（2017）川0683民初781号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-07-06
案件名称
原告汤燕萍、陈燃与被告四川中乾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
绵竹市人民法院
所属地区
绵竹市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤燕萍,陈燃,四川中乾房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
{C} 四川省绵竹市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0683民初781号 原告：汤燕萍，女，1992年7月6日出生，住四川省内江市市中区。 原告：陈燃，男，1985年1月22日出生，住四川省绵竹市剑南镇。 二原告委托诉讼代理人：陈加绵（二原告系夫妻关系，陈加绵系陈燃之父），男，1958年2月21日出生，住四川省绵竹市剑南镇紫岩路。 被告：四川中乾房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市经济开发区江苏工业园区孵化基地综合楼。统一社会信用代码：91510683569746309M。 法定代表人：王文飞，董事长。 委托诉讼代理人：苟建军，四川贞明律师事务所律师。 原告汤燕萍、陈燃与被告四川中乾房地产开发有限公司（以下简称中乾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年4月25日、5月11日、27日公开开庭进行了审理。原告陈燃、二原告委托诉讼代理人陈加绵到庭参加诉讼。被告中乾公司第一次庭审委托其公司员工林学用为诉讼代理人到庭参加诉讼；第二次庭审撤销对林学用的委托，另行委托其公司员工林顺兴、倪洲洋到庭参加诉讼；第三次庭审再次撤销对林顺兴、倪洲洋的委托，另行委托苟建军作为其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤燕萍、陈燃向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告向原告退还已付购房款528，053元，房间改造费8000元，共计536，053元；3.被告向原告支付违约金53，605.30元；4.被告自2014年7月21日起至实际给付日止，按照绵竹市农村信用合作联社同期利率支付原告已付购房款利息62，807元；5.被告向原告支付因其未能按期交房，原告另行租房的租金2100元（7个月，300元/月）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为528，053元，首付款为168，053元，其余价款采取银行贷款方式一次性向被告支付购房款。合同还另行约定了房间改造费用8000元。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款及房间改造费。2014年7月21日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向被告一次性支付了剩余购房款360，000元，并按照借款合同约定开始向第三人偿还借款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条、第十二条约定，被告应于2016年6月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过15日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%支付违约金。原告依约履行了付款义务，但被告却未按约履行交房义务，在原告于2017年2月通知被告要求退房时，被告仍然不予退房。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。 中乾公司辩称，双方之间的商品房买卖合同属实，被告收取了所有房款，但未收取房屋改造费，该费用系原告单方委托第三方对房屋改造所支付的费用，收取费用的单位是武汉市建安集团有限公司，与被告无关。被告认为：1.被告不存在逾期交付房屋的情形。原告在2014年单方委托第三方对涉案房屋进行内部改造，改变了房屋内部结构，也改变了房屋原有的使用功能，应视为原告在2016年6月30日前已接收了房屋。同时，涉案房屋在2016年10月验收合格后，被告即通知原告收房，原告则拒不收房。2.原、被告在改造协议中明确约定，涉案房屋是应原告的要求予以改造，一旦售出，不得退换。改造协议的约定视为对原告商品买卖合同及补充协议的变更约定，应优先适用。3.原告怠于行使合同解除权，解除权已经消灭。双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定，原告行使合同解除权应在解除事由发生之日起15日内提出，否则视为放弃解除合同的权利。因此，即使认为，被告存在逾期交付房屋的情形，因原告未及时行使解除权，本案中原告的解除权消灭。基于上述理由，被告认为，原告诉请解除合同，退房并赔偿损失，缺乏事实和法律依据依据，应予驳回。 本院经审理查明以下事实： 2014年5月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于绵竹市城东新区中乾世纪城一期15幢1单元17楼2号房屋出售予原告，房屋建筑面积182.45平方米，每平方米价款2，894.23元，房款合计528，053元。其中，原告支付首付款168，053元，余款采取银行贷款方式由贷款人绵竹市农村信用合作联社一次性支付给被告。合同第十条约定，被告中乾公司应当在2016年6月30日前交付商品房，房屋交付时应满足以下条件：1.商品房已取得规划验收合格证。2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。3.出卖人应提供《住宅工程质量分户验收表》。除此外，被告交付房屋时，还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第十二条约定，被告中乾公司逾期超过15日后交付房屋的，原告有权退房，被告应自原告退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按原告全部已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内支付原告。同日，原、被告及施工方武汉市建安集团有限公司中乾世纪城项目部签订《改造协议》，约定施工方对涉案房屋客厅部位进行“增加一层楼板”改造，金额8000元，由施工方收取。后，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，对双方的有关权利义务进行了补充约定。其中，补充协议第十七条第六项约定：“若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。” 同时查明，2014年5月29日，原告向被告中乾公司交付购房首付款168，053元，向武汉市建安集团有限公司中乾世纪城项目部交付房屋改造费用8000元。2014年7月21日，绵竹市农村信用合作联社作为贷款人、原告汤燕萍作为借款人、中乾公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）贷款合同》，约定原告以贷款方式向中乾公司支付房款360，000元。后，绵竹市农村信用合作联社向中乾公司支付了该笔房款。 另查明，2016年5月27日，中乾公司组织监理单位四川绵竹东方工程咨询设计有限责任公司、施工单位武汉市建安集团有限公司对涉案商品房进行了住宅工程质量分户验收，验收结果为合格。2016年7月13日，中乾公司委托绵竹市宏图房产测绘有限公司对涉案商品房进行房屋面积测绘，测得15幢1单元17楼2号房屋面积为185.45㎡。2016年10月20日，绵竹市规划局核发建设工程规划竣工核实合格证[竹规城核字第（2016）015号],认定包括涉案商品房在内的建设工程符合规划竣工条件。 还查明，被告中乾公司在2016年国庆节后（原告认可的时间，但具体日期不确定）通知原告收房，原告以未达到交付条件为由拒收房屋。2016年11月4日，原告通过圆通速递向中乾公司送达《催交房通知函》；2017年3月2日，原告通过圆通速递向中乾公司送达《退房通知书》，要求退房。 以上事实，有原、被告的身份信息，原告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）贷款合同、改造协议及收据、圆通速递发件联两份；被告提交的商品房买卖合同补充协议、住宅工程质量分户验收记录、房屋面积测绘报告、绵竹市建设工程规划竣工核实合格证及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审审核属实，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 本案的主要争议焦点有：1.原告要求对涉案商品房进行改造的行为，能否认定为接收房屋；2.商品房买卖合同补充协议中对合同解除权行使期限的约定是否具有法律效力；3.原告是否享有合同解除权及涉案商品房买卖合同应否解除。 焦点1：关于改造协议的认定。 本案中，原、被告与施工方于2014年5月29日就涉案商品房达成改造协议，对房屋客厅部位进行“增加一层楼板”，改造费用8000元。被告认为，原告委托施工方对房屋进行改造，实际产生原告占有、掌握和使用房屋的结果，应当视为被告完成了交付房屋的义务。同时，改造协议约定，房屋完成改造售出后，不得退换。原告则认为，房屋改造不能认定为原告接收房屋，因为，当时涉案房屋尚不具备交付条件。改造协议是中乾公司为达成销售房屋的目的促成的，其在协议下方单方书写的房屋改造售出后，不得退换等内容，未经原告签字确认，不具有法律效力。 本院认为，施工方应原告要求对涉案商品房进行改造后，并不意味着中乾公司完成了房屋交付义务。工程竣工验收合格，是法律、行政法规规定的商品房交付条件，具有强制适用的效力，当事人的约定与此冲突的，应以法律、行政法规规定的条件为准。因此，本案中，不论改造协议作出何种约定，在房屋未达到竣工验收合格的情形下，均不得视为中乾公司完成交付义务。同时，改造协议中“该房一旦售出，不得退换”等内容，没有原告的签字确认，对原告不具有约束力。 焦点2：商品房买卖合同补充协议中约定解除权行使期限的格式条款效力认定。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十七条第六项约定：“若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。”原告认为，该格式条款有违公平、诚实、信用，应属无效：1.双方在订立补充协议时，中乾公司未告知有该格式条款，“告知应采取合理的方式，或者提请对方注意，予以说明”；2.补充协议的意义在于对预售合同未尽事宜的补充。预售合同约定，中乾公司逾期交房15日，原告即可解除合同，而补充协议则约定超过15日，原告丧失合同解除权，两合同约定不一致，应以四川省建设厅及工商行政管理局共同监制的预售合同为准；3.补充协议中约定行使解除权的时间为15日，不公平。因为，原告在如此短的时间内未行使解除权，将意味着中乾公司可以无限期的逾期交房。被告则认为，补充协议约定的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方在签订补充协议时，被告就有关条款对原告作了充分提示和说明。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”结合合同法第五十二条、五十三条的规定来看，本案中，双方当事人就合同解除权的行使期限作出的相应约定，并无违反第五十二条和五十三条强制性规定情形。那么，该格式条款是否具有“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形呢？根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”纵观双方签订的商品房买卖合同及补充协议来看，双方在买卖合同中约定，原告可以在中乾公司发生逾期15日交付房屋的事由时，享有合同解除权；在补充协议中则进一步约定该合同解除权的行使期限为15日内。双方对合同解除权行使期限的约定，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等无效情形，应为合法有效。 对于原告提出，双方在订立补充协议时，被告对该格式条款未尽合理提示或者告知义务，且该条款不公平，应为无效。本院认为，当事人意思自治原则是合同法的一个重要原则。商品房预售合同是建立在自愿基础之上的，虽然这里的“自愿”因合同的标准化而打了折扣，但按合同自愿原则，只有在预售方实施欺诈等违法行为时，法律才进行干预。作为标准合同形式出现的商品房预售合同的签订，已经排除了一般意义上合同当事人双方协议的行为，只要双方当事人愿意签约，就是愿意接受整个合同包括不平等条款，而不论该条款是否为双方协议的结果。商品房作为价值较大的不动产，预购方在签订合同前应会仔细考虑，对于条款不公平的合同，很可能因为该商品房的其他优势而愿意接受。因此，本院认为，双方在补充协议中约定的解除权行使期限（15日），实为公平。另，从补充协议的内容来看，其中第一条、第十九条中已明确告知了买受人相关权利义务，在二原告对补充协议签字确认的情形下，可以推定被告履行了对相关条款进行告知及合理说明的义务。原告提出的相关意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。 焦点3：原告是否享有合同解除权及涉案商品房买卖合同应否解除。 第一，原告是否享有合同约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”从双方合同约定来看，被告应当在2016年6月30日前向原告交付房屋，逾期超过15日，原告有权单方面解除合同（退房）。但原告行使合同解除权，应在法律规定或者当事人约定的期限内行使，否则，该权利消灭。本案中，原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定，原告应在15日内行使合同解除权。从案件事实来看，被告中乾公司应交房时间是2016年6月30日，逾期交付15日后（即2016年7月15日后），原告获得合同解除权，但根据约定原告应在15日内（即2016年7月30日前）行使该权利，而原告行使合同解除权的时间却在2017年2月（此前原告催收房屋，似乎亦可视为原告以行为表明放弃合同解除权），此时，原告享有的解除权（要求退房）因未在约定期限内行使而消灭，其向被告送达的退房通知不产生解除合同的法律效力。 第二，涉案商品房是否达到交付条件与合同解除的关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”那么，原告是否能够以此为由要求解除涉案商品房买卖合同呢？本院认为，从本案现有证据来看，现涉案商品房已经竣工验收合格，达到交付条件，原告可以接收房屋，原告签订《商品房买卖合同》的目的即为了占有、使用该房屋，被告中乾公司迟延交付房屋的行为并不完全致使合同目的不能实现，此时，原告也无权解除商品房买卖合同。 综上，原告请求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。商品房买卖合同未被解除，合同继续有效，原、被告仍应继续按照合同约定全面履行自己的义务，因此，原告基于合同解除要求被告退还已付房款、支付违约金、购房款利息等诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告中乾公司迟延交付房屋的行为属违约行为，其迟延交付给原告造成的损失，按双方继续履行合同的约定处理。 依照《》第九十四条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告汤燕萍、陈燃的诉讼请求。 案件受理费5270元，由原告汤燕萍、陈燃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员 江永强 二〇一七年六月二日 法官助理叶莉君 书记员吴丽华 书记员马宇 来源：