（2017）赣0424民初340号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-08-15
案件名称
樊文、黄云等与九江市绿城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
修水县人民法院
所属地区
修水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊文,黄云,九江市绿城房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0424民初340号原告：樊文，男，1989年7月14日出生，汉族，医生，住江西省九江市修水县，原告：黄云，女，1992年2月20日出生，汉族，农民，住江西省九江市修水县，委托诉讼代理人：周海、梁春秀，江西问章律师事务所律师。被告：九江市绿城房地产开发有限公司。住所：修水县城南南崖路**号。统一社会信用代码/注册号：360424210011154。法定代表人：周文艺，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐小饶，男，1972年10月25日出生，汉族，公务员，住江西省九江市修水县，上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加了黄云作为本案的共同原告参加诉讼。原告樊文、黄云的委托诉讼代理人周海、梁春秀，被告九江市绿城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐小饶已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊文、黄云诉称，2013年10月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告在被告处购买修水县××大道南侧洪坑河B地块22栋1-301房。合同第十六条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋权属证书。如因被告的原因未能在规定期限内取得房屋产权证书，被告应当向原告赔偿逾期办理房屋产权证书的损失。合同签订后，原告按约支付了购房款。2014年8月份，被告将房屋交付给原告，此后，原告多次催被告办证，但直到原告起诉之日，原告仍未取得权属证书。为维护自己的合法权益，特具此状，请求判令被告为原告办理修水县××大道南侧洪坑河B地块22栋1-301房屋所有权证书，并支付原告逾期办理房产证的违约金5万元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告为原告办理上述房屋的所有权证书；2.判令原、被告签订的“商品房买卖合同”第十六条“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5﹪”的约定无效；3.判令被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付逾期办证的违约金（按加收40﹪利息的标准，自2014年11月22日计算至2017年3月9日为55596.8元违约金）。被告九江市绿城房地产开发有限公司辩称，一、本案原告诉请办理房屋所有权证，系国家重大政策调整所致，而非本公司原因所造成，本公司已严格按合同十六条之规定履行了出卖人向产权登记机关的备案义务。国务院于2014年11月24日出台颁布《不动产登记暂行条例》，以及国土资源部出台的《不动产登记暂行条例实施细则》之后，我县已暂停了所有房屋产权登记，改由我县2016年1月1日新成立的修水县不动产登记局统一办理，这才是原告没有拿到房屋所有权证的原因，与本公司无关。2015年8月8日，本公司将有关情况告知了业主。二、本案原告主张违约金5万元，既无事实基础，更无法律依据。三、原告主张违约金的诉讼请求，已超过两年的诉讼时效，不应得到法院的支持。综上所述，本公司认为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2013年10月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告将其开发的位于修水县××大道南侧洪坑河B地块（定名为东方名城）22栋1-301房卖给原告；该房建筑面积109.37㎡，每平方米单价3130元，总价款为342328元；由原告在合同签订当日支付人民币112328元，余款23万元于合同备案后三天内办理按揭手续；房屋交付时间为2014年8月31日前，逾期交房超过30日后，原告有权解除合同；被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5﹪向原告支付违约金；自被告通知之日起7日内，原告应按要求提供办理产权所需材料，逾期未提供或提供资料不全，被告不承担逾期办理产权证的违约责任，办理产权证的有关费用由原告承担。合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订当日，原告向被告支付购房款112328元，同时就余款23万元在银行办理了按揭贷款手续。此后，被告于2014年8月向原告交付了房屋。庭审中，被告提供了22号楼1单元业主办证材料登记表，该表备注栏内注明：301房的原告差女方户主第二页和小孩户口,有原告于2015年8月8日在该表内的签名确认;同时，该登记表中原告名下有两处“全齐”字样。原告对该证据的真实性无异议，对关联性、合法性持异议。被告另提供了修水县房产管理局房屋产权交易中心出具的证明证实：因国务院于2014年11月24日出台了《不动产登记暂行条例》以及国土资源部颁布《不动产登记暂行条例实施细则》，我局不再颁发房屋产权证，停止了全县范围内所有房屋产权证的办理，改由2016年1月1日新成立的县不动产权局统一办理。原告认为被告提供的修水县房产管理局房屋产权交易中心出具的证明与本案没有关联性，且不符合证据的法定要求。以上事实，有原、被告一致的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，修水县房产管理局房屋产权交易中心出具的证明及相关证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为以下三个方面:一是被告是否存在违约行为；二是原、被告约定的逾期办证违约金条款是否有效；三是原告要求被告支付逾期办证的违约金是否超过了诉讼时效。一、被告是否存在违约行为。2014年8月被告向原告交付房屋后，按照合同的约定，被告应当在90日内即在2014年11月30日前，协助原告办理好涉案房屋的产权登记手续。在通常情况下，办理房屋产权登记需要买卖双方协助和配合，也就是说被告必须及时将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，并且自身达到了可以办证的条件，同时原告也必须向被告提供办证相关资料。本案中，被告提供的“业主办证材料登记表”中显示：到2015年8月8日，被告才要求原告交齐办理房屋产权证的相关资料。国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2016年1月1日起施行后，办理涉案房屋产权登记的修水县不动产登记局已如期成立，并开展了相关业务，至原告起诉时已有一年多，但此后被告仍未为原告办理好产权登记手续；庭审中，被告亦未举证至今未办理涉案产权证是由于原告方的原因。鉴于以上事实和理由，可以认定，原告至今未取得涉案房屋的产权证是由于被告未及时履行办证义务。被告的行为已构成了合同违约，依约应承担相应的民事责任，故原告要求被告办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院予以支持。二、原、被告约定的逾期办证违约金条款是否有效。本案中，原、被告在合同中约定逾期办证的违约金虽然较低，但该约定不违反法律强制性规定，亦不存在当然无效的其他法定情形，只存在是否显失公平的问题。原告如认为显失公平，依法应当自行为成立之日即2013年10月17日本合同签订之日起，一年内向法院申请撤销。本案原告已丧失了应当在一年的除斥期间内向法院申请撤销的权利，故原告要求判令“逾期办证的违约金条款”无效的请求，本院不予支持。三、原告要求被告支付逾期办证的违约金是否超过了诉讼时效。涉案房屋的交付时间为2014年8月份，因此，被告最迟应在在2014年11月30日前将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，逾期，被告则构成违约，且自2014年12月1日起，原告就可要求被告支付逾期办证的违约金，至2017年2月20日起诉时已超过两年；诉讼中，原告亦未提供有关本案诉讼时效有中断、中止、延长的法定情形。同时，这里有一点需要进一步说明的是：原告亦没有证据证实在2015年8月8日交补办证材料时向被告主张过逾期办证的违约金，由于原告要求被告办证的行为属一个独立的请求，因此，不必然引起请求支付逾期办证违约金时效的中断。鉴于上述事实和理由，原告要求被告支付逾期办证的违约金的请求，已超过两年的诉讼时效，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及有关法律之规定，判决如下：一、由被告九江市绿城房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内，协助原告樊文、黄云办理位于修水县宁红大道南侧洪坑河B地块（定名为东方名城）22栋1-301房屋的产权登记手续。二、驳回原告樊文、黄云的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告樊文、黄云负担950元，由被告九江市绿城房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 黄治友人民陪审员 匡俊发人民陪审员 魏长秀二〇一七年六月二日书 记 员 邓婉婷 关注微信公众号“”