（2017）京0105民初39350号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2018-03-26
案件名称
蔡璐与高泽宇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡璐,高泽宇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初39350号原告：蔡璐，男，1986年1月28日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯豪亮，北京市君泽君律师事务所律师。被告：高泽宇，男，1984年9月15日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓锋，男，1985年6月13日生，北京华标律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告蔡璐（以下简称原告）与被告高泽宇（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冯豪亮，被告及其委托诉讼代理人李标田、胡晓锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告违约金116500元；2、被告给付原告违约金（以233万元为基数，自2015年1月7日起计算至实际迁出户口之日止，按日万分之五计算）。事实和理由：原、被告于2014年5月15日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于北京市朝阳区安华里一区13号楼5层2门501号房屋（以下简称501号房屋），现原告已付清全部购房款，501号房屋并于2014年9月24日过户至原告名下。后原告于2016年3月24日前往办理落户手续，派出所户籍民警告知501号房屋内还有未迁出户口。被告对501号房屋内有他人户籍是知情的，原告在办理落户时由派出所民警告知房屋户籍状况，这属于工作惯例，被告对此应该知情。在原告与被告就户籍状况进行沟通时，被告亦认可知道房屋内还有他人户籍。如果房屋内存在无法迁出的户籍，会降低房屋的售价，一方面造成原告再次售房的经济损失，另一方面原告自被告处购买房屋的成交价偏高，实际给原告造成了损失。根据合同约定，被告应于房屋所有权转移之日起90日内将房屋原有户口迁出，被告应就给原告造成的上述损失承担违约责任。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告不存在违约行为。被告在501号房屋原有户口为被告、被告的爱人及女儿，被告已经按合同约定于2015年1月5日将上述户口全部迁出。现原告所述未迁出户口并非被告家庭户口，签订合同时，被告并不了解501号房屋内仍有他人户籍，因此才做出了限期迁户的承诺，并对违约责任进行约定。被告无权亦无渠道将他人户籍迁出，如果被告知道房屋内有他人户籍，就不可能签订户籍条款。就此可认定原、被告对房屋户籍状况存在重大误解。此外，根据合同约定的户籍条款，只有在因出卖人自身原因导致逾期迁户的情况下，出卖人才承担违约责任，实际适用了过错原则，但现在未迁出户口并非被告家庭户口，被告也没有权利将他人户籍迁出，被告对此无过错，不承担违约责任。此外，原告不存在实际损失，原告所述再次售房的房价损失，属未发生的损失，系原告的想象，因房价上涨，且原、被告成交价不高，原告已自买房中实际受益，不存在经济损失。合同约定的违约金数额过高，即使法院判决被告承担违约责任，也应予以酌减。经审理查明：原、被告于2014年5月15日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告购买被告501号房屋，成交总价233万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后501号房屋于2014年9月24日过户至原告名下。庭审中，原、被告认可除迁户之外的其他合同条款均已履行完毕。另查，501号房屋原有户籍两户，一是户主张冬，之夫高泽宇即被告，之女高艺萌，二是户主周武。张冬、被告、高艺萌的户籍均于2015年1月5日迁出501号房屋。周武的户籍现仍落户于501号房屋。庭审中，原告表示其于2016年3月24日落户501号房屋。庭审中，原告还向本院提交了原、被告录音光盘及文字记录，其中就周武户籍一节，被告表示“是这样子啊，第一个就是那个，那个”“你听我说那是什么时候的事情啊，09年的时候”“派出所说是这个房子户口的问题，然后我说跟我有什么关系，他说没关系”“然后再就没管过”“这户口跟我没关系，跟我有什么关系，那时候这里面跟我有什么关系啊”“09年的时候，就说有人，民警同志提醒过我”。就此，被告表示对证明目的不认可，无法证明被告对户籍状况知情。庭审中，被告还向本院提交了其与案外人杨明山于2009年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，证明被告的卖房人并非周武。就此，原告表示系复印件，对真实性无法确认。审理中，本院向周武进行核实询问，周武表示其于2000年初落户于501号房屋，现同意将其户籍尽快迁出。上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：原、被告就501号房屋于2014年5月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告虽表示双方对合同存重大误解，但重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形，现涉案合同属房屋买卖合同，迁户并非主合同义务，亦不影响双方对主合同义务的履行，被告据此主张构成重大误解，本院对此不予采信。现被告逾期未将房屋原有户口全部迁出，应就此承担违约责任。被告虽表示对此无过错，但合同违约责任并非适用过错责任原则，且被告作为房屋所有权人，应对房屋状况包括户籍状况尽到审慎核查的注意义务，对被告该答辩主张，本院不予采信。就违约金数额，考虑到原告未举证证明其实际损失，且被告确难以将他人户籍迁出，就被告申请酌减的主张，本院予以支持，并结合案件情况予以酌定。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告高泽宇于本判决生效之日起七日内给付原告蔡璐违约金二万元。二、驳回原告蔡璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1315元，由被告高泽宇负担150元（于本判决生效之日起七日内给付原告蔡璐）；由原告蔡璐负担1165元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付瑞洁二〇一七年六月二日书记员 李剑奇 关注公众号“”