玩城，四楼出租给源动力教育跆拳道，上诉人与答辩人不可能还履行原租赁合同。2.答辩人与上诉人租赁合同约定的租赁的一、二、三、四层房屋，因上诉人与他人纠纷，被法院查封、冻结，产权受到严重限制，极有可能被法院执行，上诉人根本不能保证租赁合同约定的16年租赁期。3.租赁合同系上诉人单方拟写的，合同中约定“在签订合同之日交付当年租金”，该条款强调上诉人权利，对答辩人极其不公平，也不是答辩人真实意思表示，对答辩人不产生效力。双方当时真实意思是在交房时付清当年租金，上诉人在一审代理观点中也称“在2014年4月1日至竣工验收合格是不计算租赁费的”。既然不计算租赁费，当然不需要交纳租赁费。答辩人并没有占用上诉人的房屋，当然不需要交纳租赁费。4.上诉人称答辩人在起诉前没有催告上诉人交房，该理由不能成立。上诉人的房屋没有验收合格，交房条件达不到，责任在上诉人。上诉人开发的枣阳御龙居小区1－4楼均为商铺，上诉人本来就应配备较大的电力变压器，并不是为答辩人量身配备。5.上诉人称委托协议也不能解除的观点不能成立。委托协议约定答辩人委托上诉人租赁产权归枣阳市南城沙店社区居委会的御龙居一、二楼北侧2213.5平方米的房屋，而该居委会与上诉人因合作开发发生纠纷，枣阳市人民法院于2017年1月17日作出〔2015〕鄂枣阳民二初字第00340号民事判决书，判决上诉人在判决生效后十日内向枣阳市南城沙店社区居委会交付御龙居的房屋（该文书已生效）。上诉人在上诉状中说与沙店村达成意向协议，根本不可能。6.上诉人要求答辩人承担20%的违约金，上诉人在一审时并没有提出反诉，也没有事实依据，该上诉理由应驳回。上诉人的所有上诉理由无不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原审判决。李厚义向一审法院起诉请求：1.判决解除李厚义、顺景房地产公司之间的《房屋租赁合同》、《委托协议》；2.判决顺景房地产公司退还李厚义支付的租赁保证金70万元，并赔偿李厚义的利息损失；3.判决顺景房地产公司赔偿李厚义装修设计及招商策划咨询服务费40万元；4.案件受理费等由顺景房地产公司负担。一审法院认定事实：2014年3月16日，李厚义与顺景房地产公司分别签订《房屋租赁合同》和《委托协议》。《房屋租赁合同》约定，顺景房地产公司将位于枣阳市××与××（××街）交汇处的御龙居项目商业用房的1、2、3、4层部分房屋租赁给李厚义作商场使用，租赁期限暂定为2014年4月1日至2029年12月31日止；最终交房起算日期以消防队给顺景房地产公司主体工程消防验收合格并出具书面验收合格证日期为准；合同签订之日李厚义向顺景房地产公司支付50万元作为租赁保证金；合同并约定了其他条款。《委托协议》约定，李厚义委托顺景房地产公司代为租赁位于御龙居1、2楼北侧，总面积为2213.5㎡的商业用房作为超市使用；李厚义向顺景房地产公司支付20万元作为租赁保证金，顺景房地产公司在收到该笔款项后开始运作该房屋的租赁事宜；如果没有运作成功，则将该笔款项退还李厚义。协议并约定了其他条款。同年3月17日，李厚义分别向顺景房地产公司支付租赁保证金50万元和房屋委托租赁保证金20万元。后因顺景房地产公司未按合同和协议履行义务，经双方协商未果。为此，李厚义于2015年8月18日诉至一审法院，请求解决。因双方调解意见分歧较大，不能达成协议。一审法院另查明，2015年8月20日，关于彭颖诉顺景房地产公司合伙协议纠纷一案，一审法院作出〔2015〕鄂枣阳民一初字第00443-1号财产保全裁定书，将御龙居房地产开发项目中第一至六层部分房屋处分权予以冻结，其中包含有《房屋租赁合同》中约定出租的房屋。《委托协议》约定的，李厚义委托顺景房地产公司代为租赁的房屋，被一审法院作出的〔2015〕鄂枣阳民二初字第00340-1号财产保全裁定冻结处分权。顺景房地产公司提交襄阳市公安消防支队于2015年10月30日作出的襄公消验（2015）第0235号建设工程消防验收意见书复印件，证实本案租赁房屋已经消防验收合格，李厚义符合收房条件。上述事实，有李厚义提交的1.房屋租赁合同和附表、附图；2.委托协议和附图；3.保证金收据二份；4.一审法院〔2015〕鄂枣阳民一初字第00443-1号民事裁定书；5.枣阳市南城办事处沙店社区居委会与武汉金丰汇邦投资有限公司的民事起诉状、协议书、查档情况说明、〔2015〕鄂枣阳民二初字第00340-1号民事裁定书、协助执行通知书；6.项目咨询合同一份、枣阳宜家福新店项目实施方案、收款收据三份；顺景房地产公司提交的房屋租赁合同和委托协议复印件、建设工程消防验收意见书复印件、通知、电气安装工程合同复印件、工程总包合同复印件、发票7份复印件，庭审笔录在卷证实。一审法院认为，李厚义与顺景房地产公司签订的《房屋租赁合同》、《委托协议》系双方真实意思表示，双方应当按约定全面履行各自的义务。在李厚义起诉之前，御龙居建设项目主体工程没有通过消防验收，双方在2014年3月16日签订的租赁协议中约定租赁期限暂定为2014年4月1日至2029年12月31日止，最终交房期限又以消防队给顺景房地产公司主体工程消防验收合格并出具书面验收合格证日期为准，但顺景房地产公司长达一年多时间不能向李厚义交付租赁的商用房，致使李厚义不能实现合同目的。顺景房地产公司提交的建设工程消防验收意见书复印件，主张李厚义符合收房条件，李厚义辩称该意见书系在诉讼中作出的，且双方约定的租赁房屋，因顺景房地产公司涉及其他纠纷，被法院查封、冻结，产权受到限制，顺景房地产公司没有交付房屋的条件的理由有理，一审法院予以采信。顺景房地产公司从《委托协议》签订之日起，至今没有履行约定事项，致使李厚义不能实现《委托协议》的目的，现委托租赁的房屋因其他诉讼案件被法院冻结处分权，顺景房地产公司不能顺利履行《委托协议》约定的义务。故李厚义要求解除《房屋租赁合同》、《委托协议》的理由符合法律规定，一审法院予以支持。顺景房地产公司收取李厚义的房屋租赁保证金50万元、房屋委托租赁保证金20万元后，长期未履行义务，致使李厚义不能实现合同目的，在《房屋租赁合同》和《委托协议》解除后，顺景房地产公司应当退还该款，李厚义请求按中国人民银行同期贷款利率计算利息有理，一审法院予以支持。李厚义请求顺景房地产公司赔偿装修设计和招商策划咨询服务费40万元，顺景房地产公司对李厚义此项请求提交的证据真实性、合法性、关联性持异议，李厚义举证不能支持其此项请求，一审法院不予支持。顺景房地产公司辩称，李厚义要求解除《房屋租赁合同》和《委托协议》，退还保证金70万元，无事实和法律依据，请求驳回李厚义的诉讼请求的意见不能成立，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除李厚义与湖北顺景房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》和《委托协议》；二、湖北顺景房地产开发有限公司退还李厚义租赁保证金50万元和房屋委托租赁保证金20万元，并支付李厚义利息（利息计算方法：按700000元从2014年3月17日至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后七日内付清；三、驳回李厚义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由李厚义负担5292元，由湖北顺景房地产开发有限公司负担9408元，均于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李厚义二审中提交的枣阳市人民法院〔2015〕鄂枣阳民二初字第00340号民事判决书、一组照片，顺景房地产公司不持异议，故本院对上述证据予以认定。双方当事人对一审法院认定的事实没有异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，李厚义与顺景房地产公司签订的房屋租赁合同还约定：签订合同当年租金价格为160万/年，从2017年开始按照4%逐年递增（详细价格见附表2），封顶价格为250万，即价格递增到250万以后不再上浮，直至合同结束；合同签订之日李厚义向顺景房地产公司支付50万元作为租赁保证金，该笔保证金在租赁期限到期后，李厚义无任何违约的情况下全额退还，不计息；租金支付方式为签订合同之日付清当年租金，以后每年一次性付清，即在每年12月31日之前向顺景房地产公司支付下一年全年房屋租金；顺景房地产公司在向李厚义交付房屋时保证建筑主体消防验收通过，李厚义在收到房屋后的消防验收事宜由李厚义自行负责；双方均应严格按照合同约定条款履行，若一方违约，除按照本合同约定的条款承担违约责任外，还应按照合同总标的的20%承担违约金，并承担主张权利支出的诉讼费、鉴定费、误工费、差旅费、律师代理费等相关费用；本合同一式两份，签字盖章并李厚义付款后生效；未尽事宜双方协商解决；等。附表2系双方租赁标的租金支付价格表，载明了2014年份的基准价格160万元、上浮比例无、应交价格（万元）以实际日期据实结算，还载明了2015年份至2029年份每个年份的基准价格、上浮比例、应交价格，其中，应交价格均为具体数额。李厚义与顺景房地产公司签订的委托协议还约定：顺景房地产公司如果将租赁事宜运作成功，20万元租赁保证金则转换为房屋租金；顺景房地产公司如果没有能将该房屋转租给李厚义，则保证该房屋内不得从事超市行业，否则，顺景房地产公司自愿受罚10万元，作为对李厚义的补偿；等。本院认为，李厚义与顺景房地产公司签订的房屋租赁合同系依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。房屋租赁合同约定，租赁期限暂定为2014年4月1日至2029年12月31日止，最终交房起算日期以消防队给顺景房地产公司主体工程消防验收合格并出具书面验收合格证日期为准，顺景房地产公司在向李厚义交付房屋时保证建筑主体消防验收通过，房屋租赁合同附表2载明了2014年份的租金基准价格160万元，应交价格以实际日期据实结算，还载明了2015年份至2029年份每个年份的租金基准价格和应交价格，其中，应交价格为具体数额，综合分析上述约定内容，可以认定双方约定的顺景房地产公司向李厚义交付租赁房屋的日期应当是在2014年4月1日至2014年12月31日之间。顺景房地产公司向李厚义交付租赁房屋系房屋租赁合同约定的顺景房地产公司应当履行的主要合同义务，顺景房地产公司不仅未在上述日期向李厚义交付租赁房屋，至李厚义于2015年8月18日向一审法院起诉时，顺景房地产公司仍然没有向李厚义交付租赁房屋，由此导致李厚义不能使用租赁房屋作为商场以取得收益，李厚义订立房屋租赁合同的目的不能实现。李厚义以顺景房地产公司迟迟不能向其交付租赁的商用房，致使不能实现租赁合同目的为由，请求判决解除双方之间的房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定。李厚义请求判决顺景房地产公司退还其支付的租赁保证金50万元并赔偿其利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。一审法院判决支持李厚义的上述诉讼请求，符合上述法律规定。顺景房地产公司上诉提出，原审认定顺景房地产公司交房时间过长导致不能实现合同目的错误，该上诉理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院不予采纳。顺景房地产公司上诉提出，李厚义在起诉前一直没有催告顺景房地产公司交房，顺景房地产公司一直为履行合同准备，为李厚义租赁的御龙居楼盘量身配备了158万余元的电器设备及安装，并且花费大量金钱和人力物力，该损失李厚义应当承担，该上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。顺景房地产公司上诉提出，原审认定法院查封导致产权受限影响房屋租赁错误，该上诉理由不充分，本院不予采纳。虽然2014年3月16日签订的房屋租赁合同约定，签订合同之日付清当年租金，但房屋租赁合同同时约定，最终交房起算日期以消防队给顺景房地产公司主体工程消防验收合格并出具书面验收合格证日期为准，且房屋租赁合同附表2载明2014年份的房屋租金应交价格以实际日期据实结算，故在房屋租赁合同签订之日因交房日期不具体导致李厚义是否应交房屋租金、应交房屋租金价格不确定，因此，李厚义未在房屋租赁合同签订之日付清2014年份的租金不属于违约行为。顺景房地产公司上诉提出，李厚义没有按期交付租金，没有按照合同履行，违约在先，顺景房地产公司没有退还保证金是依法行使抗辩权，该上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。顺景房地产公司上诉请求驳回李厚义要求解除房屋租赁合同、顺景房地产公司退还租赁保证金50万元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。因李厚义不存在违反房屋租赁合同约定的违约行为，故对顺景房地产公司提出的关于李厚义应当依照双方合同约定承担合同总标的20%的违约金的上诉理由，本院不予采纳。双方签订的委托协议合法有效。委托协议系2014年3月16日签订，至李厚义于2015年8月18日向一审法院起诉时，顺景房地产公司仍然没有完成委托事务，李厚义以顺景房地产公司迟迟不能按约定将御龙居的一、二楼北侧商用房代为租赁交付给李厚义使用，致使不能实现合同目的为由，请求判决解除委托协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定。此外，李厚义请求判决解除委托协议也符合《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于委托人可以随时解除委托合同之规定。顺景房地产公司无证据证实其为处理委托事务垫付了必要费用、其实际处理了委托事务或者因李厚义解除委托协议给其造成损失，故李厚义请求判决顺景房地产公司退还其支付的租赁保证金20万元并赔偿其利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及委托协议关于如果没有能运作成功，顺景房地产公司则将该笔款项（指20万元租赁保证金）退还李厚义之约定。一审法院判决支持李厚义的上述诉讼请求，符合上述法律规定和委托协议的上述约定。顺景房地产公司上诉提出，双方签订的委托协议亦不能解除，其已经和沙店村达成了意向性协议，完全可以达到双方约定的条件，该上诉理由既无证据证实，又不符合法律规定，本院不予采纳。顺景房地产公司上诉提出，原审法院判决顺景房地产公司退还李厚义租赁保证金和房屋委托租赁保证金20万元并承担利息错误，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，顺景房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11955元，由上诉人顺景房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈守军审判员 张 杨审判员 刘媛媛二〇一七年六月二日书记员 康宁艺 来源：百度搜索“”