（2017）黑民再5号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-07-05
案件名称
郑喜林与哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司、朱佩芳、孔黛琪商品房买卖合同纠纷一案再审民事判决书
法院
黑龙江省高级人民法院
所属地区
黑龙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
郑喜林,哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司,朱佩芳,孔黛琪,黑龙江省人民检察院
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再5号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑喜林，男，汉族。委托诉讼代理人：袁纯彦，女，汉族。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区清滨路62。法定代表人：刘雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈远礼，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝思齐，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：朱佩芳，女，汉族。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：孔黛琪，女汉族。申诉人郑喜林因与被申诉人哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司（以下简称保利公司）、朱佩芳、孔黛琪商品房买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）（2008）哈民二再终字第80号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）复查[2015]23000000083号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）黑民抗125号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、刘刚出庭。申诉人郑喜林及其委托诉讼代理人袁纯彦，被申诉人保利公司的委托诉讼代理人陈远礼、郝思齐到庭参加诉讼，被申诉人朱佩芳、被申诉人孔黛琪经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为,二审法院认为公积金贷款应属银行贷款，保利公司按照合同约定履行了义务，属于认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律有错误。公积金贷款合同的双方分别为公积金管理中心与借款人。住房公积金是指国家机关、国有企业等，其在职职工缴存的长期住房储备金。公积金管理中心是各地、市政府依法成立的不以盈利为目的的对住房储备金进行管理的事业单位。公积金贷款合同是借款人向公积金管理中心提出申请，经公积金管理中心批准后，以住房公积金为资金来源，向借款人发放的贷款。银行贷款合同的双方当事人分别为银行与借款人。银行是吸收公众存款、发放贷款和提供综合金融服务的企业，银行贷款是以盈利为目的的商业行为，公积金贷款是国家为了保障广大人民群众住房需求而设立的一项保障性制度，属于国家制定的一项福利性政策。因此，公积金贷款与银行贷款属于性质完全不同的两种借款行为。法院基于公积金贷款亦应属银行贷款的错误认定，认为保利公司按照合同约定履行了义务，属于认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律有错误。郑喜林称，1.原二审法院再审判决认定保利公司履行合同义务是错误的，保利公司没有按约定在规定期限内使其取得房地产权属证书，属违约行为，应当承担违约责任；2.诉讼费由其与保利公司各负担一半不妥；3.保利公司具有虚假陈述的欺诈行为；4.保利公司应支付违约金及利息294,088.68元。保利公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回郑喜林的申诉请求。郑喜林向一审法院起诉请求：1.退还买受人合同约定外不应收取的办证费5925元、占用资金损失费9234元；2.要求出卖人支付给买受人违约金17,791.26元；3.由出卖人承担本案的诉讼费及交通费；4.出卖人如从判决之日起仍不能提供办证资料，买受人将保留继续向出卖人追加违约金的权利。一审法院认定事实：2006年5月30日，郑喜林与保利公司签订商品房买卖合同，合同约定郑喜林购保利公司颐和家园E4栋1单元7层1号，实际买卖建筑面积93.76平方米住房一套，该房总房价为182,292元。郑喜林交首付含定金102,292元，同时约定郑喜林在办理房屋交付手续时，由保利公司指定的产权代办机构哈尔滨合众房地产置业经济咨询有限公司（以下简称合众公司）为其办理房屋所有权证、土地使用证及相应他项权利证。2006年6月1日，郑喜林向合众公司交纳产权代办费、公证费500元，房屋维修基金2250元，契税、手续费、工本费、他项权证费用3175元。郑喜林以保利公司逼迫其交纳上述费用为由，要求退费，由其自己办理，保利公司与合众公司不同意，引起诉讼。一审法院判决：驳回郑喜林的诉讼请求。案件受理费1328元，由郑喜林负担。郑喜林不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.对商品房买卖合同书中的格式条款进行解释；3.对提供伪证的合众公司及协助提供伪证者追究责任；4.判令保利公司向郑喜林提供办证全部资料；5.判令保利公司支付违约金31,937.56元、承担诉讼费1328元、交通费139元及本案有关的其它费用；6.判令合众公司将所收5925元返还，并支付利息1446.81元。二审法院认为，郑喜林与保利公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应自觉履行。保利公司与郑喜林约定，买受人在选择银行贷款的情况下由买受人与出卖人指定的产权代办机构签署委托书，委托其代办房屋相应手续，并向其交纳代办费300元。郑喜林应履行合同约定，与保利公司指定的代办机构签署委托书，由合众公司代办房屋手续等。保利公司按照约定履行了义务，郑喜林不同意按照与保利公司的约定由指定代办机构代办房屋手续，故原审驳回郑喜林的诉讼请求正确。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1328元，由郑喜林负担。郑喜林不服二审判决，向哈中院申请再审，再审请求：1.对本案再次进行审理，对已查清的原审中的错误予以纠正。对未查清的错误进行清查，予以纠正；2.撤销一审判决；3.判令保利公司按合同约定为其提供办理房屋证照的全部资料并按《商品房买卖合同》的规定支付违约金31,937.56元，承担诉讼费2656元，交通费139元；4.判令合众公司返还所收款项5925元，并支付利息2978.73元。哈中院再审判决认为，郑喜林与保利公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为有效合同。保利公司依约履行了合同义务，不存在违约问题。郑喜林与银行签订了贷款合同，虽属公积金贷款，但公积金贷款亦应属银行贷款的种类。双方签订合同中补充协议（附件四）约定的，“买受人选择银行贷款的房屋证照办理方法”是相对买受人不选择银行贷款的房屋证照办理方法而言，不能理解为是银行贷款还是公积金贷款。郑喜林虽然向合众公司交纳了办证费用，但郑喜林并未与合众公司签订代办协议，现郑喜林坚持不同意由合众公司代办产权证照有理，应予准许，合众公司所收代办费用应予返还。原一、二审判决未支持郑喜林不同意由合众公司代办产权证照的主张，驳回郑喜林诉讼请求不妥，予以纠正。合众公司不存在违约行为，其不应承担退款利息。如郑喜林自己办理产权证照，保利公司应为其提供必要的手续。哈中院再审判决：一、撤销哈中院（2007）哈民二终字第1405号民事判决和哈尔滨市南岗区人民法院（2007）南民一初字第1609号民事判决；二、案涉争议房屋的产权证照由郑喜林自行办理，保利公司为其出具必要的手续；三、合众公司于本判决生效后十日内返还郑喜林代办费5925元；四、驳回郑喜林的其它诉讼请求。一、二审案件受理费2656元，由郑喜林与保利公司各负担二分之一。本院再审期间，郑喜林提交了3份证据：1.2007年1月8日的《黑龙江省销售不动产统一发票》一份，意在证明其已经足额交付了购房款及没有这张发票办不了房屋产权证。保利公司质证称，该证据是因原审法院执行局强制执行才出具的，不能证明其公司违约，公积金贷款仍在省住房公积金中心。因保利公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。2.哈尔滨市南岗区房产交易管理所关于不动产权属登记申请《受理单》一份，意在证明没有商品房销售票据和销售许可证，其无法办理房产证，保利公司未提供销售票据和许可证，保利公司违约。保利公司质证称，其已经将商品房销售票据和销售许可证交给了郑喜林，故该证据不能证明其公司违约。因保利公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。3.《哈尔滨市商品房销售许可证》一份，意在证明没有许可证，郑喜林办不了房产证。保利公司质证称，该许可证不需要具备，都在产权中心，故该证据不能证明其公司违约。因保利公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。本院再审查明，按照房产交易管理部门的规定，办理房屋权属证书需由申请人提供《商品房销售票据》、《哈尔滨市商品房销售许可证》等相关材料。另查明，合众公司已于2014年4月12日被哈尔滨市工商局南岗分局依法注销。股东朱佩芳、孔黛琪承诺如注销后再发生债权债务及涉税问题，由其承担一切民事责任。本院再审认为，本案争议主要解决保利公司应否承担违约责任及违约责任如何确定。郑喜林与保利公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无导致无效的其他情形，依法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。作为该商品房买卖合同中的补充协议，即附件四，约定了由合众公司代办不动产权属登记，其性质应是委托关系，即由合众公司办理相关产权手续。合同订立后，郑喜林也交纳了相应的办证费用5925元。在郑喜林交纳上述费用后，郑喜林主张自行办理公积金贷款手续。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，即享有任意解除权。因郑喜林明确表示不同意由合众公司办理相关产权登记手续而由其自行办理，并要求退还办证费用，应视为郑喜林行使解除权的行为，补充协议的约定对郑喜林不具有拘束力。郑喜林行使解除权后，按照商品房买卖合同及相关约定，保利公司作为出卖人应履行相应合同义务，确保买受人获得不动产权属登记。本案中，郑喜林采用公积金贷款方式，按照当时不动产公积金贷款操作的流程，在郑喜林履行了先前行为后，即相应款项进入公积金账户时，保利公司应当履行向买受人提供相应的办理不动产物权登记的资料和手续等附随义务。直到2007年1月8日，保利公司才为郑喜林开具黑龙江省销售不动产统一发票。按照双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理；.....2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。因此，在无特殊约定的情形下，保利公司以郑喜林未缴纳相应的房款为由，拒绝提供黑龙江省销售不动产统一发票，属于因出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的情形，保利公司应承担相应的违约责任。基于原审查明的事实，保利公司于2006年5月31日将房屋交付郑喜林使用，故保利公司应自2006年9月1日至2007年1月8日按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金（182,292元×0.08%×122天=17,791.69元）。原审法院对此适用法律不当，本院再审予以纠正。综上所述，郑喜林的部分再审理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：维持哈尔滨市中级人民法院（2008）哈民二再终字第80号民事判决；哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司赔偿郑喜林违约金17,791.69元。如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费合计2656元，由哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘生亮审判员 冯 涛审判员 娄威巍二〇一七年六月二日书记员 高 妍 更多数据：