（2017）京03民终6480号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-07-20
案件名称
北京中加恒业房地产开发有限公司与王建商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京中加恒业房地产开发有限公司,王建
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6480号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王建，女，1973年11月13日出生。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人王建商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中加恒业公司的委托诉讼代理人徐明，被上诉人王建的委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：1.请求撤销原判，驳回王建的诉讼请求;2.诉讼费用由王建承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。2.一审判决适用法律错误，《商品房买卖合同》约定，如迟延办证需要承担责任，赔偿的应当是“直接损失”，而本案中王建并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误。3.一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。王建辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，不同意对方的全部诉讼请求，请求维持原判。王建向一审法院起诉请求：1.请求判令中加恒业公司向王建支付违约金68856元（自2015年8月31日至2016年12月1日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。事实和理由：2012年9月22日，我与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：我购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区农机路2号隆华熙园住宅小区×号楼（现×号楼）××层×单元×室的房屋一套，房屋总价款848468元，如因中加恒业公司的责任，致使我未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，中加恒业公司应赔偿我因此造成的直接损失。合同签订后，我向中加恒业公司交付了全部房款，实际交付的房款总额为888468元。2013年8月31日，中加恒业公司为我办理了入住手续。但中加恒业公司至今没有为我办理房屋产权证，故起诉至法院。中加恒业公司承认王建在本案中所主张的事实，但购房款数额有误，发票数额873900元，认为迟延办理产权证书是因王建未及时补交相关办证资料导致的，且根据双方房屋买卖合同约定，延期办证应赔偿王建的直接损失，王建未举证证明其直接损失。此外，王建要求按照年利率6%标准赔偿，明显偏高，故不同意王建诉讼请求。一审法院认为：中加恒业公司承认王建在本案中主张的事实，故对王建主张的事实予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王建与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在王建入住后720日内为王建办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因王建未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向法院提供证据予以证明，法院对该辩解意见不予采信，故对王建要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，法院予以支持。关于违约损失的计算方式，王建主张以购房款为基数，按年利率6%计算，法院认为该请求亦属合理，应予以采纳。但王建主张的购房款数额有误，应以发票数额873900元为准。关于违约损失的数额，法院根据实际违约天数、购房款并结合王建的诉讼请求予以确定。中加恒业公司主张违约数额过高，缺乏依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、中加恒业公司于判决生效之日起7日内给付王建2015年8月31日至2016年12月1日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失65937.55元。二、驳回王建的其他诉讼请求。本院二审期间双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审法院判决的赔偿金是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现王建未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对王建未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系王建一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致王建迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司该部分的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张王建并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给王建办理房产证，限制了王建对房屋物权的行使，给王建造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，王建的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算王建的逾期办证违约损失。王建以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1522元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎审 判 员 刘正韬审 判 员 金园园二〇一七年六月二日法官助理 俞 洁书 记 员 张旭燃 更多数据：