（2017）湘10民终520号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2018-07-18
案件名称
黄伟峰、常威、阳湘梅与郴州市御隆建材商城管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常威,阳湘梅,黄伟峰,郴州市御隆建材商城管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终520号上诉人（原审被告）：常威，男，1980年4月19日生。上诉人（原审被告）：阳湘梅，女，1987年3月9日生。上诉人（原审被告）：黄伟峰，男，1979年2月23日生。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：尹海松，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郴州市御隆建材商城管理有限公司。法定代表人：廖飞龙,该公司董事长。上诉人黄伟峰、常威、阳湘梅因与被上诉人郴州市御隆建材商城管理有限公司（以下简称御隆公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄伟峰、常威、阳湘梅的委托诉讼代理人尹海松，被上诉人御隆公司的法定代表人廖飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟峰、常威、阳湘梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由御隆公司负担。事实和理由：一、一审法院只认定黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司的租赁关系成立，而对于所签订的《承包经营合同》是否合法、有效并未作出评议。二、本案中，黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司签订的《承包经营合同》，违反了《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定。三、一审法院认为只要出租人同意御隆公司的转租行为，黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司的租赁合同关系就是合法有效，根本没有法律依据。四、一审法院认为黄伟峰、常威、阳湘梅在签订合同时未对消防问题提出异议，使用多年后且御隆公司催收租金时才对消防问题提出异议，所以认定御隆公司不存在违约行为，显然无事实和法律依据。御隆公司辩称，一审法院认定了黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司签订的合同是合法有效的，黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司签订的合同并未违反《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，御隆公司的承包转租行为是合法有效的。黄伟峰、常威、阳湘梅承租的三楼的消防与御隆公司无关，三楼的消防是黄伟峰、常威、阳湘梅自己做的，且黄伟峰、常威、阳湘梅一直对三楼有使用，并于2016年与新的管理方签订了新的租赁合同。御隆公司向一审法院起诉请求：1、解除御隆公司与黄伟峰、常威所签订的《承包经营合同》；2、黄伟峰、常威、阳湘梅于合同解除之日起三日内将场地腾空并返还给御隆公司，如逾期，则应按每日原承包费的三倍承担违约金，该违约金计算到撤离场地之日止；3、黄伟峰、常威、阳湘梅共同支付所欠承包费300,608元；4、黄伟峰、常威、阳湘梅共同支付逾期付款违约金90,182.4元（暂计至2015年9月30日止，期后计算至返还之日止）；5、本案诉讼费由黄伟峰、常威、阳湘梅负担。本案在一审审理过程中，御隆公司撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2011年7月28日御隆公司的法定代表人廖飞龙在郴州市机电设备有限公司燕泉广场房屋整体出租项目招标会中标该项目，2011年8月4日郴州市机电设备有限公司与廖飞龙签定《房屋租赁合同》。2011年10月28日廖飞龙向郴州市机电设备有限公司提交报告，拟将所租赁的房屋用于御隆公司作为经营场地，经营范围为：1、建材商城的管理、营销策划，2、建材批发、零售，3、广告设计、制作、代理、发布，4、房屋装饰装修，5、柜台租赁。同日，郴州市机电设备有限公司在报告上批复同意。2011年11月2日御隆公司成立。2011年9月29日御隆公司（甲方）与黄伟峰、常威（乙方）签订《承包经营合同》，合同约定：“鉴于：1、甲方取得了郴州市机电设备有限公司所有的位于郴州市燕泉南路4号房屋一、二、三楼的八年租赁权，用于经营建材商城；2、甲方拟在前述场地采取承包方式经营茶楼，乙方同意承包。双方达成以下条款：一、乙方在商城三楼场地承包经营前款指定品牌的商品，面积为314.5平方米；二、承包期从2011年9月30日起至2019年9月29日止；三、乙方应于合同签订当日向甲方交纳承包履约保证金56,614元；四、承包期内第一年的承包费为113,227元，从第二年起，每年递增5%，即第二年的承包费为118,889元，第三年的承包费为124,833元，依次类推计算；每年的承包费分四期支付，每叁个月为一期，每期各交纳25%，首期承包费在合同签订当日付清，从第二期起，每期的承包费在上期期满前30天内一次性付清。十三、乙方逾期支付本合同约定的各类款项，每逾期一日，应向甲方支付应付款项总额千分之五的违约金。逾期超过30日，甲方除按前述规定追究乙方的违约责任外，并有权解除合同，承包履约保证金不予退还；…”。阳湘梅均参与了黄伟峰、常威与御隆公司签订合同以及其后的经营活动。合同签订后,御隆公司依约提供了经营场地，黄伟峰、常威、阳湘梅却未按期如数交纳场地承包费,2012年1月至2015年3月19日，共计拖欠承包费300,608元。2015年12月1日御隆公司与郴州市机电设备有限公司解除了《房屋租赁合同》，之后御隆公司将涉案场地移交给了郴州国有资产经营投资有限责任公司。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司之间的租赁关系是否成立及本案违约责任如何认定。2011年9月29日御隆公司与黄伟峰、常威签订的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，按照合同约定的条款结合当事人双方实际履行的情况，该《承包经营合同》实为租赁合同，合同真实有效。阳湘梅在签订合同及履行合同过程中均亲自参与，且并未向御隆公司提交相应委托手续，其与黄伟峰、常威属共同经营人。御隆公司将租赁场地交付给了黄伟峰、常威、阳湘梅，黄伟峰、常威、阳湘梅也交纳了部分租金，御隆公司与黄伟峰、常威、阳湘梅之间的租赁关系成立。2011年10月28日御隆公司向郴州市机电设备有限公司提交书面申请报告，其经营范围包含柜台租赁，依行业规定及本案实际情况，该柜台租赁即为场地租赁，郴州市机电设备有限公司在该报告中批复同意，系双方对经营模式的约定。2014年8月4日郴州市机电设备有限公司清算组出具给御隆公司的《关于继续履行〈房屋租赁合同〉的函》对御隆公司该经营模式予以认可，故御隆公司将承租场地转租给黄伟峰、常威、阳湘梅的行为已经得到了出租方郴州市机电设备有限公司的认可。黄伟峰、常威、阳湘梅使用涉案门面从事经营活动，御隆公司请求按照合同约定支付租金应当予以支持，故对黄伟峰、常威、阳湘梅提出无权转租，不应支付租金的抗辩理由，应不予支持。关于黄伟峰、常威、阳湘梅称涉案经营场所存在消防问题，因此其有权拒付租金的抗辩理由，黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司签订合同时并未就消防问题提出异议，而是在使用多年后，在御隆公司催收租金时才提出，对于黄伟峰、常威、阳湘梅的该项抗辩理由，应不予支持。黄伟峰、常威、阳湘梅不按合同约定交纳租金的行为实属违约，应承担本案的违约责任。二、御隆公司诉请的承包费、违约金应否得到支持。由于黄伟峰、常威、阳湘梅违约，其所拖欠合同中约定的承包费300,608元，应当向御隆公司支付。御隆公司诉请的违约金过高，结合本案的实际情况及合同的履行情况，依法将违约金调整为：以黄伟峰、常威、阳湘梅所欠交的承包费300,608元为本金，按照基准年利率6.31%计算从2012年1月起至2015年3月19日止的利息金额。因御隆公司与郴州市机电设备有限公司已于2015年12月1日解除了《房屋租赁合同》，并将涉案场地移交给了郴州国有资产经营投资有限责任公司，故之后的费用应计算至2015年11月30日止。三、御隆公司要求解除合同的诉请是否应当支持。黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司所签订的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，该合同是真实有效的合同。合同中已经明确约定如黄伟峰、常威、阳湘梅逾期支付款项超过30日，御隆公司有权解除合同。现黄伟峰、常威、阳湘梅拖欠御隆公司租金，已经违反了合同的约定，故该项诉请应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告郴州市御隆建材商城管理有限公司与被告黄伟峰2011年9月29日所签订的《承包经营合同》；二、被告黄伟峰、常威、阳湘梅共同支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承包费300,608元（从2012年1月1日起至2015年3月19日止，以后另计算至2015年11月30日止），此款限被告黄伟峰、常威、阳湘梅于本判决生效后十日内支付完毕；三、被告黄伟峰、常威、阳湘梅共同支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司违约金60,857元（300,608元×6.31%×38.5个月÷12，从2012年1月1日至2015年3月19日止，以后另计算至2015年11月30日止），此款限被告黄伟峰、常威、阳湘梅于本判决生效后十日内支付完毕；四、驳回原告郴州市御隆建材商城管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄伟峰、常威、阳湘梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7162元，诉讼保全费2148元，合计9130元，由原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承担685元，被告黄伟峰、常威、阳湘梅承担8445元。”本院二审期间，御隆公司提交了一份证据：郴州市御隆建材商城管理有限公司出具的《消防设施改造安装工程事项》，拟证明黄伟峰、常威、阳湘梅租用的三楼没有被消防查封。黄伟峰、常威、阳湘梅质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明黄伟峰、常威、阳湘梅租用的三楼没有被消防查封。根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：御隆公司提交的证据仅能证明消防支队对御隆公司的一、二楼提出整改意见，该意见并未涉及到黄伟峰、常威、阳湘梅的第三层，且该证据系御隆公司出具，其真实性无法核实，故该证据本院不予采信。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：御隆公司将租赁场地转租给黄伟峰、常威、阳湘梅的行为是否有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，御隆公司法定代表人廖飞龙于2011年7月28日在郴州市机电设备有限公司燕泉广场房屋整体出租项目招标会中标该项目后与原出租方郴州市机电设备有限公司于2011年8月4日签订《房屋租赁合同》，廖飞龙承租位于郴州市燕泉南路4号房屋一、二、三楼用于经营建材。2011年10月28日，廖飞龙向郴州市机电设备有限公司提交书面《报告》，内容为“本人所租赁的贵公司位于郴州市燕泉南路4号燕泉广场10栋1-3楼的房屋，拟用于郴州市御隆建材商城管理有限公司作为办公经营场地。经营范围为：建材商城的管理、营销策划；建材批发、零售；广告设计、制作、代理、发布；房屋装饰装修；柜台租赁。现特向贵公司书面申请报告，请给予批复为谢！”郴州市机电设备有限公司在该《报告》中批复同意，并加盖公章。2011年11月2日，御隆公司成立。据此，御隆公司有权将其承租的场地进行转租。郴州市机电设备有限公司清算组于2014年8月4日出具给御隆公司的《关于继续履行的函》中，对御隆公司的经营模式予以认可。故御隆公司将承租场地转租给黄伟峰、常威、阳湘梅的行为已经得到了出租方原郴州市机电设备有限公司及郴州市机电设备有限公司清算组的认可。黄伟峰、常威、阳湘梅承租涉案门面从事经营活动，御隆公司请求其按照合同约定支付租金应当予以支持；对黄伟峰、常威、阳湘梅提出转租行为无效，不应支付租金的主张，本院不予支持。黄伟峰、常威、阳湘梅以涉案经营场所存在消防问题，抗辩其不应当支付租金的主张，因本案没有证据证实在合同履行过程中黄伟峰、常威、阳湘梅与御隆公司之间因消防问题产生过纠纷，且租赁场地是否存在消防隐患应由消防部门进行查处，故黄伟峰、常威、阳湘梅认为御隆公司提供的经营场地因存在消防安全隐患不应支付租金的主张，本院亦不予支持。综上所述，黄伟峰、常威、阳湘梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6722元，由上诉人黄伟峰、常威、阳湘梅负担。本判决为终审判决。审判长 杨爱华审判员 陈新德审判员 黄小峰二〇一七年六月二日书记员 易唐靓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：