（2016）粤0104民初42514号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2018-02-08
案件名称
胡素容与广州市第五空间贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡素容,广州市第五空间贸易有限公司,广州又一间饮食有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初42514号原告：胡素容，女，1942年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：苏永强。第三人：广州又一间饮食有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈国强。原告胡素容与被告广州市第五空间贸易有限公司、第三人广州又一间饮食有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法由审判员杜轶群独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许小明、陈慧婷，被告法定代表人苏永强到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付2016年3月至6月及2016年9月至合同解除之日止的租金（其中2016年3月至2016年6月的租金是1091.2元/月，2016年9月以后的租金为1200.3元/月）及逾期支付上述租金的违约金（自每月6日起至支付之日止，每日按应付未付租金的1%计算，总额以不超过未付租金本金为限）；3.被告恢复商铺原有间隔后按现有装修和设备设施向原告返还广州市越秀区中山五路xx号xx铺；4.被告按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至实际返还商铺之日的房屋占用费及等额违约金；5.被告按《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自实际返还商铺之日起至原告与他人签订租赁合同之日的房租损失；6.被告承担涉案商铺所产生的水电费、治安环保费、维修费、物业管理费、排污费、有线电视费、电话费和网线费、税费、公共设施维护费至原告与他人签订租赁合同之日；7.判令原告无需退回被告经营保证金和商铺复原保证金。诉讼过程中，原告变更上述第3项诉讼请求为：被告向原告交还涉案商铺的经营管理权；变更上述第4项诉讼请求为被告按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至交还商铺经营管理权之日的房屋占用费等额违约金；变更第五项诉讼请求中租金损失的起止时间为自交还商铺经营管理权之日起至原告与他人签订租赁合同之日止。事实与理由：原告是广州市越秀区中山五路xx号xx铺的所有权人，2012年12月16日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：原告将上述商铺出租给被告，租赁期共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；其中给予被告免租期18个月；2014年7月1日至2016年6月30日的租金为1091.2元/月，2016年7月1日至2018年6月30日的租金为1200.32元/月；被告必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，须按当月金额的1%向原告支付违约金；被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺，被告还须承担违约责任；租赁期内，被告违反本合同约定的事项，原告有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归原告所有，被告还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付违约金10万元，须赔偿由此给原告造成的全部损失及承担一切经济和法律责任；商铺内的装修归原告所有，有关设备设施按本合同第八条执行，被告不能拆除；承租期内商铺所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费、有线电视费、电话费、网线费和经营中发生的所有税费由被告承担；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月30日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由被告承担，原告无需缴纳上述费用；在上述期间内属被告原因在约定的时间内因其违约行为造成原告解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由被告承担等。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告将商铺转租给第三人。但被告长期拖欠原告多月租金，在原告多次追讨下仍未付清，故原告于2016年11月22日发函通知被告解除合同。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：希望可以与原告调解，在调解的情况下，被告同意马上支付所欠租金的一半，剩余的一半在三个月内还，每月支付三分之一，以后每月的租金被告会按照合同约定的金额支付。如果双方无法调解，被告不同意交还场地。涉案商场是打通出租使用的，不知道是否可以实际收回。就算原告要求收回商铺，也无法经营。第三人无陈述。经审理查明：广州市越秀区中山五路xx号xx铺登记所有权人为原告（建筑面积24.42平方米）。2012年12月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼xx铺，建筑面积27.28平方米；租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中给予乙方18个月的免租期（即从2013年1月1日至2014年6月30日）；乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同；2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金为1091.20元/月，2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金为1200.32元/月；租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金；乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计2182.40元作为经营保证金，此经营保证金是乙方为保证其具有足够的履约能力并承诺按照合同约定的期限，履行合同义务经营至合同期届满，乙方同意不将保证金作为抵扣租金、水电费或滞纳金等用途，并保证遵纪守法守约，不损坏房屋和设备及公共设施等，合同期内乙方无违约、违法行为，并缴清租赁期间应缴的一切费用且在合同期满能将房屋完好退还，甲方无息退还保证金给乙方；甲方同意由乙方根据实际需要对以上商铺进行装修或拆卸商铺间隔，但必须按规定办理相关手续，不能擅自改变商铺的主体结构；需要改变该商铺间隔前，乙方须按原间隔的造价缴交复原保证金5456元（按《房地产预售契约》标明的建筑面积200元/平方米计算复原费，复原项目包括：砌砖墙、批荡、扇灰、油IC漆、安装12mm钢化玻璃门或拉闸、天花、中央空调、消防设施、电位安装等）给甲方……租赁期满，不再续租的情况下，双方商议是否复原，如需乙方复原但乙方不按期进行复原的，复原费不退回，由甲方复原，如不需要复原，依附于商铺的装修归甲方拥有及按原状使用，甲方无息退回复原保证金；被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺；租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有，乙方还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付甲方违约金10万元，须赔偿由此给甲方造成的全部损失及承担一切经济和法律责任；在合同有效期限内乙方须接受广州市力某物业管理有限公司对百汇广场商铺的物业管理，乙方可以以自己的名义与广州市力某物业管理有限公司签订《物业管理协议》，但必须严格遵守有关法律法规，不能损害甲方的利益履行协议，按时向广州市力某物业管理有限公司支付物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用，广州市力某物业管理有限公司提供法定及约定的物业管理服务；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月30日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由乙方承担，甲方无需缴纳上述费用；在上述期间内属乙方原因在约定的时间内不能开业或未能把该商铺租出以及因其违约行为造成甲方解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由乙方承担等。该合同已生效，被告已按合同约定向原告支付经营保证金2182.40元及复原保证金5456元。涉案商铺现由被告出租给第三人经营使用。2016年11月22日，原告以邮政快递方式向被告寄出《解除合同通知书》，称被告长期拖欠原告多月租金，已严重违约，原告多次追讨未果，现原告根据《商铺租赁合同》约定及合同法相关规定，解除与被告签订的《商铺租赁合同》，请被告于该通知发出后三日内支付拖欠的全部租金，按合同约定支付违约金，并将商铺恢复原间隔后按现有装修及设备设施向原告返还商铺等。被告于同年11月25日收到该通知。本案审理过程中，根据原被告双方分别提交的租金支付情况表及原告收取租金的银行账户收支明细，原告诉请的2016年3月至6月及2016年9月以后租金的支付情况如下：2017年2月9日支付2016年3月租金1091.2元，2017年3月9日支付2016年4月租金1091.2元，2017年4月11日支付2016年5月租金1091.2元，2017年5月9日支付2016年6月租金1091.2元，此后的租金尚未支付。关于第六项诉讼请求，原告称按照合同约定该费用由被告向物业管理公司交纳，原告并未实际支付该费用，数额亦无法明确。本院认为：原被告签订的《商铺租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同。根据现已查明的事实，被告迟延支付租金的情况已达到合同约定的解除条件，因此原告要求判决解除合同、被告按照合同约定的标准向其支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金于法有据，本院予以支持。被告在诉讼过程中向原告支付的部分租金因已实际履行，本院不再判决。涉案租赁合同因被告违约而解除，原告要求不予退还被告已经支付的经营保证金及复原保证金符合合同约定，本院予以采纳。合同解除后，被告本应交还租赁物，现原告考虑到涉案商铺已由被告打通出租给第三人使用的实际情况，要求被告交还商铺经营管理权，合法合理，本院予以支持。被告交还涉案商铺经营管理权后，无权再向使用人收取租金，此后该商铺的租金（使用费）可由原告与商铺实际使用人另循合法途径解决，因此原告要求被告赔偿自交还商铺经营管理权之日至原告与他人签订租赁合同之日的房租损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，因本案判决原被告之间的租赁合同自本判决发生法律效力之日起解除及被告于合同解除当日即向原告交还经营管理权，故原告诉讼请求主张的合同解除之日至交还经营管理权之日的商铺占用费及等额违约金并不存在。至于原告第六项诉讼请求所涉各项费用，因原告未实际支付该费用且无法明确具体数额，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告胡素容与被告广州市第五空间贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》解除，被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日向原告胡素容交还广州市越秀区中山五路xx号xx铺经营管理权。二、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告胡素容支付2016年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月1200.3元计付）及迟延给付2016年3月至6月及2016年9月至本判决发生法律效力之日租金的违约金（自2016年3月6日起至实际支付租金之日止，每日按应付未付租金的1%计付，违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）。三、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告胡素容支付的经营保证金2182.40元及复原保证金5456元归原告胡素容所有。四、驳回原告胡素容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取317元，由被告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杜轶群二〇一七年六月二日书记员 曾小丽