（2017）浙1023民初315号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2017-12-19

案件名称

丁雪芬、施灵栋等与王健等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天��县人民法院

所属地区

天��县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁雪芬,施灵栋,王健,陈永红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十四条，第一百零八条，第一百三十条，第四百二十四条

全文

浙江省天台县人民法院民事判决书（2017）浙1023民初315号原告：丁雪芬，女，1964年5月18日出生，汉族，住天台县。原告：施灵栋，男，1964年12月18日出生，汉族，住天台县。委托诉讼代理人：陆浩东，浙江仁联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆德将，浙江仁联律师事务所律师。被告：王健，男，1985年8月11日出生，汉族，住天台县。被告：陈永红，女��1971年6月17日出生，汉族，住天台县。委托诉讼代理人：杨分区，男，1964年11月8日出生，汉族，住天台县。系被告陈永红丈夫。二被告共同委托诉讼代理人：胡胜标，浙江天城律师事务所律师。原告丁雪芬、施灵栋与被告王健、陈永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法由审判员陈中云适用简易程序于2017年2月10日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年5月4日第二次公开开庭进行了审理。原告施灵栋、丁雪芬（参加第二次庭审）以及二原告的共同委托代理人陆浩东、陆德将，被告陈永红（参加第二次庭审）以及委托代理人杨分区（参加第一次庭审），二被告的共同委托代理人胡胜标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁雪芬、施灵栋共同诉称：2016年10月1日，经被告二介绍，原告与被告一签订《房地产交易协议》，协议约定：原告为卖房人，被告一为购房人，被告二为中介方，并约定原告将其所有的位于天台县始丰街道石梁嘉亨湾樱花园二单元402室出售给被告一，房价136万元，被告一应当支付购房定金6万元，并应于2016年10月20日前支付房款50万元，余款于过户后30日内付清。根据交易协议，原告向被告二支付15000元作为信用保证金，并将涉案房屋的房产证、土地使用权证、契证交由被告二暂存。然而，至今原告仅收到被告二转交的被告一的购房定金6万元，被告二扣除15000元后实际支付给原告45000元，剩余房款被告分文未付。根据交易协议，被告一已构成违约，不得要求返还定金。根据合同��第94条的规定，原告有权解除本协议，同时，被告二应当返还涉案房屋的房产证、土地使用权证、契证及保证金。现俩被告拒绝履行上述债务，为维护原告的合法权益，起诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告于2016年10月1日签订的《房地产交易协议》；2、被告陈永红返还原告购房信用保证金15000元及涉案房屋的房产证、土地使用权证、契证各一份；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告王健辩称：一、本案原告构成违约。根据协议约定双方应于2016年10月20日之前办理过户手续，原告应当在办理过户手续之前，确保所售房产符合过户条件。在过户交接日期临近，所售房产物业费尚未结清，而根据过户政策要求，必须提供物业费结清证明。原告基于不愿意出售房产的违约心态，拒绝结清物业费，原告的这种行为已明显构成逾期��约，必将导致交易受阻。此后，办理过户及交付首付款当日，中介方提出要把过户材料先让便民中心相关工作人员查阅材料无误后，交付首付款及办理过户手续，作为原告方又无理拒绝将材料交付预审，再次阻碍交易。鉴于事情的发展，10月22日，中介方又通过天台县房地产交易协会会长张晓斌出面调解此事，对此，原告方不接电话，短信不回，再次以不作为的方式继续阻碍交易进行。2016年10月28日，经人调解双方再次达成协议，但原告后又毁约。此后，原告为达到其目的，向天台县不动产登记局以遗失为由补办两证，并在《天台报》刊登遗失声明，经天台县不动产登记局查明事实真相，驳回其申请补办证书的申请。二、原告主张解除合同缺乏事实与法律依据。在原告与答辩人、居间方签订《房地产交易协议》当日即付清了全部定金，履行了合同首要义务，并提前��备好了首付款，通过中介方催促原告尽快按合同约定于10月20日前办理房款交接和过户手续，原告却怠于支付物业费用，到了2016年10月19日，原告不支付物业费，没有物业费结清证明，显然无法过户，原告心态非常明确，旨在阻碍过户顺利进行。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉请。被告陈永红辩称：一、本案被告主体不适格。根据《房地产交易协议》载明内容看，存在两种法律关系，即原告与第一被告成立房屋买卖合同关系，答辩人与原告及第一被告形成居间合同法律关系。本案诉争法律关系是房屋买卖合同法律关系，作为居间方陈永红在本案中被列为被告不妥。二、答辩人与原、被告之间的居间合同关系已成立，且合同已履行完毕，故原告要求解除协议无事实和法律依据。三、本案事实是原告方构成违约。根据协议约定，双方在2016年10月20日之前办理过户手续，原告应当在办理过户手续之前确保所售房产符合过户手续。事实情况同第一被告陈述。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《房地产交易协议书》一份，用以证明双方签订房屋买卖合同的事实；2、收条一份，用以证明原告将房产权属证书交给第二被告的事实；3、银行交易回单，用以证明原告实际收到购房定金45000元的事实；4、收据及认购书各一份，用以证明原告出售涉案房屋目的为杭州购买房屋。对原告提供的上述证据，经庭审质证，二被告对证据的真实性无异议，但关联性有异议，不能证明被告违约的事实。被告王健为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、《房地产交易协议书》一份，用以��明2016年10月20日之前，原告应确保所售房屋符合产权过户条件的事实；2、收条一份，用以证明被告支付购房定金，履行了合同首要义务的事实；3、收款收据一份，用以证明原告方怠于履行协议约定义务，无法确保约定时间过户顺利完成，旨在阻碍本次交易顺利进行，中介方为促使本次交易在2016年10月19日前完成，代原告支付物业费用的事实；4、分户明细对账单一份，用以证明被告准备好了购房首付款，并在原告违约的情况下，被告愿意一次性支付房款，但原告仍然拒绝配合履行过户手续。对被告王健提供的上述证据，经庭审质证，原告认为，对证据的真实性无异议，但关联性有异议。被告陈永红无异议。被告陈永红为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、房地产交易协议书一份，用以证明该协议包括两种法律关系，协议对各方当事人的权利义务进行明确约定的事实；2、收款收据一份，用以证明原告怠于履行合同义务，被告为促使交易顺利进行，代为原告支付物业费的事实；3、通话详单一份，用以证明原告怠于履行合同义务的事实；4、证明、手机短信记录各一份，用以证明因原告拒绝履行合同，被告邀请第三方出面调解，但原告予以拒绝的事实；5、《天台报》遗失声明一份，用以证明原告明知自身违约，通过天台报刊登遗失声明，试图拿回两证的事实；6、出售信息复印件一份，用以证明原告将涉案房产再次出售，明显构成违约的事实。对被告陈永红提供的上述证据，经庭审质证，原告认为：对证据1、2的真实性无异议，但关联性有异议。对证据3、4、5的关联性有异议。对证据6的真实性、关联性均有异议。被��王健对上述证据无异议。根据原、被告举证、质证意见，本院认证如下：对原告提供的证据1，能够证明原、被告在2016年10月1日签订房屋买卖合同的事实，协议对双方权利义务进行约定的事实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对证据2，能够证明原告的待证事实，本院予以确认。对证据3，被告王健实际支付购房定金6万元，被告陈永红收取其中15000元，系原告与陈永红之间的关系，故该份证据与原告所要证明的对象缺乏关联性，本院不予采信。对证据4，与本案争议事实缺乏关联性，本院不予确认。对被告王健提供的证据1、2，能够证明被告的待证事实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对证据3，被告代为原告支付物业费用的事实，结合庭审查明，原告认可在2016年10月20日前未提供物业结清证明的事实，故本院对其证明效力予以确认。对证据4，能够证明被告的待证事实，本院予以确认。对被告陈永红提供的证据1，本案当事人签订协议的事实，协议包括房屋买卖合同、居间合同两种法律关系，对其证明效力予以确认。对证据2，能够证明被告代为原告支付物业费用的事实，本院予以确认。对证据3、4，能够证明2016年10月19日至22日，被告多次致电原告未果的事实，对其证明效力予以确认。对证据5，能够证明原告在2016年11月8日在天台报上刊登涉案房产两证遗失声明的事实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。对证据6，该份证据系复印件，证据形式不合法，本院不予确认。根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告丁雪芬与被告王健签订《房地产交易协议书》，约定原告将位于天台县始丰街道石梁嘉亨湾樱花阁2单元402室（加储藏室一间）出售给被告，房屋成交价为136万元。协议第三条约定：甲方（原告）收到乙方（被告王健）支付的购房定金计人民币6万元（不另立据），经商定于2016年10月20日前预付房款计50万元（实际预付房款额的多少以收条为依据），同时立契，甲方交出房屋所有权证及土地使用权证暂存中介方，由乙方办理转户并贷款。双方同时约定在房产过户后30天内付清余款。第五条约定：甲、乙双方各按交易额的2%作为双方信用保证金，甲方实付计人民币15000元，乙方实付计人民币15000元，共计30000元暂存中介方，待本协议完成时结算。第七条约定：上述房地产办理房产、土地等过户手续所需缴纳的税、费由乙方负担。另一方（甲方）无条件协助乙方办理过户手续及提��各种必需凭证。协议并对违约责任等内容进行了约定，房产中介方由被告陈永红在该协议上签字。协议签订当日，被告王健通过被告陈永红支付给了原告购房定金6万元（扣除原告信用保证金15000元后，被告陈永红实际支付了原告45000元）。由于原告未缴清物业费用，房产中介（陈永红）代为原告缴纳物业费823元。2016年10月21日，房产中介联系原告办理房产过户手续，原告以被告王健存在违约，要求解除房屋买卖合同，并要求被告陈永红返还房产两证及契证。之后，双方多次协商未果。2016年11月8日，原告在天台报上刊登涉案房产权属证书遗失声明。此外查明，被告陈永红系天台县我爱我家房产中介中心的经营者，该中心性质为个体工商户。本院认为，原、被告签订的房地产交易协议系当事人各方真实意思表示，内容合法，对合同当事人均具有法律约束力，原、被告应依照合同约定全面履行合同义务。本案主要争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同当事人谁构成违约，原告方现主张要求解除双方的房屋买卖合同能否成立？二、原告能否在本案中向被告陈永红主张相应的权利？针对本案争议焦点一，本院认为，原告现主张要求解除合同，依据不足，依法不能支持，具体理由为：1、合同约定被告王健应于2016年10月20日前预付房款50万元，并由被告王健办理转户并贷款，原告无条件协助乙方办理过户手续及提供各种必需凭证。从合同字义以及整体理解，被告应在2016年10月20日前先支付首付款50万元，同日，由原告协助被告办理产权过户手续。本案中原告虽向房产中介提供了房产权属证书，但合同履行过程中，一直未向被告王健或房产中介提供物业费结清证明。按照本��交易习惯，二手房交易办理产权过户时，物业费结清证明属于必需材料。同时，根据约定，提供上述材料也是原告应履行的合同义务，但原告在房产中介多次催促情况下，仍未能提供，影响合同的正常履行，故被告王健有权拒绝支付首付款。2、即使被告王健在2016年10月20日前未按约支付原告首付款，次日，被告即通过中介通知原告，支付首付款并要求办理房产过户手续。因此，逾期支付款项的时间也仅为一天，也不构成根本性违约，不影响合同继续履行。庭审中，原告陈述，由于被告未按期支付首付款，导致其在杭州购房的目的无法实现。但根据原告提供的材料显示，原告在杭州的购买认定书签订时间为2016年10月2日，根据认定书约定，正式合同签订时间为2016年10月9日，在签订合同时，原告需支付首付款或全部房款。因此，从时间上分析，原告在杭州购房及应支付房款时间均在2016年10月20日即本案被告王健需付首付款之前，故即使被告未能在该约定时限内支付首付款，实际也不影响原告在杭州的购房。因此，原告该主张的理由是不能成立的，本院依法不予采信。二、针对争议焦点二，本院认为，本案各方当事人有两种法律关系，即原告与被告王健之间的房屋买卖合同关系，原告方、被告王健与房产中介（被告陈永红）之间形成居间合同关系，本案原告系基于房屋买卖合同关系主张相应的权利，故向被告陈永红主张权利，不符合法律规定，原告可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百三十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告丁雪芬、施灵栋的诉讼请求。本案受理费180元，由原告丁雪芬、施灵栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费人民币180元在提交上诉状预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不预交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。审　判　长　陈　中　云代理审判员　朱　克　威人民陪审员　庞　文　君二〇一七年六月二日代书　记员　��林英盖来源：