（2017）粤16民终295号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-09-04
案件名称
紫金县新恒基房地产开发有限公司与张荫松确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
紫金县新恒基房地产开发有限公司,张荫松
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终295号上诉人（原审被告）：紫金县新恒基房地产开发有限公司，住所地广东省紫金县紫城镇东风路173号。法定代表人：卢秋红，该公司经理。委托代理人：黄灿明，男。被上诉人（原审原告）：张荫松，男，汉族。上诉人紫金县新恒基房地产开发有限公司因与被上诉人张荫松确认合同效力纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2016）粤1621民初425号民事判决，向本院提起上诉，本院裁定发回重审。重审后，广东省紫金县人民法院作出(2016)粤1621民初1520号民事判决，上诉人不服，向本院再次提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。另查明：1、2014年3月1日，被告和案外人陈远平向原告出具了一张《借条》。《借条》的主要内容为：借过张荫松现金100万元，借款期限为六个月。此款用于本人公司所建翡翠湾花园A栋A101房、B栋B1102房、B1201房、B1202房共四套房作为抵押；2、自2014年4月2日起至2014年12月31日止，被告及案外人陈远平向原告偿还了部分款项，其中2014年4月2日通过银行转账向原告偿还40000元；3、2016年4月14日，案外人陈远平写了《借条》一张给原告手执。《借条》的主要内容：本人陈远平借到张荫松现金334000元，从2016年4月14日起至2016年12月30日止借款人陈远平。上述事实，有原、被告提供的证据和开庭笔录证实。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：原、被告订立合同本意是房屋买卖还是作为民间借贷的担保。一审法院作如下几点予以剖析：1、原、被告双方在合同中没有约定原告支付的200万元属于房产作担保的借款。且在现有证据中，没有任何证据证明原告支付的200万元属于借款；2、在商品房预售中，双方签订《商品房认购书》，而没有直接签订《商品房买卖合同》，符合交易习惯；3、2014年3月1日的《借条》中约定借款作抵押的商品房并非两份《商品房认购书》中约定买卖的商品房，而且《借条》形成时间在先，签订合同付款在后，不能证实原告支付的200万元包括《借条》中的100万元；4、2014年4月2日，原告向被告支付了100万元，被告又向原告转账偿还40000元，如果100万元属借款，即借即还或先还后借，也不符合交易习惯；5、现有证据不能证实被告向原告偿还的款项属于原告支付200万元中的还款。综上所述，现有的证据足以证实双方订立合同的本意是房屋买卖。被告主张双方订立的《商品房认购书》是作为民间借贷担保并已偿还了部分，根据谁主张、谁举证的诉讼原则，被告举证不能，其提出的主张，证据不足，一审法院不予采纳。因此，原、被告双方于2014年4月2日和2014年4月13日分别签订的《商品房认购书》，均是双方真实意思表示，并非作为民间借贷的担保，其内容没有违反法律规定，且原告已支付房款，履行了合同义务，一审法院予以确认为合法有效合同，双方应切实履行。从双方举证来看，不能排除原、被告之间有其他的经济往来，此可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，一审法院判决如下：（一）确认原告张荫松与被告紫金县新恒基房地产开发有限公司于2014年4月2日订立的《商品房认购书》合法有效。（二）确认原告张荫松与被告紫金县新恒基房地产开发有限公司于2014年4月13日订立的《商品房认购书》合法有效。一审案件受理费200元，由被告紫金县新恒基房地产开发有限公司负担。上诉人紫金县新恒基房地产开发有限公司上诉称：请求1．撤销原判；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案的一切诉讼费用。事实及理由：（一）上诉人和被上诉人签订《商品房认购书》的真实意思是借款担保，并不是转让房屋。一审认定为房屋买卖，和客观事实完全不符，属认定事实错误。1、2014年4月2日和2014年4月13日，上诉人与被上诉人虽然分别签订了二份《商品房认购书》，约定由上诉人将翡翠湾花园共8套房屋出卖给被上诉人，但事实上是上诉人向被上诉人借款200万元，利息每月4分钱，签订《商品房认购书》的真意是用上诉人的8套房屋作借款担保，而非上诉人将房屋转让给被上诉人。2、《商品房认购书》约定转让的8套房屋有4房2厅和3房2厅结构的，按当时的价格，4房2厅房屋的价格为每套41万元，3房2厅的房屋每套为31万元。《商品房认购书》约定转让的价格和房屋的实际价格相差甚远，明眼的人一看就知道，被上诉人不可能用这么低的价钱买到上诉人的房屋，这其中必有蹊跷。且更为离奇的是，《商品房认购书》约定的所谓转让的房屋一份合同一次转让4套房屋，这完全和商品房一卖、一房一份合同的交易习惯不同，而且以后又无签订有正式的商品房屋买卖合同，没有对出卖的商品房的主要条款作出约定，种种行为极其反常，不符合常理。所以，综合分析判断，《商品房认购书》约定的转让房屋行为不可能是真的，明显是虚假的。3、自上述两份《商品房认购书》签订后，上诉人一直按约定偿还被上诉人的200万元借款，至目前为止，共偿还了190多万元。如果上诉人和被上诉人之间不是借款，而是买卖房屋，为何上诉人要每月向被上诉人定期付款，且数额巨大，这是买卖房屋行为吗?显然不符合逻辑。4、被上诉人认为陈远平于2014年3月1日向其借款100万元，上诉人已支付的190多万元是偿还这笔借款，这纯属是无稽之谈。首先，陈远平和上诉人的两个不同的主体，不可混为一谈，相互之间不可等同。其次，该借条是复印件，而不是原件，该借条无证明效力。事实上，该借款原是被上诉人、陈石先、陈志坚三人借给陈远平的款项，当时由被上诉人出名借给陈远平，但该借款己在2016年4月14日由陈远平分别写下借条给他们三人收执，其中欠被上诉人33．4万元，欠陈石先、陈志坚两人各33．3万元。因此，上诉人不欠被上诉人100万元，一审认定上诉人欠被上诉人100万元证据不足，明显错误。众所周知，陈远平欠被上诉人的33．4万元怎么会偿还190多万元给被上诉人?被上诉人的辩解明显不合常理，且不能自然其说，是百分之百的谎话。而一审却不予认定，明显是站不住脚的，偏袒了被上诉人，犯了逻辑性的错误。（二）一审判决适用法律不当，判决错误。上诉人和被上诉人之间没有房屋买卖行为，只有借款关系，双方签订的《商品房认购书》只是掩盖客观事实真相的表象，是借款担保行为，并无真正的房屋买卖。所以对双方的关系，法院应探求上诉人和被上诉人签订合同时的真实意思，认定双方之间是借款关系，而非只看表面现象，桌上办案。一审不顾客观事实，认定为房屋买卖行为，并判决不是真实的《商品房认购书》合法有效，明显适用法律不当，判决错误。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决错。该判决已严重违背了客观事实，违背诚实信用原则，支持了被上诉人非法获得了不当利益，严重损害了法律的尊严和上诉人的合法权益。据此，上诉人特提起上诉，请秉公执法，明察秋毫，依法纠错并作出公正的判决。答辩人张萌松答辩如下：1、《商品房认购书》约定转让8套房屋有4房2厅和3房2厅结构的，按当时的价格为4房2厅房屋的价格为每套28万元，3房2厅的房屋为每套22万元，2016年12月12日，广东国信拍卖行对本案标的翡翠湾花园C栋共栋的5楼501房一模一样的4房2厅起拍价为259006元，十楼1005号一模一样的3房2厅房产起拍价为213403元，由于市场房价下跌造成此次拍卖失败，由此可见对于上诉人所说的约定转让阶格和房屋实际价格相差甚远，完全是无稽之谈，答辩人及上诉人新恒基房地产开发有限公司订立的二份房屋买卖合同，形式和内容均符合法律规定，上诉人新恒基房地产开发有限公司将其所有的房屋转让给答辩人是双方真实意思的表示，且价格也没有明显低于市场，答辩人已经履行合同义务。2、答辩人已经交付上诉人紫金县新恒基房地产开发有限公司购房款200万元，上诉人已经出具购房收据，该行为是买卖关系，不是民间借贷。退一步说上诉人认为答辩人付的是借款的话，2014年4月2日答辩人同上诉人交付100万元房款，上诉又向答辩人转账偿还40000元也完全不合常理。3、自2004年3月1日至今，案外人陈远平多次向答辩人借款，自2014年4月2日起，案外人陈远平向答辩人偿还了部分款项，其中2014午4月2日通过银行转账向原告偿40000元，至今仍欠33.4万元未清偿，有答辩人提交的借条为据。答辩人与案外人陈远平之间是民间借贷，答辩人与上诉人紫金县新恒基房地产开发有限公司房屋买卖合同是合同纠纷，两者主体不同，法律关系不同，相互之间不可等同。与本案毫无半点关系。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人的诉讼请求是请求确认合同效力，且本案的处理结果也是对该请求进行确认。故本案案由应为确认合同效力纠纷案。一审法院确定为房屋买卖合同纠纷不恰当，本院予以纠正。根据当事人的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：上诉人和被上诉人签订的《商品房认购书》是否合法有效。本案中，2014年4月2日、4月13日，上诉人和被上诉人双方分别订立了《商品房认购书》，约定了具体房屋位置、房号、面积、价款、交付时间、付款方式、税费等。合同签订后当日，被上诉人向上诉人支付了购房款。上诉人也向被上诉人出具了《收据》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故上诉人和被上诉人双方分别订立的《商品房认购书》属于商品房买卖合同。合同是双方自愿签订，且未违反法律、法规规定，应属合法有效。至于上诉人提出的借款及担保问题。因借款主体及时间，均与本案无关，本案不予处理。上诉人也未提供有关担保的证据材料，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理200元，由上诉人紫金县新恒基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢健生审判员 高晓鸣审判员 高 宇二〇一七年六月二日书记员 黄秋君 更多数据：