（2017）津0112民初2548号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-08-04
案件名称
北京金地格林物业管理有限公司与崔学晶物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京金地格林物业管理有限公司,崔学晶
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0112民初2548号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。法定代表人：刘涛，职务总经理。委托诉讼代理人：蔡建春，女，1985年2月20日出生，汉族，该公司员工，住天津市。委托诉讼代理人：李宇楠，女，1985年6月19日出生，汉族，该公司员工，住天津市。被告：崔学晶，女，1982年9月15日出生，汉族，北京金网络物业管理服务有限公司人事经理，户籍地天津市河东区，现住天津市津南区。委托诉讼代理人：赵风华（被告崔学晶之母），1955年8月19日出生，汉族，天津市东海食品有限公司退休职工，户籍地天津市河东区，现住天津市津南区。原告北京金地格林物业管理有限公司诉被告崔雪晶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地物业公司”）的委托诉讼代理人李宇楠，被告崔雪晶及其委托诉讼代理人赵凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2011年11月1日至2017年3月31日的物业费12,686.72元及滞纳金3,775.20元，共计16,461.92元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年6月26日，原告金地物业公司与金地（集团）天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，签订合同后，原告为被告坐落于天津市津南区××格××城××41-1-101房屋提供了优质的物业服务，但被告自2011年1月1日开始未缴纳物业费，至2017年3月31日共欠物业费12,686.72元，此款经原告多次催要未果，被告拖欠物业费的行为亦严重影响了原告的物业管理活动，故应给付原告相应的滞纳金。为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告崔雪晶辩称，原告起诉的房屋面积、欠费期间、物业费价格均属实，但不同意缴纳物业费及滞纳金。事实及理由如下：1、原告金地物业公司并未提供优质服务，被告家住一楼，但原告物业公司在给二楼通下水道的时候，物业公司人员施工将下水道管箍砸裂了，被告进行提醒后物业公司人员仍不听劝，趁被告家中没人的时候继续接着干，导致被告家中漏水。2、被告次卧外，物业公司保安、绿化人员常去被告家旁边那小便，被告曾经逮到了保安人员周浩龙，但物业公司对被告态度较横，警察出警后也未能解决问题。3、被告家正对面为商铺，经常在路上烧烤，导致被告家里经常有很大的油烟味，一直到晚上很晚。4、物业维修不及时，单元门锁坏了时间很长没有人维修，修好以后很快就坏了。5、被告家次卧旁，有一个公共区域的电箱，该电箱、电闸暴露在外，被告家联系物业公司以后，物业公司答复称不是其服务范围，说让被告自己联系有关单位，直接不管不问。6、被告门前本是个湖，故购房时的价格也最贵，但自2014年开始，物业公司对该湖疏于管理，导致该湖变成死湖、臭水沟，多名业主反映后，金地物业公司又称没有预算，被告家始终生活在臭水坑旁。7、金地物业公司对日常环境、绿化维护不当，被告家附近到处是杂草，一旦发生火情，后果不堪设想，且垃圾随风到处飞。8、金地物业公司未经业主同意私自划车位，且收费很贵，500个车位发600张卡，先到先得，收费不一致，原告所述的车辆管理未能达到原告所述的标准。且小区内消防通道被私划的车位占用，消防通道被堵塞，如果有火情则消防车不能进入。9、被告家楼宇41-42号之间原设有监控，后该监控突然被移走，导致2015年被告家中被盗，如果当时有监控，效果或许会好些。10、原告主张的物业费超过两年的诉讼时效，被告只对未超过诉讼时效的物业费承担部分责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告金地物业公司提交的2016年第三季度工作报告1份、住宅服务标准化工作资料1份，欲证实其服务标准和服务内容，经审查，该证据仅能证实原告金地物业公司存在相应的工作规范，但不能证实其公司的服务是否符合该资料、是否已经如实进行，是否符合前期物业服务合同。2、催缴函2份、顾问函1份、快递单2份、米诺公司出具的证明1份，欲证实原告对物业费进行过催缴的事实，经审查，上述证据仅能够证明原告确有催缴的事实，但并不能证实被告业已收到催告内容的事实。3、被告崔雪晶提交的照片10张，欲证实其答辩所称物业服务不合格的事实，一方面，上述照片不能显示拍摄时间，故不能证实与原告诉请欠费期间的关联性。另一方面，即使真实，也仅能反映某个时间点的状态，故对其反映的卫生方面本院不予确认。对照片中能够具体到小区位置、现场仍然存在的照片，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月26日，原告北京金地格林物业管理有限公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：4、5层主力型每月每平方米1.40元；业主于每月7日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告崔雪晶系天津市津南区××格××城××41-1-101房屋业主，该房屋建筑面积为139.60平方米，被告自2011年11月1日开始未缴纳物业费。庭审中，原告金地物业公司针对被告答辩的问题逐一进行反驳如下：1、管道属于公共管道，原告试过，只能从二楼通，通开之后也是对一楼负责。2、保安小便的行为，物业公司不知情，纯属个人行为。3、不存在长时间门锁未维修的情况，原告确实有巡查制度，电箱的事也不存在，如有发生也会及时关上，小区的湖也是及时清理，原告有品质检查，如果有杂草，业主联系以后会及时处理。消防通道设置车位问题，原告金地物业公司有过业主调查，已经争取到68%的业主同意，消防通道可以达到四米，消防队来过多次，可以正常出入。4、被告家对面的餐饮，属于D区，不归其管理，但也向相关部门反映过。5、监控被移走，监控是按照需要进行调配，被盗属于治安事件，不能归责为物业过错，且原告也进行及时排查。此案虽经人民法院调解，但双方调解意见分歧较大，未能达成一致协议。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。原告为被告提供了物业管理服务，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告理应向原告交纳物业费用，而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。对于被告提出的下水管道被砸漏的问题，因原告未向本院提交其损失的有关证据，且未提交物业公司施工是否存在过错的证据，故本院不予采信。对于被告提到的监控设施问题，因前期物业服务合同就监控设施未有相应的权利、义务约定，故被告该项抗辩无事实及合同依据。对于被告提出的占用消防通道的问题，因消防设施有国家相应的消防进行定期检查，是否合格应由政府消防部门依职权认定，可向有执法权的政府机构控告，不属于人民法院审理物业服务合同纠纷的范畴。对于被告提到的车辆管理问题，这是当前土地资源的日益紧张与人民群众日益增长的购车需求之间的矛盾，并非原告所能独立解决。对于被告提出的诉讼时效问题，因确有两次邮寄催缴物业费的邮件的行为，尽管没有回执证实被告确已签收，但该催缴信件按照被告实际居住的地址进行邮寄本应当到达被告，被告未能实际签收亦非原告的过错，故应当认定为《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力，故对被告诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。对于被告提到小区对面底商烧烤的问题、个别保安小便问题，系相邻业主或个别人员的个人素质问题，物业公司不具备执法权，不宜认定物业公司物业服务存在过错，但物业公司应当严加约束职工行为。对于被告提到的小区绿化、小区卫生、电闸暴露等其他问题，因被告未能向本院提交充足有效的证据予以证实其问题是否长期存在，故本院不予采信。尽管如此，本院需要指出的是：原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。另，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，自2011年11月起从未履行自己的义务，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。前期物业管理服务合同明确约定：4、5层主力型每月每平方米1.40元；业主于每月7日前交纳。故本案原告以每月每平方米1.4元向被告主张2011年11月1日至2017年3月31日的物业费计12,686.72元，符合《前期物业管理服务合同》约定，本应应予以支持。对于原告主张的滞纳金，实为违约金性质，《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能缴纳物业费存在一定的原因，本院本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，酌情支持滞纳金计1,510.08元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告崔雪晶于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2011年11月1日至2017年3月31日的物业费人民币12,686.72元及滞纳金人民币1,510.08元，共计14,196.80元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告崔雪晶未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费106元，由原告北京金地格林物业管理有限公司承担14.84元，由被告崔雪晶承担91.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员 白全仁二〇一七年六月二日书记员（代） 刘信亮附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注微信公众号“”