（2017）鄂0821民初675号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-08-15
案件名称
马陈与湖北天易置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马陈,湖北天易置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0821民初675号原告：马陈，男，1979年5月12日出生，汉族，湖北省沙洋县人，住湖北省荆门市掇刀区，委托诉讼代理人:何飞，湖北新天律师事务所律师。被告：湖北天易置业有限公司，住所地京山县新市镇城中路246号。法定代表人：黄清旺，执行董事。委托诉讼代理人：李立俊，湖北法之星律师事务所律师。原告马陈与被告湖北天易置业有限公司（以下简称天易公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马陈及其诉讼代理人何飞、被告天易公司的诉讼代理人李立俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马陈向本院提出诉讼请求：1、判令被告天易公司立即向原告交付京山县京山天地小区6号楼1单元1104、2702，2单元603、2402，8号楼1单元1802共5套房屋，并承担违约金39666元（计算至2017年4月30日止，此后的违约金计算至交房时止）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，马陈变更诉讼请求为要求解除与天易公司签订的商品房买卖合同，由天易公司退还购房款1988400元、赔偿损失1988400元。事实和理由：自2011年8月至2014年5月间，被告因开发湖北省京山县京山天地房产项目，陆续向原告借款140万余元。但被告一直未还款，经原告多次追讨，2015年7月，原告与被告达成《以房抵债协议》，约定以被告开发建设的京山天地6号楼1单元1104、2702，2单元603、2402，8号楼1单元1802共5套房屋抵偿原告的借款本息1988400元。并分别签订了《商品房买卖合同》，约定在2015年12月30日前和2016年6月30日前交付房屋，逾期交付的，按已付款项的日万分之0.5支付违约金。但时至今日，被告仍未向原告交付合同约定房屋。经查，其中三套房屋已由天易公司另售他人，并在房管部门办理备案登记，另两套房屋抵押于银行。原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，恳请人民法院依法支付原告的诉讼请求。天易公司辩称，天易公司从未向马陈借款，马陈所诉天易公司2011年8月至2014年5月间借款140万元的事实不存在；原、被告双方及案外人孙耀华签订《以房抵债协议》时房屋均办理了在建工程抵押；《以房抵债协议》实际是孙耀华向天易公司借款用于偿还其个人债务，由于孙耀华是天易公司的总经理，其利用职务之便，借用公司资产偿还个人债务，违反了公司法的禁止性规定，应为无效；公司已通知孙耀华解除《以房抵债协议》。同意解除与原告之间的5套商品房买卖合同；请求法庭驳回原告退还购房款的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：转化为购房款前的借款债务人是天易公司，还是孙耀华？对此，马陈认为借款人为天易公司，并提供了五份银行取款业务回单及转款凭条、五份《以房抵债协议》等证据予以证实，天易公司认为借款人为孙耀华个人。本院审查认为，对于借款法律关系，马陈虽未提供书面的借款合同，但根据其提供的银行取款业务回单及转款凭条，所涉款项共1435060元全部转入孙耀华个人账户，五份《以房抵债协议》均将孙耀华列为债务人，并表述有“乙方（孙耀华）共欠甲方（马陈）借款本金……”等，据此，应当认定借款人为孙耀华，而非天易公司。另查明，马陈与天易公司签订的五份《以房抵债协议》第四条为：“鉴于用于抵偿乙方所欠甲方本息的房屋属已抵押给京山县建设银行的在建商品房的实际，甲、丙（天易公司）同意待银行解押后，由丙方将该《商品房买卖合同》到京山县房管局办理备案手续。备案至甲方或甲方指定人员名下。”天易公司在与马陈签订五份《商品房买卖合同》后，将合同项下的6号楼1单元1104、2702，8号楼1单元1802号房屋另行售与他人（三套房屋抵偿原告借款时作价为1258900元），并在京山县房屋交易管理所办理了备案登记。6号楼2单元603、2402号房屋仍为在建工程抵押。本院认为，马陈与天易公司、案外人孙耀华签订的五份《以房抵债协议》，约定由天易公司提供五套商品房替代孙耀华偿还马陈的借款本息，并将借款本息1988400元转化为购房款，马陈与天易公司并据此签订了五份《商品房买卖合同》，该《以房抵债协议》及《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，各方均应遵守。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。天易公司在与马陈签订《商品房买卖合同》后，将其中的三套房屋另行出卖给他人，严重违背从事民事行为应当遵守的诚信原则，导致马陈期冀的该部分合同目的不能实现，马陈诉请解除该三份《商品房买卖合同》，并请求天易公司赔偿已付购房款一倍的损失，符合法律规定，本院予以支持。另外两套房屋，因一直由天易公司抵押于银行，马陈的合同目的亦无法实现，天易公司也同意解除该两份商品房买卖合同，马陈诉请解除该两份商品房买卖合同，请求天易公司退还相应的购房款，本院亦予以支持。但因抵押事实发生于商品房买卖合同订立之前，且天易公司已在《以房抵债协议》第四条将该事实进行了明确的告知，该情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项规定的“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。马陈要求天易公司赔偿该两套房屋购房款一倍的损失，缺乏法律依据，本院不予支持。天易公司辩称《以房抵债协议》实际是孙耀华向天易公司借款用于偿还其个人债务，违反了公司法的禁止性规定，应为无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，马陈与天易公司及案外人孙耀华签订的五份《以房抵债协议》有效，马陈与天易公司据此签订的五份《商品房买卖合同》亦合法有效。马陈请求解除案涉五份《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。马陈请求退还五套购房款，并赔偿已另行售与他人房屋的购房款一倍的损失，于法有据，本院予以支持。马陈请求天易公司赔偿另外两套抵押房屋的购房款一倍的损失，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告马陈与被告湖北天易置业有限公司签订的五份《商品房买卖合同》于2017年4月13日（原告起诉后，本院向被告送达民事诉状之日）送达解除；二、湖北天易置业有限公司退还马陈购房款1988400元；三、湖北天易置业有限公司赔偿马陈损失1258900元；四、驳回原告马陈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38614，由马陈负担5836元，湖北天易置业有限公司负担32778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长 游新平人民陪审员 邓方明人民陪审员 李登建二〇一七年六月二日书 记 员 朱 琼 百度搜索“”