（2017）鄂0117民初921号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-13
案件名称
武汉星邦物业服务有限公司与刘续华、汪雪朋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市新洲区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉星邦物业服务有限公司,刘续华,汪雪朋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0117民初921号原告：武汉星邦物业服务有限公司（以下简称“星邦物业公司”），住所地：武汉市新洲区邾城街余姚村十组。法定代表人：李志军，总经理。委托诉讼代理人：陶然，湖北精图治律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘续华，男，1977年2月12日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。被告：汪雪朋，女，1977年11月16日出生，汉族，武汉市新洲区人，住址同上，系刘续华之妻。原告星邦物业公司与被告刘续华、汪雪朋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告星邦公司的委托诉讼代理人陶然，被告刘续华、汪雪朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘续华、汪雪朋立即支付物业管理费3468元并加收滞纳金；2、诉讼费、律师费用由被告刘续华、汪雪朋负担。事实和理由:2013年7月7日，被告刘续华、汪雪朋与湖北祥和建设集团房地产开发有限公司（下称祥和房地产公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买建筑商品房××套为120.42商品房××套2的武汉市新洲商品房××套邾城街祥和商品房××套苑3栋1704商品房××套房屋。2013年8月6日，被告汪雪朋与原告星邦物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定按照建筑商品房××套每月1.20元/商品房××套2标准缴纳物业管理费，逾期则按每日3‰加收滞纳金。现根据缴费记录反映，二被告拖欠两个年度物业费共3468元。其行为已构成违约，且经多次催收未果，故提出上述诉讼请求。被告刘续华、汪雪朋辩称，1、原告星邦物业公司未履行合同约定义务，管理混乱，小商品房××套内私搭乱建，公共绿地被损毁、侵占，环境卫生恶劣。2、根据相关司法解释规定，只有经物业公司催缴，业主无正当理由拒交物业管理费，且物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，法院才得以支持。本案中，原告星邦物业公司并未书面催缴物业费，且允许部分业主不缴纳物业费更未起诉，不能做到公平对待。因此，我们有理由拒缴物业费，请求依法驳回原告星邦物业公司诉讼请求。原告星邦公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：（一）《前期物业管理服务协议》。拟证明双方物业管理服务法律关系；（二）物业公司工作台账。拟证明原告星邦物业公司已履行合同主要义务；（三）《物业费催收通知单》。拟证明原告星邦物业公司已向被告刘续华、汪雪朋书面催收物业费。被告刘续华、汪雪朋为支持抗辩主张向本院提交照片十张、附带语音光盘一张。拟证明原告星邦物业公司不履行合同义务。经庭审质证，二被告对原告星邦物业公司证据（一）无异议，证据（二）大部分内容不真实，没有解决业主反映的问题，证据（三）并未收到。原告星邦物业公司认为二被告的证据不能实现其证明目的，且有关改造符合业主利益。本院对双方无异议证据证明效力予以确认。对有异议的证据，本院审查认为，原告星邦公司提交的证据（二）、（三）具备真实性，能证明相关事实。被告刘续华、汪雪朋的证据能证明原告星邦物业公司的管理服务存在瑕疵。据此，认定如下事实:2013年7月7日，被告刘续华、汪雪朋与案外人祥和房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买祥和房地产公司开发的位于武汉市新洲商品房×商品房××套文昌商品房××套祥和?翰林苑3栋1商品房××套1704商品房××套面积为120.42商品房××套2的商品房一套。2013年8月11日，原告星邦物业公司作为祥和房地产公司委托的物业管理企业与被告汪雪朋签订《前期物业管理服务协议》，约定“原告星邦物业公司为祥和?商品房××套苑业主提供前期物业管理服务，自房屋合格交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理问题合同》生效时止。……第三条物业管理服务质量：1、房屋整体外观统一、完好、整洁，公共商品房××套域无违法乱搭建现象；2、设备良好、运行正常、无事故隐患，特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程；3、共同部位、共用设施设备完好率98%，保养、检修制度完善。道商品房××套通畅、路面平坦，污水排放通畅；4、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。定期杀虫灭鼠；5、花草、树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象。绿化地无病虫害，无大商品房××套黄土裸露；6、车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道顺畅；7、公共商品房××套域内文明有序，可能危及住户安全处有明显标识；8、各类消防设施完好、有效，发生火警及时通报并协助消防部门救助；9、房屋共有部位、共用设施小修和急修。第四条物业管理服务费用：被告刘续华、汪雪朋按住宅建筑商品房××套每月1.2元/商品房××套2向原告星邦物业公司交纳物业管理服务费，每半年首月5日以前交纳半年物业服务费，每逾期一天加收应付金额的3‰作为滞纳金。……”合同订后，该小商品房××套一直未成立业主委员会，至今由原告星邦物业公司提供物业管理服务。2015年8月11日起，被告刘续华、汪雪朋未向原告星邦物业公司交纳物业管理费，现下欠3468元。经原告星邦物业公司书面催收，被告刘续华、汪雪朋一直以辩称理由拒付。为此，原告星邦物业公司诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，被告刘续华、汪雪朋与原告星邦物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规规定，为有效合同，双方均应按合同履行各自义务。原告星邦物业公司已按照合同约定提供了主要的物业管理服务义务，二被告辩称的利用绿化带搭建彩钢瓦车棚、在景观亭内安装快递收发柜等，从另一角度也为业主提供了服务，虽物业公司存在服务瑕疵，如公共场所有少量垃圾等，但被告刘续华、汪雪朋仅以此为由拒交物业管理费，则会使双方利益关系失去平衡，影响到物业公司的正常运转，进而影响到被告刘续华、汪雪朋的正常生活环境秩序。故对原告星邦物业公司要求被告刘续华、汪雪朋支付物业管理费3468元的诉讼请求，本院予以支持。但也不能因此掩盖原告星邦物业公司的工作瑕疵，为减少今后的物业服务纠纷，努力做到和谐相处，原告星邦物业公司应就被告刘续华、汪雪朋提出的问题进行认真检查，如属实则加以整改。故此，对原告星邦物业公司计收滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘续华、汪雪朋向原告武汉星邦物业服务有限公司支付物业费3468元，限于本判决生效之日起十五内履行完毕；二、驳回原告星邦公司其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘续华、汪雪朋负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘传喜二〇一七年六月二日书记员 李 昂 更多数据：