（2016）川民申1432号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2017-09-15

案件名称

成都威斯特电梯有限公司、周祖芬商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

四川省高级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

成都威斯特电梯有限公司,周祖芬,四川捷祥公司发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

四川省高级人民法院民事裁定书（2016）川民申1432号再审申请人(一审第三人、二审上诉人)：成都威斯特电梯有限公司，住所地四川省成都市高新区火车南站西路1940号。法定代表人：吴正国，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏泗泗，女，该公司工作人员。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：周祖芬，女，1954年2月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被申请人（一审被告）：四川捷祥公司发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区玉通巷5号。法定代表人：赵留京，该公司经理。再审申请人成都威斯特电梯有限公司(以下简称威斯特公司)因与被申请人周祖芬、一审被告四川捷祥公司发展有限公司(以下简称捷祥公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第4733号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。威斯特公司申请再审称，一、有新证据足以推翻原判决，在成都中院裁定中止诉讼期间，成都市人民检察院成检执监（2015）5100000001号通知书载明，向成都中院提出检察建议，内容是374号执行案件未执行完毕，应当继续执行。二、二审判决认定捷祥公司是《商品房买卖合同》出卖人，这一基本事实，缺乏证据证明。三、二审漏判与案件多项基本事实，导致原判决事实不清。（一）周祖芬购房时知晓捷祥公司不是案涉房屋实际权利人基本事实漏查。（二）案涉房屋是执行标的基本事实漏查。（三）捷祥公司没有涉案房屋处分权的事实被漏查。（四）周祖芬知晓房屋查封真相后，占有房屋的基本事实被漏查。四、本案适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，但上述不是善意取得的规定，也不是债权对抗物权的规定。其次，威斯特公司要求停止侵害、恢复原状、搬离房屋，排除妨碍，但二审适用法律明显不符，漏判诉请。五、本案案由定为商品房销售合同纠纷错误，应为房屋买卖合同纠纷。六、判决捷祥公司与周祖芬《商品房买卖合同》有效，缺乏证据证明。七、周祖芬不属于善意第三人，二审认定事实错误，已经被查封的财产不适用善意取得制度，威斯特公司属于唯一合法的权利所有人，其权利应得到法律保护。因此，威斯特公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。被申请人提交意见称，买房人在购买房屋时捷祥公司所有证件齐全，买房人按照当时价格支付了对价，符合善意第三人的特征，二审判决正确，请求驳回威斯特公司的再审申请。本院经审查认为，本案争议焦点集中于以下几个方面：一、周祖芬与捷祥公司签订房屋买卖合同的效力问题。二、周祖芬购房是否属于善意的问题。三、周祖芬要求办理产权证是否得到支持的问题。四、捷祥公司是否能作为《商品房买卖合同》的出卖人，为周祖芬办理产权证的问题。五、本案适用法律是否正确的问题。现分别评述如下：一、关于周祖芬与捷祥公司签订房屋买卖合同的效力问题。（一）讼争房屋于2000年6月29经法院强制执行裁定抵偿捷祥公司所欠威斯特公司债务后，讼争房屋的所有权归威斯特公司所有。2003年10月13日，威斯特公司与南洋物业管理中心（下称南洋物业）签订了《南洋大厦房屋产权转让合同》，将上述房屋以280万元的价格卖与南洋物业。合同签订后，南洋物业支付30万元后未再按约付款。2004年1月7日以及5月9日，南洋物业出具委托书，委托捷祥公司出售上述房屋。因南洋物业违约，威斯特公司于2004年5月8日向南洋物业发出解除合同通知，该解除合同的效力后经法院生效判决确认。2005年1月3日，周祖芬与捷祥公司签订《商品房买卖合同》时，捷祥公司虽无处分权，但根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，《商品房买卖合同》并不因此无效。威斯特公司未追认南洋物业和捷祥公司的出卖行为，不影响捷祥公司与周祖芬签订的《商品房买卖合同》的效力。（二）法院“续查封”是否影响《商品房买卖合同》效力问题。成都市中级人民法院于2000年3月28日因执行(2000)成执字第374号案件对讼争房屋进行了查封，该查封系执行行为。同年6月29日，该院以(2000)成执字第374号民事裁定书将讼争房屋执行给威斯特公司。后经威斯特公司申请，成都市中级人民法院又对讼争房屋进行了续查封，之后的查封是因诉争标的存在争议，法院为防止诉争房屋再次交易而采取的措施。周祖芬的买卖行为发生于2005年1月3日，而成都市中级人民法院作出续查封措施于后，不能因购买的房屋涉及查封而导致《商品房买卖合同》无效。因此，威斯特公司认为“捷祥公司无诉争房屋处分权，无权与周祖芬签订买卖合同，且诉争房屋作为执行标的被查封，所签订的《商品房买卖合同》应无效”的理由不能成立。二、关于周祖芬购房时是否属于善意的问题。法律上的善意是对受让人主观上的要求，要求受让人受让不动产时应是基于善意的，不知道出让人没有处分权，因相信不动产出让人而与出让人进行交易。就本案而言，（一）周祖芬的《呼吁》证明其在购房时审查了商品房预售许可证等资料，已经尽到了作为一般购房人在购房时的审查注意义务。虽然威斯特公司在周祖芬签订《商品房买卖合同》时向南洋物业发出了解除买卖合同的通知，但并未就其解除意思形成相应的足以对外引起第三人注意的外观，故周祖芬无从了解威斯特公司已通知南洋物业解除合同的事实；（二）威斯特公司在《华西都市报》刊登声明，不能推定周祖芬必然能够获知上述信息；（三）尽管人民法院曾张贴封条，但由于封条很快被撕毁，且没有证据证明系何人所为，故难以确认周祖芬知晓该项事实；（四）虽然威斯特公司在诉讼中举示了捷祥公司于2005年2月3日作出的《承诺书》以证明周祖芬当时知晓案涉房屋存在权属纠纷，但该行为亦发生在周祖芬签订《商品房买卖合同》之后，故不能证明周祖芬在签约时知晓该情况；（五）虽然捷祥公司的法定代表人赵留京陈述捷祥公司在售房时已告知购房者案涉房屋无法办理备案，但周祖芬主张捷祥公司是在2005年3月2日才告知案涉房屋存在争议的事实，因周祖芬与捷祥公司签订《商品房买卖合同》的时间发生于2005年3月2日之前，而捷祥公司不能提供其他证据证明其在与周祖芬签订《商品房买卖合同》时即已进行告知，故不能认定周祖芬在签订合同时已知晓案涉房屋存在权利争议的事实；（六）就交易金额而言，周祖芬与捷祥公司的房屋交易价格基本与当时市场交易价格相当，尚不能以此推定购房人具有恶意的程度。从审查的案件事实分析，周祖芬从房屋中介知道房屋信息，与捷祥公司签订合同时，捷祥公司出示了《国有土地权证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等相关证书，以及威斯特公司与南洋物业的买卖合同，周祖芬作为普通的买受人，在签订合同以及履行合同过程中，已经尽到了一般购房人的注意义务。而威斯特公司也没有证据证明周祖芬知道捷祥公司无权出售房屋，因此，周祖芬购买房屋以及占有使用诉争房屋是善意的。威斯特公司认为“周祖芬不是善意购买，周祖芬购房时知晓捷祥公司不是案涉房屋实际权利人，案涉房屋是执行标的，捷祥公司没有涉案房屋处分权，周祖芬知晓房屋查封真相后占有房屋等基本事实被法院漏查”的理由不能成立。三、周祖芬要求办理产权证是否得到支持的问题。威斯特公司认为“威斯特公司是诉争房屋的唯一合法所有人，其占有、使用、收益、处分权利应得到保护，法院适用善意取得制度支持为周祖芬办证是错误的，本案有新证据证明执行案件仍然处于执行过程中”。经审查，（一）周祖芬在购买房屋以后装修入住，诉争房屋在事实上已经处于周祖芬的控制和支配之下，在法律上属于合法占有。案涉房屋虽经法院执行裁定抵偿给威斯特公司，但因未办理产权变更登记手续，造成实际权利状态与公示的权利状态不一致，周祖芬基于对捷祥公司出示的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等相关证书的信赖，依据《商品房买卖合同》，支付合理对价并占有诉争房屋，周祖芬作为善意第三人，可以对抗和排斥真正物权人威斯特公司的物权。由于《商品房买卖合同》对周祖芬和捷祥公司双方均具有法律约束力，捷祥公司已经办理讼争房屋产权的初始登记，合同具备继续履行并实现房屋产权转移登记的条件，故周祖芬要求办理产权证的诉讼请求应予以支持。至于权利人威斯特公司受到的损失，威斯特公司可另案主张。（二）威斯特公司认为本案诉争房屋系被查封财产，依照最高人民法院1999年11月17日向河北省高级人民法院作出的《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》中规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度的规定，周祖芬购买被查封财产，不能得到法律保护。经审查，本案判决捷祥公司为周祖芬办理产权，是基于周祖芬善意购买，合法占有，作为善意第三人可以对抗真正权利人的物权，要求捷祥公司继续履行商品房买卖合同，支持了周祖芬的诉请，本案并未适用善意取得制度来支持周祖芬的诉讼请求。因此，威斯特公司认为法院支持周祖芬诉请的理由是适用善意取得制度，是对本案判决理由的错误理解。至于威斯特公司认为成都市人民检察院向成都市中级人民法院提出的检察建议，认为本案仍在执行过程中。由于人民检察院的检察建议本身属于检察监督，不属于民事再审案件申请再审新证据的范畴，也不符合再审申请新证据的法律要求。因此，故威斯特公司认为周祖芬的办证请求不应得到支持的理由不能成立。四、关于捷祥公司是否能作为《商品房买卖合同》的出卖人，为周祖芬办理产权证的问题。威斯特公司认为在原审过程中，捷祥公司承认出卖房屋是受南洋物业的委托，不是自有房屋，《商品房买卖合同》应该是南洋物业，而南洋物业又无权委托出卖房屋，法院在没有任何证据的情况下，认定捷祥公司是《商品房买卖合同》出卖人，进而判决捷祥公司履行办证义务，缺乏证据证明。经审查，签订《商品房买卖合同》双方当事人是周祖芬与捷祥公司，合同权利义务明确约束周祖芬和捷祥公司，在法律上认定捷祥公司作为出卖人并无不当，至于捷祥公司认可出卖房屋是受南洋物业的委托，属于捷祥公司与南洋物业之间的法律关系。本案中，案涉房屋已经登记于捷祥公司名下，法院认定《商品房买卖合同》有效，捷祥公司作为出卖人并要求其履行办证义务并无不当。至于捷祥公司与南洋物业因无权处分，导致威斯特公司的权利受到损害，威斯特公司可另案主张。因此，威斯特公司认为“法院认定捷祥公司是《商品房买卖合同》出卖人，判决捷祥公司为其办理产权证却缺乏证据证明”的理由不能成立。五、关于本案适用法律是否正确的问题。（一）威斯特公司认为判决适用的法律与案件性质明显不符，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，上述条文不是善意取得的规定，也不是债权对抗物权的规定。经审查、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院引用上述法律规定，就是在认定房屋买卖合同有效前提下，要求捷祥公司继续履行合同，并为购买人周祖芬办理产权，一审法院适用上述法律得当。（二）威斯特公司认为其是涉案房屋合法权利人，不是商品房买卖合同的相对人，受到侵害，有权要求停止侵害等，但是原审法院以合同法条文驳回威斯特公司的诉请，不当。经审查，一、二审法院是在认定房屋产权应该属于周祖芬的情况下做出的判决，威斯特公司提出的排除妨碍、搬离房屋等诉请，由于法院已经认定捷祥公司为购房户办理产权过户手续，就已经包含了购房户不能搬离的意思，否定了威斯特公司要求停止侵害、恢复原状、排除妨碍的诉请。因此，威斯特公司认为原审适用法律不当的理由不能成立。综上，成都威斯特电梯有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回成都威斯特电梯有限公司的再审申请。审判长　　高向阳审判员　　韩晋成审判员　　郭张锋二〇一七年六月二日书记员　　李雯宇关注微信公众号“”