（2017）沪01民终3101号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李苏诉李豪房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李苏,李豪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3101号上诉人（原审被告）：李苏，男，1989年5月27日出生，汉族，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姚莹莹，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李豪，男，1972年2月18日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张梓，上海市中和律师事务所律师。上诉人李苏因与被上诉人李豪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初27062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人李苏上诉请求：撤销原判第二、第三项，依法改判确认系争《租赁合同》于2016年6月17日解除，上诉人无需支付被上诉人房屋租金和使用费。事实和理由：一、原审遗漏重要事实。被上诉人母亲于2016年6月17日将租客赶走，并更换了门锁，致上诉人无法进入，自该日起上海市徐汇区XX路XX号XX室（即上海市徐汇区XX路XX号XX室）房屋（以下简称系争房屋）未产生任何水电费用，足以说明系争房屋处于空置状态。上诉人未实际占用房屋，故不存在租金及使用费。《租赁合同》中明确约定客厅部分允许分割，故被上诉人对系争房屋用作转租之用是明知且同意的。二��原审遗漏重要当事人。原审已查明上诉人以案外人名义，将系争房屋分租给他人并收取租金，故本案中系争房屋能否实际交还涉及到次承租人是否予以配合，原审未将次承租人追加为第三人参与诉讼，程序适用错误。综上，原审认定事实不清、程序适用错误，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李豪辩称：上诉人称与被上诉人母亲已完成房屋交接，没有事实依据。因上诉人不愿交还房屋，被上诉人还联系了当地民警与上诉人协商解决，但遭上诉人拒绝。房屋是否产生水电费用与上诉人是否实际控制房屋没有关系，房屋空置也不代表上诉人未实际控制房屋，上诉人一方面称未实际控制房屋，另一方面却对房屋的水电费用情况相当了解，不符合常理。如若被上诉人已收回系争房屋，不可能将房屋空置至今。被上诉人对上诉人的转租、群租行为���不知晓，直至相关职能部门出具了整治告知书后才知道。上诉人将房屋转租、群租违约、违法，故请求驳回上诉、维持原判。李豪向一审法院起诉要求：1.判令解除李豪与李苏签订的《租赁合同》，李苏立即将承租的房产交还李豪；2.判令李苏支付租金（按照每月人民币（下同）5,880元的标准，自2016年6月17日起计算至实际返还房屋之日止）；3.判令李苏支付违约金5,600元。诉讼过程中，李豪变更第3项诉讼请求为押金5,600元不予退还。一审法院认定事实如下：李豪是系争房屋的产权人。2013年6月，李豪、李苏签订《租赁合同》一份，约定：李苏承租系争房屋作“合法居住”使用，租期为5年（自2013年6月17日起至2018年6月16日止）；月租金为5,600元，每三个月结算一次，提前半月支付下次租金，租金以转账方式支付；押金5,600元，租赁期满后，李苏迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所有应付费用，经李豪确认后，押金无息退还给李苏；李苏保证在租赁期内在系争房屋内的所有活动，均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不进行任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，否则李豪有权单方终止合同；未经李豪同意，李苏不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，李苏不得将承租的房屋转租和分租。该合同第九条第1项中约定：李豪、李苏双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续，若李苏违约，则李豪有权不退还押金。该合同补充条款约定：第三年租金每月为5,880元，第四年租金每月为6,174元，第五年租金每月为6,482元；客厅李豪允许李苏分割，李苏需在退租后将系争房屋恢复原状。2016年4月7日，李苏向李豪支付了2016年3月17日至2016年6月16日的租金17,640元。又查明，2016年4月17日、5月17日，案外人A委员会、B委员会等先后两次发出《规范房屋租赁和整治群租告知书》，称系争房屋内存在严重的群租现象，分别要求房屋出租人（业主）于2016年5月4日、2016年6月4日前解除租赁关系，退还已收租金，房客搬离系争房屋。再查明，李苏以案外人名义，将系争房屋分租给多人，并收取租金。审理中，李苏称，2016年6月17日，李豪母亲到系争房屋，赶走了李苏房客，更换了门锁。李豪称，该日未收房，房屋目前仍由李苏控制。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。李豪、李苏签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据合同约定，李苏保证在租赁期内在系争房屋内的所有活动，均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不进行任何违法行为，不得妨碍和侵犯邻居，否则李豪有权单方终止合同；未经李豪同意，李苏不得将承租的房屋转租和分租。鉴于李苏将系争房屋分租他人的事实存在，且其并无证据证明李豪明知或同意其转租、分租，当地有关部门也认定系争房屋在李苏租赁期间存在严重的群租现象，因此，李豪关于解除合同的诉请于法有据，予以支持。虽然李苏称系争房屋在2016年6月17日已被李豪方更换了门锁，其无法入内，鉴于李豪未认可该节事实，李苏提供的证据也不足以证明2016年6月17日起系争房屋已被李豪控制，故李苏的该辩称理由不予采信，对李豪要求李苏返还系争房屋以及支付至返还系争房屋之日止的房屋租金及使用费的诉请应予支持。关于押金，虽然李苏存在违约行为，但并不符合合同第九条第1项���约定的押金不予退还的情形，故对李豪关于不退还押金的诉请不予支持。一审法院审理后，于二○一七年二月三日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、李豪与李苏于2013年6月签订的关于上海市徐汇区XX路XX号XX室（即上海市徐汇区XX路XX号XX室）房屋的《租赁合同》解除；二、李苏于判决生效之日起十日内携其物品和人员搬离上海市徐汇区XX路XX号XX室（即上海市徐汇区XX路XX号XX室）房屋，并将该房屋归还李豪；三、李苏于判决生效之日起十日内支付李豪房屋租金和使用费（按照每月5,880元的标准，自2016年6月17日起计算至实际返还房屋之日止）；四、李豪于判决生效之日起十日内返还李苏押金5,600元；五、驳回李豪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给��金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计391元，由李豪负担55元，李苏负担336元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于系争房屋是否已交还的问题，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人称系争房屋已由被上诉人母亲于2016年6月17日强行收回，对此，被上诉人不予认可，而上诉人并未能就此提供充分、有效的证据予以证明。上诉人称自该日起系争房屋未产生任何水电费用，表明系争房屋处于空置状态，但系争房屋处于空置状��，并不当然表明上诉人已将系争房屋交还给被上诉人及上诉人实际已不控制系争房屋，且根据常理，如若被上诉人已收回系争房屋，不可能将系争房屋空置至今。上诉人一方面主张其已交还系争房屋，另一方面却又上诉认为系争房屋能否实际交还涉及到次承租人的配合，显属自相矛盾。故上诉人主张系争房屋已由被上诉人收回，依据不足，本院难以采信。关于上诉人转租是否经被上诉人同意的问题，鉴于《租赁合同》中已明确约定上诉人不得将承租的房屋转租和分租，故虽《租赁合同》中有客厅允许分割的表述，但此表述并不能推翻双方就系争房屋不能转租所作的明确约定，故上诉人主张被上诉人对转租明知且同意，依据不足，本院同样不予采信。关于本案是否应追加次承租人的问题，系争房屋《租赁合同》系由上诉人与被上诉人签订，且合同明确约定不得将承租的房屋转租和分租，根据合同的相对性原则，被上诉人向上诉人提起诉讼要求收回系争房屋、支付房屋租金及使用费，并无不当。次承租人并非本案必须追加的当事人，故上诉人主张原审程序适用错误，缺乏法律依据。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,056元，由上诉人李苏负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一七年六月二日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”