（2017）冀01民终5742号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-11-15
案件名称
樊悦、张彦胜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊悦,张彦胜,马艳红,石家庄存房房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5742号上诉人（原审被告）：樊悦，女，1981年11月15日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。被上诉人（原审原告）：张彦胜，男，1980年6月17日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。被上诉人（原审原告）：马艳红，女，1981年2月9日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。被上诉人（原审被告）：石家庄存房房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区建设南大街6号西美大厦15层1521室。法定代表人：徐瑞东，该公司经理。委托诉讼代理人：王艳芝，女，1983年1月24日出生，汉族，该公司职员，现住石家庄市裕华区。上诉人樊悦因与被上诉人张彦胜、马艳红，石家庄存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人樊悦，被上诉人张彦胜、马艳红，石家庄存房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王艳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊悦的上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初353号民事判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《石家庄市存量房买卖居间合同》是房屋过户的法定合同，该合同与《房屋买卖（置换）协议》相比，内容不一致，上诉人为维护自己的合法权益，拒绝在《石家庄市存量房买卖居间合同》上签字不构成违约。2、一审判决认定“二原告系夫妻关系”和“为办理银行贷款，原、被告协商变更张彦胜配偶马艳红为购房人”。上述认定与事实不符。3、一审判决认定“《房屋买卖（置换）协议》和《房屋买卖合同》合法有效”及“《房屋买卖合同》是《房屋买卖（置换）协议》的补充协议”。该判定与事实不符。4、一审判决认定上诉人出具了首付款20万元的收据没有事实依据。张彦胜、马艳红辩称，我方已交纳了购房首付款，贷款手续已审批通过，上诉人不同意办理过户手续，构成违约，理应承担违约责任。石家庄存房房地产经纪有限公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张彦胜、马艳红向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令二被告支付原告违约金98000元；3、判令二被告退还原告支付的定金1万元、居间服务费4900元、综合保障费4900元、评估费4900元及按揭费1000元，共计25700元。一审法院的认定事实：二原告系夫妻关系。2016年3月9日原告张彦胜与二被告签订《房屋买卖（置换）协议》，约定原告张彦胜购买被告樊悦位于石家庄市××××号盛世华庭1-1-2404房产一套，实际成交价为980000元，协议第四条4.1明确乙方（张彦胜）应于本合同签订之日支付定金10000元（实际由被告存房经纪公司代收），同日被告樊悦向原告张彦胜出具了购房定金10000元的收据。被告存房经纪公司也于2016年3月9日收取了原告居间服务费4900元、综合保障费4900元、评估费4900元及按揭费1000元（即贷款服务费），共计15700元。《房屋买卖（置换）协议》第三条约定，该房屋产权过户的相关费用由乙方（张彦胜）承担；第四条4.2和4.3约定乙方支付定金外的首付款金额为190000元（首付款应转入房管局指定监管账号），剩余房款780000元以商业贷款方式履行；第七条7.1.1明确甲方（被告樊悦）承诺于收到乙方全款3日腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方（张彦胜）；第7.1.3约定甲方应当配合乙方办理购房贷款、房产过户等手续，否则按本协议第10条约定的违约责任承担。2016年4月19日经河北嘉泽房地产评估有限公司评估，樊悦的交易房产评估价为980100元。为办理银行贷款，原、被告协商变更张彦胜配偶马艳红为购房人，2016年4月22日被告樊悦、存房经纪公司与原告马艳红签订《房屋买卖合同》，并将该合同交存银行进行贷款审批，马艳红将190000元首付款转入监管账户。同日被告樊悦出具了首期付款200000元的收据。2016年4月22日被告樊悦和原告马艳红共同到中国××银行石家庄××东街支行按银行规定进行了面谈记录，银行制作面谈影像存档。2016年4月27日光大银行作出授信批复，同意向原告马艳红发放购房贷款780000元。2016年6月16日被告樊悦短信通知原告张彦胜解除上述房屋买卖协议。庭审中被告樊悦再次明确表示同意解除房屋买卖协议。另查明，2016年3月9日的《房屋买卖（置换）协议》第八条8.1约定：本协议三方当事人在合同履行过程中，可就本协议未约定事项或者已约定事项，经协商同意后另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；8.2约定：甲乙双方在履行本合同过程中，一方有违约行为，经另一方（或委托丙方）催告后，在三个工作日内未能合格履行合同且未与守约方达成书面协议的，守约一方有权解除合同，并通知违约方，自守约方发出解除合同通知之日满3个工作日合同自动解除，因此给各方当事人造成的损失由违约一方承担。第十条10.3明确约定了守约方定金罚则和房屋实际成交价的10％违约金选择使用的权利。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖（置换）协议》和《房屋买卖合同》合法有效，应予确认。根据合同约定，原告系通过首付款加银行贷款的方式向被告樊悦履行房款支付义务，被告樊悦负有配合办理购房贷款、房屋产权过户等手续的义务。被告将房产过户至原告名下，是原告获取银行抵押贷款的基础，也是原告履行剩余房款支付义务的保障，这是各方共认的交易流程。原告向存房经纪公司支付定金10000元及向房管局指定账户支付首付款190000元的过程中，均不存在违约行为，符合合同约定。在原告获得银行贷款授信资格后，被告樊悦通知原告解除买卖协议，明显构成违约。根据房屋买卖协议第八条8.2的约定，被告樊悦作为违约方不享有合同解除权，其实施的短信通知行为不当然产生合同解除的法律效力。现原告起诉要求解除合同，被告樊悦亦同意解除，故解除合同的效力自被告樊悦收到本院送达的诉状副本之2016年12月30日产生。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，合同解除后原告作为守约方有权要求恢复原状并赔偿损失。关于违约金，由于原被告在《房屋买卖（置换）协议》约定了违约金条款，现原告主张适用该条款，符合协议约定，本院予以支持。原、被告确定的房屋实际成交价为980000元，被告樊悦按约定标准应向二原告支付违约金98000元。关于损失赔偿，因被告樊悦违约，导致原告支付的居间服务费4900元、综合保障费4900元、评估费4900元及按揭费1000元（即贷款服务费），共计15700元，属于合同未能履行而遭受的实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的实际损失，原告主张的违约金足以弥补原告支出的上述费用损失。因此，原告关于上述损失的赔偿请求，本院不再支持。被告石家庄存房房地产经纪有限公司应将代收的购房定金10000元返还二原告。一审法院判决：一、原告张彦胜、马艳红与被告樊悦、石家庄存房房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）协议》和《房屋买卖合同》已于2016年12月30日解除，被告石家庄存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张彦胜、马艳红购房定金10000元；二、被告樊悦于本判决生效之日起十日内给付原告张彦胜、马艳红违约金98000元；三、驳回二原告的其他诉讼请求。二审中，各方当事人未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审判决相同，有当事人陈述及庭审笔录为证。本院认为，二手房买卖过程中，买、卖双方须在房管部门签订《石家庄市存量房买卖居间合同》，该合同载明的交易价格为政府指导价，作为缴纳相关税费的依据。当事人签订该合同是完成房产交易的一个步骤，并不会损害各方的合法权益，但如果不签订该合同，买卖双方完不成交易，会影响合同目的实现。《房屋买卖（置换）协议》的买受人是张彦胜，为取得银行贷款，就涉案房产，上诉人又与马艳红签订了《房屋买卖合同》，张彦胜与马艳红系夫妻关系，中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录表显示：上诉人认可涉案房产的买受人是马艳红，综合上述证据，一审法院认定“为办理银行贷款，原、被告协商变更张彦胜配偶马艳红为购房人”并无不妥。被上诉人张彦胜、马艳红将1万元定金交付给存房经纪公司，并将19万元首付款转至房产管理部门指定的资金监管帐户，上述事实均有收据和支付凭证为据，上诉人向银行出具了收到20万元首付款的收条，故收条的原件并不存于被上诉人张彦胜、马艳红处，对上诉人的该项上诉理由，张彦胜、马艳红能做出合情合理的解释，故上诉人的该项上诉理由也不成立，本院不予采信。马艳红的贷款资料已审批通过，故马艳红向光大银行提交的贷款资料是否真实并不影响上诉人的权益，也不影响本案的处理结果。综上所述，樊悦的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2774元，由樊悦负担。本判决为终审判决。审判长 赵增志审判员 张国俊审判员 许毅鹏二〇一七年六月二日书记员 赵 秒 关注公众号“”