（2017）粤06民终108号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2017-07-20

案件名称

李某、佛山市南海益ｘ卫浴有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李某,佛山市南海益ｘ卫浴有限公司,罗某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终108号上诉人（原审被告）：李某，男，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区，委托诉讼代理人：汤燕南，广东汇联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海益x卫浴有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：汤燕南，广东汇联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗某，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。上诉人李某、佛山市南海益x卫浴有限公司（以下简称益x公司）因与被上诉人罗某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1673号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某、益x公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由罗某负担。事实和理由：涉案租赁合同在2015年11月底已终止，涉案租赁物亦于2015年11月底交还给罗某。产生本案纠纷的原因是罗某违反法律和诚信。此外，涉案租赁合同是由李某与罗某签订，益x公司不是该合同的主体，不应承担任何责任。罗某辩称，（一）一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应驳回李某、益x公司的上诉请求，维持原判。（二）根据李某、益x公司在一审期间提交的书面交接协议显示，各方是在2016年8月13日才对涉案租赁物进行交接，租赁关系在该日解除，而非李某、益x公司所称的2015年底已终止，该理由明显缺乏事实依据。（三）涉案租赁物的实际使用人和受益人均是李某、益x公司，其应对本案债务承担共同还款责任。罗某向一审法院起诉请求：1.解除罗某与李某于2011年8月4日签订的《工业厂房租赁合同》，李某将合同项下租赁物立即交还给罗某；2.李某向罗某支付自2015年9月1日起至将租赁物交还给罗某之日止期间的租金；3.李某向罗某支付因逾期缴付租金所产生的滞纳金（滞纳金分别以36000元为本金、自2015年9月起各月1日开始计至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；4.李某向罗某支付拖欠租金所产生的利息（利息分别以36000元为本金、自2015年9月1日开始至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.益x公司对李某所欠罗某的债务承担连带清偿责任；6.李某、益x公司立即对涉案房产的厂房、仓库、办公楼、消防池建筑结构进行的改建恢复原状；7.益x公司立即向罗某腾空交还涉案房产、并办理注销以涉案房产为住所的所有证照；8.李某交纳的租赁押金归罗某所有；9.本案的诉讼费用由李某、益x公司承担。一审法院认定事实：2011年8月4日，罗某与李某签订《工业厂房租赁合同》，约定罗某将面积为4120m2的涉案租赁物出租予李某进行生产、加工、仓储、贸易为目的的经营活动；租期5年，自2011年10月1日起至2016年9月31日止；租金每月33333元，第4年起每年租金在上年的基础上递增8%；租赁押金100000元；李某应于每月1-5日支付租金至罗某指定的账户；逾期支付租金的，应向罗某支付以拖欠天数乘以欠缴租金总额1%计付的滞纳金；在租赁期限内如李某对租赁物进行装修、改建，事先应通知罗某并征得罗某的同意，改建不应对租赁物主结构造成影响。同月24日，罗某与李某签订《补充协议》，就李某负责增加厂区绿化、有权增建厂棚，罗某负责可能涉及的行政建设许可及其他证明事宜达成一致。签约后，李某交纳了租赁保证金100000元，并在涉案租赁物经营益x公司，现已交纳租金至2015年8月31日。2015年9月，罗某多次通过微信联系李某，安排案外人到涉案租赁物看厂房。同年11月30日，佛山市南海区狮山镇城市管理委员会办公室认定益x公司存在违法乱搭建厂房行为，责令益x公司在同年12月11日前自行拆除。同日，李伟向罗某转账支付租金2400元，该款因对方银行核对收款信息错误而被退回。同日，李伟联系罗某，告知罗某剩余租金已汇款，其上午陪国土城建和水务局工作人员进厂，并要求罗某给其留新锁钥匙，其需要搬离物品及拆除违建。罗某回复称其于11月27日对李某、益x公司的行为已报警并在警方的见证下锁门封锁现场；李某上述行为属于没有任何知会情况下闯入他人地方、破坏门锁、盗走财物，属于盗窃，罗某已报警。同年12月3日，益x公司向罗某邮寄《通知书》，主张罗某在11月27日实际占用厂房，李某已无法使用厂房，此后涉案厂房的物品遗失、水电使用与益x公司无关。2016年8月13日，双方办理涉案租赁物的交接手续。一审法院认为，罗某未能提供涉案租赁物取得建设工程规划许可证及竣工验收材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《工业厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同不存在解除的可能，故罗某诉请解除上述合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。基于罗某已于2015年11月27日锁门封锁涉案租赁物，且李某、益x公司已于2016年8月13日在一审法院的指令下将留存在租赁物内的物品全部搬离，故应视为李某、益x公司已腾空并交还涉案租赁物，故一审法院对罗某诉请益x公司立即向罗某腾空交还涉案租赁物不再作重复处理。罗某诉请李某、益x公司办理注销以涉案租赁物为住所的所有证照，李某、益x公司同意协助办理。因办理注销相应证照属行政执法部门的职权范围，不属于人民法院民事诉讼处理的范畴，一审法院对罗某的该项诉请不作处理。罗某诉请益x公司对李某的债务承担连带清偿责任，李某、益x公司未提出异议，且李某是益x公司的法定代表人，虽然《工业厂房租赁合同》的签约方是李某，但涉案租赁物的实际使用人是益x公司，故一审法院对罗某的该项诉请予以支持，李某、益x公司应对本案债务承担共同还款责任。罗某主张李某、益x公司没有支付自2015年9月1日起的租金，李某、益x公司确认并未支付该款，但主张已与罗某协商以租赁押金抵扣至2015年11月24日的租金，并已向罗某转账支付2015年11月25日至27日的租金2400元。因《工业厂房租赁合同》无效，且双方也未约定罗某可以没收租赁押金的情形，故罗某无权没收该租赁押金。虽然合同无效，李某、益x公司使用涉案租赁物，应参照合同约定支付使用费予罗某。结合李伟在2015年11月30日短信通知罗某已汇款剩余租金时，罗某并未提出异议的事实，李某、益x公司关于双方协商以租赁押金抵扣租金的主张更为可信，一审法院予以采纳，并对罗某关于没收租赁押金的诉请不予支持；既然租赁押金已用于抵扣租金，且罗某在此前多次安排案外人到涉案租赁物处看厂，故李某、益x公司主张双方协商提前终止租赁关系理据充分，一审法院予以采信。鉴于李某、益x公司未成功向罗某支付“剩余的租金”，且李某、益x公司在11月30日还自行开锁进入租赁物将停放的车辆开走，并要求罗某在换锁之后留钥匙，一审法院认定李某、益x公司应参照《工业厂房租赁合同》的约定支付使用费至2015年11月30日。经核算，2015年9月1日至10月30日期间使用的使用费标准为36000元/月（33333元/月×1.08）,2015年10月1日至11月30日期间使用费的标准为38880元/月（36000元/月×1.08），扣除李某、益x公司已付租赁押金100000元，李某、益x公司还应支付2015年9月1日至11月30日的使用费13760元（36000元+38880元+38880元-100000元）予罗某。2015年12月1日至2016年8月13日期间，益x公司还有物品存放在涉案租赁物内未搬走，对此，一审法院认定双方对该些物品未能及时搬离均存在过错，且罗某应负主要责任，理由如下：首先，罗某从2015年11月27日将涉案租赁物锁门进行封锁，并在同月30日李某、益x公司派人开锁进入现场后，主张李某、益x公司的行为是在“没有任何知会”的情况下“进入他人地方”，“属于盗窃”，并进行报警，应视罗某已通过其行为实际控制了租赁物，且不同意李某、益x公司自行搬离其中的物品，应对李某、益x公司未能完全搬离负主要责任；其次，李某、益x公司在罗某锁闭厂门之后，于11月30日派人自行打开厂门并取回了其中部分财物，这客观上也反映了李某、益x公司实际上还是有能力进入租赁物将剩余的物品搬离的，故李某、益x公司未将剩余物品搬离也应负一定的责任；最后，从在一审法院主持下双方进行交接的情况来看，双方对应由李某、益x公司搬离的物品并不存在争议。综上，一审法院酌情认定李某、益x公司应自2015年12月1日起至2016年8月13日止，按照10000元/月的标准计付占用涉案租赁物的使用费84193.55元（10000元×8+10000元÷31×13）予罗某，并对罗某超出上述核定的租金诉请不予支持。因滞纳金是税务机关向未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的纳税人、扣缴义务人加收的款项，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，本案罗某、李某、益x公司之间是平等主体之间的民事关系，故罗某无权要求李某、益x公司交纳滞纳金。鉴于《工业厂房租赁合同》无效，李某、益x公司亦不存在需要向罗某支付违约金的情形，且2015年11月27日之后双方因为发生较大分歧而无法就租赁关系的清算达成一致的事实，一审法院对罗某诉请李某、益x公司支付滞纳金的诉请不予支持。罗某诉请李某、益x公司对涉案租赁物的改建恢复原状，但未能举证证明双方在签订《工业厂房租赁合同》时交接租赁物的情况，且根据双方签订的《补充协议》，罗某是允许李某、益x公司对涉案租赁物进行一定程度的改建加建的。此外，根据罗某提交的佛山市房屋鉴定报告可以反映，涉案租赁物在2015年12月1日由第三方进行安全鉴定时，其主体结构并未受到损坏，且处于适租状态，故罗某的该项诉请理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、李某、益x公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月1日至2015年11月30日的使用费13760元、2015年12月1日至2016年8月13日的使用费84193.55元予罗某；二、驳回罗某的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7533.94元，减半收取计3766.97元，财产保全费2149元，合共5915.97元（罗某已预交），由罗某负担3792.01元，李某、益x公司负担2123.96并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予罗某，一审法院不另收退。本院二审期间，李某向本院提交照片一组、租赁合同一份、收据两张、《处理函》一份、证明一份。益x公司、罗某没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，李某提交的证据与本案的处理结果无关，本院对李某提交的证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：益x公司成立于2010年2月12日。本院认为，根据李某、益x公司的上诉请求和罗某的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）李某应否向罗某支付涉案租赁物的使用费，如果应该支付，该使用费的金额问题；（二）益x公司应否就李某对罗某的债务承担责任。关于争议焦点一。罗某在一审中提交《建设工程规划许可报批表》的复印件以证明涉案租赁物符合李某、益x公司生产经营的使用条件。因罗某未能提供该报批表原件予以核对，本院对罗某提交的《建设工程规划许可报批表》真实性不予确认。因罗某所举之证据不足以证明涉案租赁物已办理规划报建手续，因此李某与罗某签订的《工业厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。李某、罗某均确认李某从2015年9月开始未支付涉案租赁物的使用费，罗某于2015年11月27日将涉案租赁物上锁，李某在一审庭审中陈述其于2015年11月30日请开锁人员开锁，将涉案租赁物内的小货车开走，由此可见，涉案租赁物2015年9月1日至2015年11月30日期间由李某占有使用，李某应参照《工业厂房租赁合同》约定的租金标准向罗某支付使用费。其中2015年9月1日至9月30日期间的使用费为36000元（33333元/月×1.08）,2015年10月1日至11月30日期间使用费为77760元（36000元/月×1.08×2个月）。涉案租赁合同无效，罗某继续占用李某交纳的涉案租赁押金100000元缺乏法律依据，双方亦曾于2015年11月协商用该租赁押金100000元抵扣欠付使用费，现李某在本案中主张用租赁押金抵扣使用费，一审法院予以支持并无不当。据此李某应向罗某支付2015年9月1日至11月30日的使用费13760元（36000元+77760元-100000元）。双方均确认罗某对涉案租赁物上锁时李某、益x公司仍有物品存放在内，且李某、益x公司在一审庭审中陈述双方于2016年8月13日进行涉案租赁物交接时清理出小件的废弃模具，需要半天时间才清理完毕。由此可见，李某于2015年12月1日至2016年8月13日仍占用涉案租赁物，影响了罗某对涉案租赁物的使用，因此李某应向罗某支付2016年12月1日至2016年8月13日的占用费。由于罗某于2015年11月27日已将涉案租赁物上锁，导致李某、益x公司无法将涉案租赁物内的物品搬走，但李某在2015年11月30日将涉案租赁物打开开走小货车时并未主动将其他物品一并搬离。因此，对于李某、益x公司存放在涉案租赁物内的物品未能搬走，李某、罗某均有过错，且罗某负主要责任，一审法院据此酌定李某自2015年12月1日起至2016年8月13日止，按照10000元/月的标准计付占用涉案租赁物的使用费84193.55元（10000元×8+10000元÷31×13）予罗某，公平合理，本院予以维持。关于争议焦点二。益x公司于2010年2月12日成立，李某与罗某于2011年8月4日签订《工业厂房租赁合同》，即益x公司成立在先，李某与罗某签订上述租赁合同在后。因该合同既未明确约定李某代表益x公司签订上述合同，益x公司亦未在该合同上盖章予以确认，因此《工业厂房租赁合同》的订立主体是李某与罗某。据此，益x公司无需对李某对罗某的债务承担责任。一审法院认定李某、益x公司对本案债务承担共同还款责任，并判决益x公司向罗某支付2015年9月1日至2015年11月30日的使用费13760元、2015年12月1日至2016年8月13日的使用费84193.55元，处理不当，本院予以纠正。李某、益x公司上诉主张益x公司不应承担责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，李某、益x公司的上诉主张部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1673号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1673号民事判决第一项为：上诉人李某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年9月1日至2015年11月30日的使用费13760元、2015年12月1日至2016年8月13日的使用费84193.55元予被上诉人罗某；三、驳回被上诉人罗某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7533.94元，减半收取3766.97元，财产保全费2149元，合共5915.97元（被上诉人罗某已预交），由被上诉人罗某负担3792.01元，上诉人李某负担2123.96并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被上诉人罗某，一审法院不另收退。二审案件受理费2248.83元，由上诉人李某负担1124.42元，被上诉人罗某负担1124.41元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一七年六月二日书　记　员　　赖敏婷来源：百度“”