（2016）沪0117民初11023号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-09-19
案件名称
钱斌、杨仕英与洪强、王威房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱斌,杨仕英,洪强,王威,徐根传
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初11023号原告：钱斌，男，1963年11月27日生，汉族，住上海市松江区。原告：杨仕英，女，1965年1月13日生，汉族，住上海市松江区。两原告共同委托诉讼代理人：王丽，上海新松律师事务所律师。被告：洪强，男，1987年10月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。被告：王威，男，1986年3月3日生，汉族，住山东省。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。第三人：徐根传，男，1983年7月18日生，汉族，住江苏省兴化市周奋乡崔垛一村*组***号。原告钱斌、杨仕英与被告洪强、王威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后本院依据原告申请依法追加徐根传作为第三人参与诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序进行审理。本案分别于2017年1月26日、2017年5月9日和2017年6月2日公开开庭进行审理。原告钱斌、杨仕英及其委托诉讼代理人王丽、被告洪强的委托诉讼代理人金慧霞、被告王威的委托诉讼代理人薛剑峰均到庭参加诉讼；被告洪强到庭参加第一、三次庭审；被告王威到庭参加第二、三次庭审；第三人徐根传经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案经本院院长审批，本案审限延长6个月。本案现已审理终结。原告钱斌、杨仕英向本院提出诉讼请求：1、判令被告王威代原告钱斌、杨仕英同被告洪强签订关于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》无效。2、被告洪强于本判决生效之日起十日内配合原告钱斌、杨仕英将系争房屋过户至原告钱斌、杨仕英名下。事实和理由：两原告为夫妻关系。2015年10月经人介绍认识第三人徐根传。2015年10月28日，两原告向徐根传借款500,000元，借款期限从2015年10月28日至2015年12月27日止，利息月息1.5%。同时徐根传口头承诺如按时支付利息，期满后可以月1%标准利息继续使用借款。原告提供了系争房屋作为抵押。同时，徐根传要求两原告办理公证委托，委托两原告并不认识的被告王威在两原告不能按时归还借款的情况下变卖上述抵押房屋。之后两原告按时支付本息。2016年6月27日，王威忽然通知两原告已将系争房屋出卖要求限期腾房。两原告通过查询方知王威已于2016年4月13日的价格将房屋出售给被告洪强。两原告马上联系徐根传和王威，但两人均不接电话。两原告认为王威在两原告并不知情的情况下出售房屋，被告洪强并未看房，对房屋状况毫不了解的情况下，以明显低于市场价格购买房屋，双方恶意串通损害了原告的利益，据此买卖合同应属无效，故诉至本院，望判如所请。被告洪强辩称：其是通过合法途径取得系争房屋，目前房屋产权已经登记至其名下。其是合法的所有权人，同被告王威亦无恶意串通行为。据此，被告洪强不同意两原告诉请。被告王威辩称：被告洪强购买房屋的行为取得了两原告授权。两被告签订系争房屋买卖合同后果由两原告承担。买卖合同并无恶意串通的情形，据此，被告王威不同意原告诉请。第三人徐根传陈述，两原告向其借款合计950,000元。由于两原告无法归还借款，所以被告王威将系争房屋出卖后将借款还清。经审理查明：两原告原为系争房屋的产权人。2015年10月28日，两原告作为抵押人和借款人、第三人徐根传作为抵押权人，签订《房地产借款抵押合同》。合同约定，借款金额为500,000元，抵押房产为系争房屋。2015年10月29日，第三人徐根传转账给原告杨仕英500,000元。2015年10月29日，两原告出具委托书一份，载明两原告因无法亲自办理抵押、出售、出租位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人王威为本委托人的代理人，就上述房屋代表本代理权限内的上述房地产所实施的全部事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2015年12月29日起至2016年12月28日止。本委托书一式柒份，具有同等效力。2015年12月14日，两原告办理了上述委托书的公证。2016年3月4日，第三人徐根传申请将系争房屋抵押权予以注销。2016年4月3日，被告王威代两原告同被告洪强签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的交易总价为1,000,000元,房屋交接时间为2016年5月24日前,过户时间为2016年8月10日前。该合同约定的付款方式为：2016年4月13日前支付500,000元；2016年5月24日支付500,000元。该合同关于合同双方违约责任、装饰装修等内容均为空白。2016年5月4日，被告洪强向被告王威支付1,000,000元。2016年5月4日，被告洪强申请变更为系争房屋产权人。当年5月18日，被告洪强登记为系争房屋产权人。2016年6月28日，原告钱斌报警称，2016年6月28日11时30分许，原告钱斌称欠第三人徐根传500,000元，于2015年10月29日在上海市黄浦区公证处与徐根传签订一份抵押合同，将系争房屋抵押给徐根传。至2016年6月27日发现系争房屋被出售。2016年7月2日，被告洪强报警称在系争房屋处同原告钱斌发生债务纠纷。2016年7月之后，被告洪强多次同第三人徐根传进行通话。审理中，被告洪强提供出售人为洪强、房彩凤、金银梅、金汉兵同案外人钱某签订的《上海市房地产买卖合同》一份，载明钱某以930,000元购买以上4人位于奉贤区星火开发区明城路XXX弄XXX号901部位的房屋。该房屋房款在2015年8月和12月支付至被告岳父金汉兵名下。审理中，法庭询问各方之间的关系。两原告称向第三人徐根传借款，已经支付借款和利息合计120,000元。被告王威为第三人徐根传的司机。被告王威称不认识两原告，是案外人小严电话给他说原告要钱，于是他找了徐根传。第一次庭审称同第三人徐根传有接触过，不是很熟；第二次庭审称同第三人徐根传为朋友关系。被告王威称不认识金汉斌和被告洪强。被告洪强称不认识第三人徐根传。第三人徐根传称同被告洪强并无特殊关系，金汉兵是做生意的，主要是买债务人房屋，徐根传通过中介认识金汉兵，仅同金汉兵合作过系争房屋。关于出售房屋的过程，被告王威称是两原告和徐根传商量的，多久拿不出钱就卖房子，后原告叫他出售房屋。第一次庭审中，王威称是通过一位黎姓经纪人出售房屋。第二次庭审中，王威称房屋并未挂牌，通过小严找到被告。签合同前两被告在原告家里见面的。出售价格口头询问过原告意见。购房款一次性支付是被告洪强和徐根传商量好的。购房款1,000,000元全部打给了徐根传。被告洪强称通过独立经纪人小黎购买系争房屋。其并未看过系争房屋，看过小区，且从被告王威处看过照片。他不清楚系争房屋实际居住情况，也不清楚装修情况。买房的时候是和王威在上岛咖啡谈的价格，由于价格较低未支付定金。由于被告手头上有钱、房屋总价较低且原告急着要钱，便一次性支付房款，且先过户后交房。产证取得后上门发现系争房屋住着两个老人，于是被告洪强报警。关于房屋用途，第二次庭审中被告代理人称被告洪强全家居住在松江，所以出售外区房屋，被告现在还在租住等着入住系争房屋。第三次庭审被告洪强称购房本来就是为了投资，看着价格便宜就买了。以上事实，由《房地产借款抵押合同》、委托书、公证书、上海市房地产登记申请书、上海市房地产买卖合同、上海市公安局案(事)件接报回执单、上海市房地产登记簿、上海市房地产抵押注销登记申请书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案争议的主要焦点是被告王威以两原告名义与被告洪强所签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。根据审理查明，两原告与第三人徐根传签署《房地产抵押借款合同》，次日两原告授权王威出售房屋，以上事实结合被告王威关于出售房屋过程的陈述，可以认定两原告在向第三人徐根传借款时，实际约定了在两原告不能按期还款时，被告王威即可根据第三人徐根传指示将房屋所有权予以处分。该约定实际为一种变相的流质约定，不符合担保法的规定。而被告王威实际代理原告出售房屋时，并无证据证明该出售行为和价格通过两原告认可。同时，根据庭审中被告洪强自述，其购房时并未到房屋内查看过，即不了解房屋的装修更不在意房屋的实际居住状况，并在未实际取得房屋的情况下违反一般的交易惯例提前全额付款。审理中，被告洪强亦未能合理说明其知晓和购买房屋的合法途径，故本院认为被告洪强并不具备善意购房人的条件。因此，被告王威代两原告同被告洪强所签订的《上海市房地产买卖合同》并非两原告真实意思表示，该合同应属无效。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案基于买卖合同无效，被告洪强应协助原告将该房屋的产权恢复登记至原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(五)项、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、确认被告王威代原告钱斌、杨仕英同被告洪强签订关于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告洪强于本判决生效之日起十日内配合原告钱斌、杨仕英将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至原告钱斌、杨仕英名下。案件受理费13,800元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用18,800元，由被告洪强、王威负担(于本判决生效之日起七日付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 利代理审判员 吕荣珍人民陪审员 范幼芳二〇一七年六月二日书 记 员 方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。