（2016）渝0233民初4531号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-09-18
案件名称
张英与黄某1、黄某2等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张英,黄某1,黄某2,黄仕英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十七条第一款，第六十条第一款，第一百三十条
全文
重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0233民初4531号原告：张英，男，1970年10月25日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：蒋建，重庆佰锐得律师事务所律师，系特别授权。被告：黄某1，女，2000年7月4日出生，汉族，学生，住重庆市忠县。法定代理人：黄某2（系黄某某之父），1975年4月28日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：黄某2，男，1975年4月28日出生，汉族，住重庆市忠县。二被告共同委托诉讼代理人：谢宗朋（系黄某2之姐夫），1972年8月14日出生，汉族，住重庆市梁平县。第三人：黄仕英，女，1972年9月1日出生，汉族，住忠县。原告张英与被告黄某1、第三人黄仕英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日受理后，适用简易程序，依法由审判员付荣慧独任审判，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告于2017年2月27日申请追加黄某2为本案共同被告，本院依法通知黄某2到庭应诉。后由于案情复杂，本案依法转入普通程序继续审理，由审判员付荣慧担任审判长，与审判员王香琼、人民陪审员谭明和组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋健、被告的委托诉讼代理人谢宗朋到庭参加了诉讼。第三人张英第二次开庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告及第三人支付购房款共计50万元；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付购房款25万元。事实及理由：原告与第三人原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，原告与第三人于2009年12月10日按揭购买了位于忠县某房屋，并依法办理了抵押登记。原告与第三人离婚后，该房屋的银行按揭款一直由原告在偿还，借款至今未清偿，抵押登记未解除。原告与第三人在协议离婚时，未对包括上述房屋在内的夫妻共同财产进行分割。2014年8月14日，原告与第三人和二被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告以50万元的价格购买上述房屋，在合同签订10日内支付购房款。2014年8月19日，原告向被告出具收条，载明：收到黄某2代黄某1支付的忠县某房款现金50万元。原告及第三人在“收款人”处签名捺印。之后，直至2016年被告黄某1起诉要求原告及第三人办理本案所涉房屋的产权过户登记一案时，原告才得知二被告并未实际向原告及第三人支付购房款50万元。二被告一直在该房屋内居住生活。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告及第三人已依约履行交房义务，但二被告未履行支付购房款义务，其行为已侵害原告合法权益，故诉至本院。二被告辩称，1、原告及第三人与被告黄某1签订《房屋买卖合同》属实，该合同已经忠县人民法院生效判决确认合法有效；2、被告已经支付全部购房款，有原告及第三人出具的《收条》和《房屋买卖合同》中的“备注”内容为证；3、即使被告未付清购房款，原告也不具备要求被告支付购房款的条件，因原告明知该房屋系按揭购买，现尚有部分借款本息未清偿，抵押登记未解除，导致被告黄某1无法取得该房屋的合法产权。依照相关法律规定，房屋在出售时，应先清偿银行贷款并解除抵押后方可出售，并办理房屋的产权过户登记。故被告有理由拒绝支付购房款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，1、原告与第三人原系夫妻关系及被告黄某2系第三人的胞弟属实；2、被告黄某2与第三人曾合伙做生意，合伙期间的收入支出均由第三人负责。之后，生意亏损，第三人未再向被告黄某2支付任何款项。2011年春节，原、被告及第三人经商量，决定将本案所涉房屋抵偿给被告黄某2。之后，被告黄某2将房屋装修入住。2014年，因考虑原告与第三人已离婚，为避免今后因该房屋发生纠纷，被告黄某2要求与原告及第三人签订房屋买卖合同，因此，双方于2014年8月14日签订房屋买卖合同。2014年8月19日，被告黄某2将现金25万元支付给原告，原告收款后才出具收条。被告黄某2支付的25万元现金中，其中5万元是被告黄某2自行准备，余款20万元是被告黄某2向谢宗朋借款。被告应付第三人的购房款25万元系用第三人尚欠被告黄某2的款项进行了冲抵。综上，二被告已经支付全部购房款，故不应再支付。经审理查明，原告与第三人原系夫妻关系，于2013年7月25日协议离婚。被告黄某2系第三人之胞弟，系被告黄某1之父。被告黄某1现为在校学生。原告与第三人在婚姻关系存续期间，于2009年12月10日以按揭付款的方式购买了由重庆市万华房地产开发有限公司开发建设的位于忠县忠州镇某房屋，即本案讼争房屋。2010年4月，原告与中国工商银行股份有限公司忠县支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定：原告以本案讼争房屋作为抵押，向中国工商银行股份有限公司忠县支行借款11.60万元，还款方式为等额本息还款法，借款期限从2010年5月5日至2030年5月4日止。合同签订后，双方于2010年4月依法办理了抵押登记。原告与第三人离婚后，该房屋的银行按揭款一直由原告负责偿还，但至今未清偿，抵押登记尚未解除。原告与第三人协议离婚时，仅约定夫妻一切财产由其子张某继承，未对包括讼争房屋在内的夫妻共同财产进行分割。原告与第三人协议离婚后，双方仍在位于忠县某房屋内共同居住生活。第三人于2014年8月底搬离出忠县某房屋，双方未再继续共同生活。2014年8月14日，原告及第三人与二被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告及第三人（合同甲方）将本案讼争房屋以50万元的价格出售给被告黄某1（合同乙方），乙方在合同签订后10日内支付购房款，甲方应在合同签订后10日内将房屋交付乙方占有使用。合同还就违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。被告黄某2作为被告黄某1的法定代理人在合同尾部的“乙方”处签名捺印。之后，被告黄某2自行在其持有的合同尾部上批注：“由于该房屋暂时不能办理产权过户，黄某1已付清该房屋全款，所剩下房屋按揭款由张英、黄仕英支付至清偿之日止。”2014年8月19日，原告出具收条，载明：收到黄某2代黄某1支付的忠县某房款现金50万元。原告及第三人在“收款人”处签名捺印。二被告一直在该房屋内居住生活。2016年5月，被告黄某1以原告及第三人未协助其办理房屋过户登记手续为由，诉至本院。本院经审理后，判决原告及第三人与被告黄某1签订的《房屋买卖合同》合法有效。现该判决已发生法律效力。之后，原告以二被告未支付购房款为由，诉至本院。上述事实，有原告、被告、第三人及其委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《离婚协议书》、《房屋买卖合同》、《收条》、本院（2016）渝0233民初1794号《民事判决书》等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的合同义务。关于被告是否已向原告支付购房款25万元的问题。被告抗辩其已向原告支付购房款25万元，并提供原告出具的收条及房屋买卖合同中的“备注”等证据予以证实。因房屋买卖合同中的“备注”内容，系被告黄某2自行添加，原告并未认可。在原告提交的其与被告黄某2于2016年3月14日的通话录音中，被告黄某2陈述其应支付原告的购房款25万元已经由被告黄某2转移支付给了原告及第三人的债权人，而被告在庭审中又陈述购房款25万元已于2014年8月19日以现金当面支付给了原告，其陈述内容自相矛盾，尽管被告抗辩该通话录音不真实，但被告在庭审中明确表示对该通话录音不进行司法鉴定。并且，结合本辖区的经济水平、被告的经济状况等因素，购房款25万元属于较大数额的支付，被告仅表示25万元系现金支付，但未提供银行取款记录等证据证实款项来源。另外，第三人在庭审中陈述被告应付其购房款25万元是用第三人尚欠被告黄某2的款项进行的冲抵，该陈述进一步证实原告虽然出具了50万元的收条，但被告实际并未支付50万元的现金。综上，本院综合认定被告未实际向原告支付购房款25万元。被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。关于二被告如何承担责任的问题。虽然原、被告及第三人均认可本案所涉房屋的买受人系被告黄某1，但因被告黄某1系限制民事行为能力人，依照相关法律规定，限制民事行为能力人只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他活动应由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。被告黄某2在签订合同之时，就以法定代理人的身份在合同上签字，应视为对合同内容的认可，故其合同中应由被告黄某1履行的义务，也应由被告黄某2、黄某1共同履行。因此，本案所涉房屋实则系被告黄某2以被告黄某1的名义购买，因原告并未提供证据证实被告黄某1具备债务清偿能力，故被告黄某1在本案中不应承担责任，被告黄某1支付购房款的义务应当由其法定代理人即被告黄某2承担。综上所述，原告要求被告黄某2支付购房款25万元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告黄某1承担责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告抗辩本案所涉房屋系原告及第三人系按揭购买，原告在贷款未清偿，抵押未解除前出售该房屋，违反法律规定，且付款条件不成就。因被告在购买房屋时，已知晓房屋已被设定抵押的事实，但其仍约定在合同签订后十日内支付全部购房款，且我国现行法律及行政法规中并无已抵押的房屋不能进行交易的禁止性规定，故被告的抗辩意见不符合法律规定及合同约定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第六十条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告黄某2在本判决生效之日起十日内向原告张英支付购房款25万元。二、驳回原告张英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告张英负担4400元，被告黄某2负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长 付荣慧审 判 员 王香琼人民陪审员 谭明和二〇一七年六月二日书 记 员 王俊力 百度搜索“”