（2017）苏0114民初915号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-12-13
案件名称
原告安建林与被告南京德捷投资咨询有限公司、孙万荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安建林,孙万荣,南京德捷投资咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0114民初915号原告：安建林，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈某，住江苏省高淳县。委托诉讼代理人：高洁，江苏君赞律师事务所律师。被告：孙万荣，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：杨朝江，江苏森远律师事务所律师。委托诉讼代理人：何菲，江苏森远律师事务所实习律师。被告：南京德捷投资咨询有限公司，住所地在南京市鼓楼区中山路99号1604室。法定代表人：杨洋，该公司总经理。原告安建林诉被告孙万荣、南京德捷投资咨询有限公司（以下简称德捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安建林及其委托诉讼代理人高洁、陈某，被告孙万荣及其委托诉讼代理人杨朝江、何菲到庭参加诉讼，被告南京德捷投资咨询有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安建林向本院提出诉讼请求：请求判令解除原告与两被告签订的《房地产买卖中介合同》；请求判令被告一双倍返还原告定金人民币20万元；请求判令被告二承担违约金人民币20万元；请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月19日，原告与两被告签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定原告以人民币408万元的总价购买被告一名下的位于雨花台区××室的房屋，该房屋建筑面积为138.46平方米。三方约定由被告二作为中介方，负责上述房产的居间活动，为买卖双方代为办理合同所委托的各项事项。三方还对于各方的基本权利义务、违约责任等进行了详细约定。同日，三方又签订了一份补充协议，对原告对被告一房款的支付进度、房屋的交付时间以及贷款、尾款等条款作了进一步的约定：“乙方于2016年9月19日支付定金人民币10万元整给甲方；乙方于2016年10月30日前支付首付款155万元给甲方，同时办理过户手续；乙方的购房余款人民币240万元以银行贷款形式支付给甲方；尾款人民币3万元在交房当日、甲方户口迁出支付给甲方”。合同签订后，原告依照合同约定向被告一支付了10万元定金，并积极筹集首付款。2016年10月25日，原告筹集了全部的首付款155万元，并与两被告相约于当日办理房屋的过户手续，并交付首付款。但在房产局过户网签的过程中，被告二的经纪人董某却在未经原告同意的情况下，以为原告省税为由擅自更改降低了合同总价，想赚取原告应交税款的差额部分，在遭到原告拒绝后，董某便一走了之。此后原告多次致电董先生询问流程并要求其继续为买卖双方代为过户贷款等事项，董先生以各种借口推诿，并声称由于买卖合同编号的更改，之前为原告办理的贷款已经失效，必须要重新办理，且明确表示不再为原告办理贷款，让原告自己找人办理。原告在前往原贷款银行查询后得知，贷款预审已通过，合同编号并未更改，在2017年1月2日之前签字贷款均有效，并不需要重新办理，原告便又数次与被告一的委托代理人刘某通过电话和微信联系沟通，希望双方共同前往银行签字，继续履行合同，但被告一始终不予履行，且在未与原告协商解除买卖合同的情况下，又于2016年12月12日与他人另行签订了买卖合同将本案所涉房屋出售，并于2017年1月4日将该房屋过户给了他人。原告认为，原告与两被告签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，三方均应完整履行约定。原告已积极履行了相关的合同义务，两被告的上述行为已然构成了根本违约，现已致使合同无法继续履行，给原告造成了重大的经济损失，原告向被告一主张返还定金未果，无奈只得诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告孙万荣辩称，自己一直配合履行合同，曾多次往返深圳与南京，后原告安建林与中介之间因合同中房款价格300万元等事宜发生争执，合同撤回，导致三方于2016年10月25日在房产交易中心未能办理过户，且其并未看到过编号为2016148255的南京市存量房交易合同（经纪机构版）房产买卖合同，三方也并未在合同上签字。其次，原告安建林未在合同约定的2016年10月30日前支付首付款155万元，因南京购房政策的调整导致原告安建林购房首付金额、贷款金额等事项发生重大变化，且原告没有提供贷款银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，也就是原告银行贷款的预审并未通过。综上，自己一直配合履行合同，原告安建林未支付首付款155万元，也未通过银行贷款审批，构成根本违约，请求驳回原告诉请。被告德捷公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月19日，原告安建林与被告孙万荣、被告德捷公司签订了《房地产买卖中介合同》（以下简称涉案合同）一份，约定原告安建林（乙方，买受方）以人民币408万元的总价购买被告孙万荣（甲方，出售方）名下、位于南京市雨花台区××室的房屋（建筑面积为138.46平方米）一套；三方约定由被告德捷公司（丙方）作为中介方，指派董某负责上述房产买卖的居间活动，为原告代办①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证等相关事宜；约定被告德捷公司完成合同约定的原告方委托事项，由原告向被告德捷公司支付佣金3000元；中介合同第九条违约责任项下约定：（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲乙方利益的；3、故意隐瞒、提高委托标的利差；4、其他过失影响甲乙方交易的……（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方……1、约定违约金为贰拾万元。2016年9月19日，三方又签订了补充协议一份，约定：“上述成交价格为甲方净得价格；乙方于2016年9月19日支付定金人民币10万元整给甲方；乙方于2016年10月30日前支付首付款155万元给甲方，同时办理过户手续；乙方的购房余款人民币240万元以银行贷款形式支付给甲方；尾款人民币3万元在交房当日、甲方户口迁出支付给甲方”。合同签订后，原告于2016年9月9日向被告孙万荣支付了定金人民币10万元。2016年10月25日至30日，原告安建林的招商银行个人活期结算账户显示，账户余额为170万余元。期间，原、被告三方按约去房产交易中心办理过户手续，因被告德捷公司经纪人董某以替原告省税为由、未经原告同意私自将合同总价降低为300万元、且贷款金额错打为132万元而未果。2016年10月30日，原告安建林未按合同约定向被告孙万荣支付首付款155万元。受限贷政策影响，原、被告再次办理过户手续时原告安建林的首付比例调高为50%；在被告孙万荣要求原告一周内提高首付继续履行买卖合同、否则涉案房产对外出售时，原告安建林明确表示一周内凑不出50%首付。原告安建林就上述情况与被告德捷公司经纪人董某沟通时，董某明确表示拒绝继续为原告代办贷款等事宜。另查明，2016年10月9日，被告孙万荣之子孙某与南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）签订“南京市商品房预售合同”一份，约定以总价476万元购买位于南京市江宁区××街道××路××街区××室房产××套，付款方式约定为2016年9月22日支付定金10万元，10月9日前支付238万元，预购人孙某迟延支付合同价款经金梦都公司催告后90日仍未支付到期价款，金梦都公司有权解除合同。2016年12月22日，为支付其子孙某购房款，被告孙万荣将涉案房屋以合同价格385万元卖给了案外人沈某。审理中，原告安建林及被告孙万荣均确认三方订立的房地产买卖中介合同已无法实际履行，同意解除该合同。以上事实有房地产买卖中介合同、收条、转账记录、招商银行账户明细、通话录音、微信记录及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告三方订立的房地产买卖中介合同是三方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。原告按约缴纳了购房定金10万元，被告德捷公司应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案被告德捷公司经纪人董某在履行涉案合同义务时，未经原告同意，擅自变更合同价款意图通过虚假合同逃避税费以赚取委托标的利差；在原告明确表示不同意后，被告德捷公司又因交易合同打印错误等原因造成原告继续履行合同受贷款政策调整限制，以致涉案房产无法按约完成交易；被告德捷公司经纪人董某后明确表示拒绝继续履行中介义务的行为属于“明确拒绝履行义务且履行义务不符合合同约定”，依法应承担违约责任。原告安建林与被告孙万荣无法实现合同目的系由被告德捷公司违约造成，被告孙万荣与原告安建林双方在审理中一致确认涉案合同无法实际继续履行，同意解除，且被告德捷公司已实际拒绝继续履行，本院依法确认解除涉案合同。被告孙万荣在涉案房产买卖交易中，面对原告受限贷政策影响及被告德捷公司的违约行为，要求原告变更履行方式否则对外出售涉案房产以便及时支付其子孙某购买商品房合同价款，且涉案房产实际成交价低于涉案合同价款，并未盈利，本院依法认定被告孙万荣在未收到原告首付款155万元、且原告贷款未能及时办理成功的情形下将涉案房产对外出售以减小自身损失的行为不属违约行为，依法不应承担违约责任。因涉案合同解除，原告诉请要求返还购房定金10万元于法有据，本院依法予以支持；原告要求被告孙万荣双倍返还定金的请求并无事实及法律依据，本院依法不予支持；被告德捷公司明确拒绝继续履行合同义务且履行义务不符合合同约定，考虑到涉案房产价格上涨因素，原告再次在同地段购买同类型房产将额外支出较多费用，因此对原告要求被告德捷公司支付违约金20万元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告孙万荣因被告德捷公司违约行为造成的损失，亦可向被告德捷公司主张。被告德捷公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩及举证质证权利，依法应承担相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安建林与被告孙万荣、被告南京德捷投资咨询有限公司签订的《房地产买卖中介合同》。二、被告孙万荣于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告安建林购房定金10万元。三、被告南京德捷投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告安建林违约金20万元。四、驳回原告安建林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元减半收取3650元，由被告德捷公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7300元。（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x）审判员 田强二〇一七年六月二日书记员 吴瑕 搜索“”