（2017）川0104民初2358号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-09-20
案件名称
成都居然之家物业发展有限公司与汪德宾、成都佰丽春天装饰有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都居然之家物业发展有限公司,汪德宾,成都佰丽春天装饰有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初2358号原告（反诉被告）：成都居然之家物业发展有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：刘余林，董事长。委托诉讼代理人：余良君，女，1975年10月20日出生，汉族，住成都市青羊区，系成都居然之家物业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：谢文兵，四川文典律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪德宾，男，1976年12月20日出生，汉族，住四川省南部县。被告：成都佰丽春天装饰有限公司，住所地成都市青羊区。法定代表人：肖佑军。以上两被告共同委托诉讼代理人：谢霖，四川昊通律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。原告(反诉被告)成都居然之家物业发展有限公司（简称居然之家公司）与被告（反诉原告）汪德宾、被告成都佰丽春天装饰有限公司（简称佰丽春天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，汪德宾于2017年4月9日向本院提出反诉,本院受理反诉后，��居然之家公司的本诉和汪德宾的反诉，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）居然之家公司的委托诉讼代理人余良君、谢文兵、被告（反诉原告）汪德宾和被告佰丽春天公司的共同委托诉讼代理人谢霖、徐述纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）居然之家公司向本院提出本诉请求：1、两被告共同向原告补足其单方解除《商业用房租赁合同》的违约金919000.2元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年3月20日，原告与作为共同承租人的汪德宾及成都往日时光装饰有限公司（简称往日公司）签订《商业用房租赁合同》，合同约定：汪德宾和往日公司承租原告位于成都市锦江区东大街紫东楼段11号“东方广场商业中心”负一层1-1号房屋，租赁面积为3586.70平方米；租赁期限为2013年4月1日起至2021年3月31日，免租期为2013年4月1日至2013年5月31日（共计2个月），计租期为2013年6月1日至2021年3月31日;2013年4月1日至2015年3月31日期间的月租金为197268.5元，2016年4月1日至2017年3月31日期间的月租金为218788.7元；承租人向原告支付合同保证金1000000元；如承租人单方解除租赁合同，应提前十二个月书面通知原告，如承租人未提前十二个月书面通知原告的，须向原告支付不少于当年度十二个月的租金作为违约金，且承租人应补足其已享受的免租期的全部租金394537元；承租人有权将房屋转给其关联单位使用。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付承租人使用，承租人亦使用房屋并享受了合同约定的免租期。2015年9月25日，汪德宾和往日公司共同向原告发出书面公函，佰丽春天公司系其关联方，汪德宾和往日公司将把租赁房屋整体转给佰丽春天公司使用，并承诺由汪德宾��往日公司、佰丽春天公司共同对一切经济及法律责任承担连带责任。往日公司的股东为汪德宾、肖佑军、四川川联投资有限公司，三名股东于2016年8月17日将往日公司注销。2016年10月26日，汪德宾、佰丽春天公司向原告发出书面函要求提前解除房屋租赁合同，原告收到上述解除公函时两被告已实际撤离涉案房屋。对于两被告提前解除合同的要求，原告虽不情愿但亦无力阻止，只能尊重其意愿，且两被告已实际撤离房屋，租赁合同事实上亦由两被告强行单方解除。原告认为，两被告单行提前解除租赁合同的行为已严重违约，应当按租赁合同的约定承担全部违约责任，即向原告补足免租期的租金（394537元）并向原告支付当年十二个月租金（218788.7元×12＝2625464.4元）的违约金，合计3020001.4元，扣除原告已收取的保证金1000000元及预收的2016年10月31日至2017年3月31日期间的租金1101001.2元，两被告还须向原告支付违约金919000.2元。被告（反诉原告）汪德宾对原告（反诉被告）居然之家公司的本诉辩称，汪德宾作为承租人在与原告履行房屋租赁合同期间及合同解除过程中没有任何违约行为，不应当承担任何违约责任，请求驳回原告对被告本诉的诉讼请求；2、关于汪德宾与原告之间的房屋租赁合同解除，系汪德宾与原告之间达成的合意解除，并非原告所称的汪德宾单方面强制性解除；3、即使汪德宾违约，原告主张的违约金过高，请求依法予以调整。被告佰丽春天公司对原告（反诉被告）居然之家公司的本诉答辩意见与被告（反诉原告）汪德宾的答辩意见一致。被告（反诉原告）汪德宾向本院提出反诉请求：1、居然之家公司退还汪德宾所缴纳的保证金1000000元及逾期利息（逾期利息从2017年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2、居然之家公司退还汪德宾房屋租金1093943.5元及逾期利息（逾期利息从2017年4月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由居然之家公司承担。事实和理由：2013年3月20日，汪德宾与居然之家公司签订《商业用房租赁合同》，约定：由汪德宾承租居然之家公司所有的位于成都市东大街紫东楼段11号东方广场商业中心负一层1-1号房屋，房屋租赁面积为3586.7平方米，租金支付采用预付制，即由汪德宾先向居然之家公司支付租金后使用房屋，且租金实行按年支付，并对承租权利义务等进行了明确约定。汪德宾于2013年3月21日向居然之家公司缴纳了保证金1000000元，进行入驻装修并按照合同约定将涉案房屋提供给汪德宾下属关联公司实际使用，并由汪德宾下���关联公司代表汪德宾按约向居然之家公司缴纳了应付租金并履行义务。在此期间，汪德宾严格按照合同约定将租金实际缴纳至2017年3月31日，最后一次缴纳租金时间为2016年3月23日，缴纳租金对应租期为2016年4月1日至2017年3月31日。2016年10月25日，汪德宾及汪德宾下属公司共同向居然之家公司发出《成都佰丽春天装饰有限公司暨东大街分公司函》，向居然之家公司提出希望解除双方租赁合同，并表示愿意积极与居然之家公司进行协商处理后续事宜。居然之家公司接到函后与汪德宾进行了协商沟通，双方达到一致协商同意解除租赁合同并且提出要求汪德宾委托居然之家公司进行房屋装修拆除和恢复并由汪德宾承担房屋拆除恢复费用120000元的一致意见。2016年11月2日，汪德宾向居然之家公司缴纳了拆除恢复费用120000元，且办理完毕房屋及物品交接手续，双方租赁合同关系正式合意解除，汪德宾履行完毕全部腾退交接义务。汪德宾与居然之家公司之间房屋租赁合同关系经双方协商一致解除，并且汪德宾实际使用承租房屋最后期限截至于2016年11月2日，因此居然之家公司应当将已提前实际收取的2016年11月2日至2017年3月31日期间的租金1093943.5元及所收取的保证金1000000元退还给汪德宾。原告（反诉被告）居然之家公司对被告（反诉原告）汪德宾的反诉辩称，双方签订的合同提前解除并非各方协商一致的结果，两被告要求提前解除合同的行为构成严重违约，两被告称租赁合同系经双方协商一致解除的说法根本不是事实；汪德宾作为违约方，没有理由要求居然之家公司退还预付租金及保证金；因两被告严重违约，其应承担违约责任；汪德宾以涉案房屋合同系经双方协商一致解除为由要求居然之家公司退还其预付的部分租��及保证金的反诉诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回汪德宾的反诉诉讼请求。被告佰丽春天公司对被告（反诉原告）汪德宾的反诉述称，支持汪德宾的反诉诉讼请求。经审理查明，居然之家公司系成都市锦江区东大街紫东楼段11号1幢负一层房屋的产权人。2013年3月20日，居然之家公司（出租方、甲方）与汪德宾、往日公司（承租方、乙方）签订一份《商业用房租赁合同》，合同约定：汪德宾和往日公司承租居然之家公司位于成都市锦江区东大街紫东楼段11号东方广场商业中心负一层1-1号房屋，实测建筑面积为3586.70平方米；租赁期限为2013年4月1日起至2021年3月31日止，其中免租期为2013年4月1日至2013年5月31日（共计2个月），计租期为2013年6月1日起至2021年3月31日止；2013年4月1日至2015年3月31日期间的月租金为197268.5元，2016年4月1日至2017年3月31日期间的月租金为218788.7元；从计租日起，每12个月为一个租金结算周期，租金支付采用预付制，承租方先支付租金后使用房屋；在签订本合同时承租方应向出租方支付合同保证金1000000元，合同保证金不计算利息，如承租方严重违约导致合同终止，保证金视为违约金，出租方不予退还，承租方对此无异议；承租方不得单方提前解除合同，如承租方单方解除合同，应提前十二个月书面通知出租方并向出租方支付当年六个月租金的违约金，且承租方应补足其已享受的免租期的全部租金（394537元），如承租方未提前十二个月书面通知出租方的，须向出租方支付不少于当年十二个月的租金作为违约金，且承租方应补足其已享受的免租期的全部租金（394537元）；承租方在不改变房屋规定的用途的情况下可将租赁房屋转给其关联企业使用，包括佰丽春天公司；任何一方对合同相对方做出意思表示行为，均以书面形式进行。上述《商业用房租赁合同》签订后，汪德宾向居然之家公司缴纳了保证金1000000元，居然之家公司将涉案房屋交付汪德宾、往日公司使用。2015年9月25日，汪德宾、往日公司向居然之家公司发出一份《公函》，主要内容为汪德宾、往日公司将涉案房屋整体转给佰丽春天公司使用，因汪德宾、往日公司将涉案房屋整体转给佰丽春天公司使用造成的一切经济及法律责任均由汪德宾、往日公司及佰丽春天公司共同承担连带责任。2016年10月25日，汪德宾、佰丽春天公司向居然之家公司出具一份《函件》，主要内容为佰丽春天公司因经济形势等各种因素影响，决定于2016年10月25日停止营业，自2016年10月30日起不再使用涉案房屋，特提出解除双方签订的《商业用房租赁合同》和《物业管���服务协议》，并愿意协商相关后续处理事宜。2016年11月1日，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司向居然之家公司发出一份《公函》，主要内容为因自身经营需要，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司已书面通知居然之家公司提前解除租赁合同，租赁合同解除时，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司按约将房屋恢复原状后返还给居然之家公司，现因无法自行恢复，特委托居然之家公司对房屋进行恢复，恢复费用12万元，由汪德宾、往日公司及佰丽春天公司承担。2016年11月2日，佰丽春天公司向居然之家公司支付了12万元房屋拆除恢复费。2016年11月14日，居然之家公司向汪德宾、往日公司及佰丽春天公司分别发出一份《公函》，主要内容为因汪德宾、往日公司及佰丽春天公司单方提前退租导致租赁合同解除，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司依法应承担违约责任，按合同约定，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司应补足免租期的租金并支付当年十二个月租金的违约金，共计2890880.2元。2016年8月17日，往日公司注销。往日公司的股东是汪德宾、肖佑军、四川川联投资有限公司，汪德宾、肖佑军、四川川联投资有限公司、佰丽春天公司出具一份《情况说明》，主要内容为向居然之家公司缴纳的涉案房屋租金、保证金的权益归属于汪德宾。汪德宾、往日公司、佰丽春天公司向居然之家公司支付了2017年3月31日前的租金。在庭审中，汪德宾、佰丽春天公司、居然之家公司均认可双方签订的《商业用房租赁合同》于2016年11月1日解除。居然之家公司已于2016年11月1日收回涉案房屋。以上事实，有原告（反诉被告）居然之家公司提交的《商业用房租赁合同��、房屋产权证、《公函》三份、解除合同的函件、特快专递单及回单；有被告（反诉原告）汪德宾提交的《商业用房租赁合同》、佰丽春天公司的工商信息、往日公司的工商档案、银行凭证、收据、客户回单、发票、《公函》两份、收据、现场照片、现场巡视记录表、申请表、《情况说明》及当事人的陈述在案佐证。关于原告（反诉被告）居然之家公司提交的改造工程结算合同、付款凭证等证据，因本院对其真实性不能确认，且与本案缺乏关联性，故本院对以上证据材料不予采信。本院认为，居然之家公司系涉案房屋的所有权人，居然之家公司将涉案房屋出租给汪德宾、往日公司，双方签订了《商业用房租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《商业用房租赁合同》��订后，居然之家公司将涉案租赁房屋交与汪德宾、往日公司，汪德宾也向居然之家公司支付了保证金1000000元。其后，汪德宾、往日公司及佰丽春天公司向居然之家公司发出《公函》，汪德宾、往日公司将涉案房屋转租给其关联企业佰丽春天公司，由佰丽春天公司承租涉案房屋，并由汪德宾、往日公司与佰丽春天公司承担连带责任。该《公函》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。因往日公司已注销，故其不具有民事主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，汪德宾、佰丽春天公司于2016年10月25日向居然之家公司发出《函件》，其要求解除《商业用房租赁合同》，并非与居然之家公司协商解除合同，而是通知居然之家公司其决定单方终止履行合同，不属于双方协商一致解除合同的情形。汪德宾、佰丽春天公司辩称是双方合意解除合同的理由不能成立。本案中原、被告均对于2016年11月1日解除双方签订的《商业用房租赁合同》无异议，对此本院予以确认。汪德宾、佰丽春天公司函告居然之家公司的行为属于单方解除合同的行为，且没有提前十二个月书面通知居然之家公司，根据《商业用房租赁合同》“承租方不得单方提前解除合同，如承租方未提前十二个月书面通知出租方的，须向出租方支付不少于当年十二个月的租金作为违约金，且承租方应补足其已享受的免租期的全部租金（394537元）”的约定，该约定系对汪德宾、佰丽春天公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案由于汪德宾、佰丽春天公司的违约行为导致《商业用房租赁合同》解除，本院综合考虑汪德宾、佰丽春天公司的违约程度，故酌定以8个月的租金作为违约金（即1750309.6元），并补足其已享受的免租期2个月的租金（即394537元）用于赔偿居然之家公司的损失，故居然之家公司要求汪德宾、佰丽春天公司支付违约金2144846.6元的本诉诉讼请求，本院予以支持。本诉多诉请部分，本院不予支持。因双方签订的《商业用房租赁合同》于2016年11月1日解除，故汪德宾要求居然之家公司退还其收取的保证金1000000元和预收的2016年11月1日至2017年3月31日的租金1093943.5元的反诉诉讼请求，本院予以支持。上述本、反诉金额品跌后，汪德宾、佰丽春天公司应向居然之家公司支付50903.1元。汪德宾要求居然之家公司支付保证金和租金利息的反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告成都佰丽春天装饰有限公司、被告（反诉原告）汪德宾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都居然之家物业发展有限公司支付违约金50903.1元；二、驳回原告（反诉被告）成都居然之家物业发展有限公司的本诉其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）汪德宾的反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利���。本案本诉案件受理费减半收取6495元，由被告（反诉原告）汪德宾、被告成都佰丽春天装饰有限公司负担；本案反诉案件受理费减半收取11776元，由原告（反诉被告）成都居然之家物业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 叶 红二〇一七年六月二日书记员 敬昭芸记录员 李玉珍