（2017）苏04民终1225号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-15
案件名称
郑志君、巢永红与常州金坛房屋建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑志君,巢永红,常州金坛房屋建设开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1225号上诉人（原审原告）：郑志君，男，汉族，1970年5月20日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：周伟，江苏天择律师事务所律师。上诉人（原审原告）：巢永红，女，汉族，1971年10月12日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：周伟，江苏天择律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州金坛房屋建设开发有限公司，住所地常州市金坛区东门大街109号。法定代表人：夏金凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷粉红，江苏常金律师事务所律师。上诉人郑志君、巢永红因与被上诉人常州金坛房屋建设开发有限公司(以下简称金坛房屋开发公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初6633号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑志君、巢永红上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案双方当事人对下列事实无争议：签订商品房买卖合同；上诉人向被上诉人购买金海湾公馆8幢乙单元2404号房屋；房屋总价103万元；房款支付方式为首付款53万元，剩余房款50万元办理贷款支付；上诉人已经支付了首付款33万；贷款50万元已经办理。有争议的事实是：被上诉人对上诉人是否支付了53万元首付款中的20万元有异议。上诉人已经支付了全部首付款，理由如下：一、按照商品房交易中办理银行贷款的要求，必须要购房人支付完首付款开出相应的首付款发票才能办理银行贷款。购房人分期交款的，每次交款后由开发公司出具收据，购房人全部交款，开发公司核对收据并收回，同时开出购房发票。本案中，被上诉人首付款发票已经开出，并已经办理了银行贷款，若上诉人未支付全额首付款，被上诉人不可能开出发票，从这一点可以认定上诉人已经全部交付了购房首付款。二、从举证责任上来看，根据本案的实际情况和商品房交易习惯，开发商在开出发票时已经对收款收据进行了收回，因首付款中的20万元是现金交付，现在再要求上诉人举证已经相当困难，一审中查明本案购房发票是分两张开出，一张是13万元，一张是40万元，能够证明上诉人已经交付了购房款。被上诉人陈述开出40万元的发票是为了办理银行贷款需要，银行贷款办理后随即对40万元的发票进行了作废处理。上诉人认为，办理银行贷款是被上诉人受托办理，40万元的发票向银行出具后银行保留复印件，被上诉人实际控制首付款发票原件，其对发票进行作废是其单方的行为，其单方作废发票不能证明上诉人未交付款项。其次，若上诉人欠购房首付款20万元，在发票出具后，被上诉人应当要求上诉人出具欠条，但是被上诉人不持有上诉人出具的欠条，被上诉人无证据证明上诉人欠款20万元。三、被上诉人财务管理混乱，首先，2014年10月31日上诉人至被上诉人处要求被上诉人交付房屋，被上诉人称上诉人有10万元购房款未付拒不交房，随后向上诉人发出了律师函。但是被上诉人在一审中发现被上诉人对20万元现金交付的房款无法证明，即否认律师函中所述的欠款10万元。其次，依被上诉人所述，上诉人仅有20万元购房首付款未交，即使被上诉人作废发票也只能作废20万元，但是被上诉人直接作废了40万元的发票，可以看出被上诉人财务管理混乱，对上诉人已经交付的20万元现金不入账是完全有可能的。四、退一步讲，被上诉人向上诉人发出律师函陈述上诉人欠被上诉人购房款10万元，在上诉人无法举证已经交付全部购房款的情况下，律师函能够形成被上诉人的自认，上诉人的欠款也仅是10万元，而不是一审中的20万元，如按被上诉人律师函的要求，上诉人不提起诉讼仅需支付10万元就可以了，但是经过诉讼，上诉人反而要再支付20万元，可见一审对案件事实认定有误。综上，上诉人已经交清了购房首付款，被上诉人已经出具了发票，请求支持上诉人的诉请。被上诉人金坛房屋开发公司辩称，一审判决正确，上诉人认为已经付清全部购房款，除了提供被上诉人出具的40万元和13万元2张发票复印件之外，并无相应证据予以证实，根据谁主张、谁举证的原则，上诉人应当提供其用现金20万元支付购房款的证据。但一审中上诉人提供的取款凭证复印件，分别为2013年11月18日、2014年2月12日，双方在2014年4月23日签订商品房买卖合同，上诉人为何不一次性将该现金给付被上诉人，可见上诉人并未支付该20万元。由于被上诉人开具40万元的发票是为了协助上诉人办理银行贷款，在发票开具后，被上诉人将复印件给了上诉人，原件由被上诉人收回作废，虽然被上诉人的做法确实不符合财务制度，但不能因此认定上诉人支付了发票上所载明的房款。2014年12月18日被上诉人向上诉人催要房款时，委托律师出具的律师函中误将20万元欠款写成了10万元，此后上诉人曾带10万元到被上诉人处要求付款交房，得知尚欠20万元以后，才在2016年向法院起诉，在长达近2年时间内，上诉人并未书面告知被上诉人已经不欠购房款，综上，上诉人并没有付清全部购房款，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。郑志君、巢永红向一审法院起诉请求：1.请求判令金坛房屋开发公司立即将常州市金坛区金海湾公馆8幢乙单元2404室房屋交付给郑志君、巢永红，并从2014年10月31日起至交付日止每日按已交房款万分之五承担逾期交付房屋违约金；2.本案诉讼费用由金坛房屋开发公司负担。事实和理由：2014年4月23日，郑志君、巢永红夫妻与金坛房屋开发公司签订商品房买卖合同，并按约定支付了购房款，金坛房屋开发公司也开具了正式购房发票，并代为办理了银行按揭贷款和房产证。但时至今日，金坛房屋开发公司总是以郑志君、巢永红拖欠10万元购房款为由拒不将房屋交付郑志君、巢永红。经过多次协商调解，均无功而返。现在离合同约定的房屋交付时间已经过去两年多了，郑志君、巢永红在催要无果的情况下只得向法院起诉。为维护当事人合法权益，请求法庭依法查明事实，支持郑志君、巢永红的诉讼请求。金坛房屋开发公司辩称，郑志君、巢永红与金坛房屋开发公司双方签订商品房买卖合同是事实，根据合同约定郑志君、巢永红购买的房屋总价款为103万元，郑志君、巢永红应在签订合同当日即2014年4月23日支付房款53万元，剩余50万元在2014年4月30日前办理银行贷款，郑志君、巢永红在当日刷卡3万元，加上2013年10月11日预付的10万元，后又给付银行承兑20万元，郑志君、巢永红支付的购房款是33万元，2014年7月4日郑志君、巢永红公积金贷款50万元，总计付款83万元，尚欠20万元至今未交付。郑志君、巢永红违约在先，因此金坛房屋开发公司有理由不交付房屋。郑志君、巢永红违约的责任金坛房屋开发公司将保留追究的权利。郑志君、巢永红围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、补充协议、发票复印件、代理收据、代办服务费发票、律师函，金坛房屋开发公司对发票复印件真实性有异议，对其他证据真实性无异议；金坛房屋开发公司围绕答辩意见提交了发票记账联及附件、收款收据、银行回单、购房发票，郑志君、巢永红对上述证据的真实性无异议。法院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据郑志君、巢永红及金坛房屋开发公司陈述及审查确认的证据，法院认定无异议事实如下：2014年4月23日郑志君、巢永红与金坛房屋开发公司签订商品房买卖合同1份，主要内容为：郑志君、巢永红购买位于原金坛市金海湾公馆8幢乙单元2404号房屋，房屋总价为103万元，首付款53万元，剩余房款50万元申请办理银行贷款手续；金坛房屋开发公司应当在2014年10月30日前将房屋交付郑志君、巢永红，逾期超过30日后，郑志君、巢永红继续要求履行合同的，合同继续履行，自2014年10月31日起至实际交付之日止，金坛房屋开发公司向郑志君、巢永红支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订当日郑志君、巢永红交付13万元房款，金坛房屋开发公司向其开具相应发票。2014年4月23日，金坛房屋开发公司向郑志君、巢永红出具收款收据1份，收到郑志君、巢永红承兑汇票2张共20万元。随后郑志君、巢永红办理银行贷款50万元，中国建设银行于2014年7月4日向金坛房屋开发公司发放该笔贷款。2014年12月18日，江苏常金律师事务所向郑志君发送律师函1份，载明该所受金坛房屋开发公司委托向郑志君就涉案房屋催款10万元。庭审中，金坛房屋开发公司陈述其共收到郑志君、巢永红支付的房款83万元，尚有200000元房款未收取，2014年12月18日的律师函中“10万元”系笔误，应为“20万元”。对此，郑志君、巢永红认为其已付清涉案房屋的全部价款，其中2014年4月23日的发票记载13万元，银行贷款50万元，收据记载承兑汇票20万元，在2014年5月29日前以现金形式支付20万元，郑志君、巢永红提交的2014年5月29日金额为40万元的发票复印件即为承兑汇票20万元和现金20万元。案件审理过程中，郑志君、巢永红于2016年1月24日向法院提交郑志君名下江南农村商业银行卡（尾号7869）的取款凭证复印件2张，分别为2013年11月18日取款14万元、2014年2月12日取款15.3万元，证明其从所取款项中支付了20万元现金给金坛房屋开发公司。对此，金坛房屋开发公司认为，2014年5月29日的40万元发票系当日为方便郑志君、巢永红办理贷款手续而出具，因郑志君、巢永红并未支付与该发票相对应的款项，故金坛房屋开发公司已经全部收回该发票四联并加盖“作废”印章，因此郑志君、巢永红并不持有该发票的原件；如郑志君、巢永红确实用2013年11月18日和2014年2月12日的取款向金坛房屋开发公司付款20万元，则可在签订商品房买卖合同当日即交付，且郑志君、巢永红作为完全民事行为能力人，不可能在交付大额现金后不要求金坛房屋开发公司出具相应凭证，郑志君、巢永红所称不符常理，金坛房屋开发公司不予认可。一审法院认为，依法成立的合同自成立时即生效，合同双方应按照约定履行各自义务。郑志君、巢永红与金坛房屋开发公司就涉案房屋的买卖达成合意，双方签订的商品房买卖合同真实有效。本案的争议焦点在于，郑志君、巢永红是否全额支付涉案房屋总价款？郑志君、巢永红认为根据其提交的2张发票复印件和金坛房屋开发公司提交的银行回单，可以证明其已全额支付了103万元房款。金坛房屋开发公司认为其仅收到83万元房款，郑志君、巢永红所称已交付的20万元现金房款并无金坛房屋开发公司出具的相应收款凭证予以证明，且2015年5月29日的发票四联均由金坛房屋开发公司收回并作废，郑志君、巢永红仅凭取款凭证复印件不能证明金坛房屋开发公司已经将剩余房款20万元以现金形式交付给金坛房屋开发公司。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，郑志君、巢永红所提交的取款凭证时间均在与金坛房屋开发公司签订购房合同之前，并未提交由金坛房屋开发公司出具的相应的收款凭证，且郑志君、巢永红所提交的40万元金额的发票也非原件，并不能证明其已向金坛房屋开发公司交付20万元房款的事实，故对于郑志君、巢永红所称已全额交付购房款的意见法院不予采信。因郑志君、巢永红未全额交付房屋价款，故其要求金坛房屋开发公司履行交付房屋并承担逾期交付违约金的诉请，无事实法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：驳回郑志君、巢永红的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由郑志君、巢永红负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以认定。二审中，经审核一审卷宗查明，上诉人郑志君、巢永红委托代理人在庭审中回答法官询问“郑志君、巢永红交付20万元现金的过程”时陈述：“具体时间哪一天不记得了，郑志君带着20万元的现金到金坛房屋开发公司财务室交付给会计，当时就郑志君和会计两人在场，在2014年.5.29之前交付，交付完毕后出具了收据，在开具2014.5.29发票的时候已经将该收据收回。”；在回答法官询问“当时办理贷款和产权证手续时是谁去的？”时陈述：“郑志君、巢永红和金坛房屋开发公司的员工一起去的，郑志君、巢永红只要签字就行，前期工作都是由金坛房屋开发公司完成。”本院认为，关于本案中购房首付款53万元中的20万元上诉人郑志君、巢永红是否已支付的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案事实表明，被上诉人金坛房屋开发公司已分别于2014年4月23日、5月29日开具了台头为郑志君、巢永红，金额分别为13万元和40万元的销售不动产统一发票，号码分别为01842180、02177273，现郑志君、巢永红仅提供该二张发票的复印件，主张已支付了全部首付款53万元，但金坛房屋开发公司只认可收到13万元和40万元中的20万元，即33万元。郑志君、巢永红对其他的20万元负有举证责任。根据郑志君、巢永红委托代理人一审中的陈述，郑志君、巢永红向金坛房屋开发公司交付了20万元现金后，金坛房屋开发公司于2014.5.29开具了40万元的正式发票，同时收回收据，故而推之，此时郑志君、巢永红应持有该40万元的正式发票；而办理房屋贷款和办理房产证时，郑志君、巢永红均亲自到场，故办理完毕后，如果郑志君、巢永红确已向金坛房屋开发公司交付了13万元和40万元的全部房屋首付款，那郑志君、巢永红有理由并应当收回13万元和40万元的二张发票，对此郑志君、巢永红应当可以向法院提供已支付该13万元和40万元的依据即正式发票，现郑志君、巢永红仅向法院提供13万元和40万元的二张发票的复印件，在金坛房屋开发公司不予全部认可的情况下，郑志君、巢永红主张付清了全部首付款53万元，证据不充分，本院不予采信。综上，上诉人郑志君、巢永红的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，导致适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郑志君、巢永红负担。本判决为终审判决。审判长 沈秋云审判员 雍丽萍审判员 罗希夷二〇一七年六月二日书记员 房 敏 更多数据：搜索“”来源：