（2017）桂12民终465号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-07-05
案件名称
河池市东江石灰厂、河池市华建预拌混凝土有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区河池市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区河池市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河池市东江石灰厂,河池市华建预拌混凝土有限责任公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终465号上诉人(一审原告)：河池市东江石灰厂，住所地：河池市金城江区东江镇永康社区福来屯。负责人：韦清俊。委托代理人：覃顺乾，广西弘生联合律师事务所律师。委托代理人：黄鹏翔，广西弘生联合律师事务所律师。上诉人(一审被告)：河池市华建预拌混凝土有限责任公司，住所地：河池市翠竹路54号。法定代表人：黄建华。委托代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。上诉人河池市东江石灰厂与被上诉人河池市华建预拌混凝土有限责任公司（以下简称华建混凝土公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初2002号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人河池市东江石灰厂的委托代理人覃顺乾、黄鹏翔，被上诉人华建混凝土公司的委托代理人韦剑军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人河池市东江石灰厂上诉请求：1、依法撤销一审判决，判决被上诉人支付30万元租金给上诉人；2、本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人自认被上诉人于2015年8月左右退场属于认定事实错误。上诉人在庭审中自认的是黄建华即被上诉人的股东于2015年8月左右退场，而黄建华的退场并不意味着被上诉人退场，一是黄建华与被上诉人在法律上属于不同的两个人；二是被上诉人的的搅拌站、搅拌平台、水池、房屋至今还占用着上诉人的土地，这怎么能说是被上诉人退场了？二、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。首先，本案中的《场地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的协议，一审法院对此也予以认定；其次，《场地租赁协议书》至今没有解除，包括法定解除和约定解除。一审法院以上诉人未能举出结算依据又未能举证证明己向被上诉人催收第二年租金的证据而得出视为上诉人已同意被上诉人撤离租赁场地、双方之间签订的租赁协议视为终止的观点是毫无逻辑和对当事人意思自治横加干预的观点。第一、合同的解除与结不结算、催不催收租金没有任何关系；第二、合同的解除具有法定解除和约定解除两种情形，但本案中没有任何法定解除的情形，也没有双方当事人一致达成解除的意思表示。因此，本案的《场地租赁协议书》至今没有解除，既然没有解除且是合法有效的，不管被上诉人是否使用、是否经营，被上诉人依法都应当支付租金。最后、如前所述，被上诉人的搅拌站、搅拌平台、水池、房屋至今还占用着上诉人的土地（一审法院对该事实予以认定），这就意味着被上诉人至今为止还在承租使用着上诉人的土地。一审法院既然认定了该事实，为何还得出“被告不再租赁场地”的观点？这明显是矛盾和错误的观点。综上所述，《场地租赁协议书》是合法有效的且至今没有解除，被上诉人至今为止还在使用上诉人的场地。被上诉人依法应当按照约定支付租金给上诉人。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。为此，上诉人为了维护上诉人的合法权益，特此提出上诉。恳请支持。被上诉人华建混凝土公司辩称：本案涉及的土地是上诉人租赁的农村集体土地，当事人双方就涉案签订的土地租赁合同违反了土地管理法第63条规定，根据合同法的相关规定，该合同属于无效合同。所以上诉人的上诉请求无事实和法律依据。上诉人是个人独资企业，投资人是韦清俊，根据个人独资企业法第二条的规定，不具有独立的法律人格，而韦清俊又是被上诉人的股东，所以在本案中，上诉人和韦清俊属于主体混合的表现形式；被上诉人在正式成立之前，黄建华是与上诉人达成合作经营协议，上诉人以土地作价800万作为出资占有被上诉人40%股权，之后因为该土地不能作为出资，所以股东变更为韦清俊自然人，韦清俊在没有出资的前提下占有被上诉人40%的股权，其中关键的一个条件就是被上诉人的生产用地建立在上诉人的场地内，所以本案的租赁合同不同于一般的租赁法律关系，还涉及到被上诉人股东与股东之间、股东与公司之间的关系，由于上诉人出租给被上诉人的场地违反了土地管理法的规定，导致被上诉人在申办生产许可证的时候未能得到政府相关部门的批准，不能合法的进入生产，被上诉人无法实现营业目的，对此上诉人及其投资人韦清俊非常清楚，被上诉人在无法取得合法生产许可的情况下，继续租赁上诉人的场地已经没有任何意义。为了避免双方的损失扩大，被上诉人在2015年6月向工商部门，税务部门申请了停业清算并成立了清算组，而且从2015年4月开始被上诉人实际已经停止调试生产，逐渐的从该场地上撤出车辆和相关设备。因为被上诉人的停业，股东之间就责任问题发生了矛盾，导致一些生产设备至今没有办法撤出，其中上诉人的阻挠也是原因之一，所以对一审判决来说，被上诉人认为一审判决认定租赁合同有效是错误的，但是判决结果我们是认可的，且在认定当中，双方的租赁关系已经终止被上诉人也是认可的。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院审理查明：原告河池市东江石灰厂系其投资人韦清俊投资的个人独资企业。被告华建混凝土公司为2014年7月28日成立的生产和销售预拌混凝土的有限责任公司（自然人投资或控股），该公司股东为韦清俊及黄建华，其中，黄建华为公司法定代表人。2014年7月12日，河池市东江石灰厂（甲方）代表人韦清俊与华建混凝土公司（乙方）（当时公司尚未成立）代表人黄建华签订了场地租赁协议书，双方约定甲方将本石灰厂部分场地租赁给乙方作建搅拌站场地使用，承包期限为十年，从2014年7月12日至2026年7月12日止。每年总租金为壹拾伍万元整，付款方式为一年一付，按先付租金后使用的原则，第一年的租金在本合同签字前付清，第二年租金在2015年6月30日前付清第二年的租金，往后租金支付方式依此类推，乙方按甲方指定的开户账户把租金转给甲方。同日，黄建华（甲方）与韦清俊（乙方）签订《合作经营协议书》，就合作成立河池市华建预拌混凝土有限责任公司达成协议。协议约定甲方根据公司经营实际需要投入所需营运资金，注册资本以工商登记为准，以上资金由甲方全部承担。甲方占公司股权比例为百分之六十，乙方占股权比例为百分之四十。公司筹备工作、场地租赁及有关手续由甲乙双方共同办理，费用列入公司成本。双方所签其他文件、公司章程以及工商登记事项中所列乙方所出资金全部由甲方代为垫付，该款项列入甲方投入公司的成本并按协议第三条规定计算利息，从公司经营收益中偿还给甲方。在庭审中，原告确认已收到被告支付的15万元租金，被告公司已停产，并于2015年8月左右退场，但厂房、搅拌站、搅拌平台、办公室等仍位于租赁场地内。韦清俊作为股东并未实际出资。原告以被告占用其场地却未按协议约定支付租金为由提起诉讼，请求尚欠二年的租金30万元。一审法院审理认为：涉案的《场地租赁协议书》为被告发起人黄建华与原告签订，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，被告使用了租赁场地的行为应视为对租赁合同的追认，合同已经实际履行。原告认可收取了第一年租金15万元，根据合同约定的先付租金后使用的方式，被告应在2015年6月30日前付清第二年的租金，约定的交付租金日届满后，被告无交纳租金的意思表示，原告负责人韦清俊作为被告公司的股东之一，对被告华建混凝土公司的无法继续经营的情况理应知情，原告在庭审中确认被告于2015年8月左右撤离租赁场地，被告撤场后已不再使用租赁场地，虽仍有设备位于场地之内，但原告应该在撤场前要求被告公司对涉案租金进行结算，现原告方未能举出结算依据，又未能举证证明其已向被告催收第二年租金的证据，应视为其已同意被告撤离租赁场地，双方之间签订的租赁协议视为终止，被告不再租赁场地，原告不应继续收取租金，故对原告诉请被告继续支付30万元的租金，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告河池市东江石灰厂的诉讼请求。被上诉人经一审依法传唤未到庭参加诉讼，本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据如下：证据1《合作投资协议书》，证明上诉人作为投资人占被上诉人公司40%股份的来源是本案所涉土地使用权；证据2《金城江区国税局税务事项通知书》，证明被上诉人于2015年6月18日已开始清算；证据3《短信记录》，证明被上诉的股东黄建华与韦清俊有矛盾，上诉人的负责人韦清俊明知被上诉人已无法生产，并停业；证据4《广西三一工程机械有限公司证明》，证明被上诉人涉案租赁场地的设备在拆除拉走过程中，受人干扰、阻挠而无法进行；证据5《柳州市测光科技设备有限公司证明》，证明是上诉人负责人韦清俊交待门卫不准拉走租赁场地内的检测仪器。本院在开庭时组织双方当事人对上述证据进行了质证。当事人对一审认定的事实，无异议的部分，本院予以确认。对一审认定的事实，当事人二审争议的部分，根据双方当事人的诉辩及经审查确认的证据，本院认定事实如下：上诉人的负责人韦清俊于2015年6月份知道被上诉人已无法生产，并停业。在被上诉人让人拉走租赁场地内的设备时，上诉人让人干扰、阻挠。根据上诉人与被上诉人双方当事人二审的诉辩主张及理由，概括本案二审的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人双方签订的《场地租赁协议书》是否有效；2、被上诉人是否应支付给被上诉人30万元的场地租金。本院认为：一、关于上诉人与被上诉人双方签订的《场地租赁协议书》是否有效的问题。上诉人与被上诉人发起人黄建华双方签订的《场地租赁协议书》，系双方的真实意思表示，该协议约定租赁的场地为上诉人将其单位部分场地租出去，而上诉人的场地本就是非农业建设，且《中华民国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。为此，可认定该合同内容未违反法律、法规的强制性规定。被上诉人主张本案租赁涉及的土地是上诉人租赁的农村集体土地，上诉人与被上诉人双方就涉案签订的土地租赁合同违反了土地管理法第63条规定的理由不成立，本院不予支持。另外，双方签订的该合同亦未损害国家、集体和第三人的合法权益。因此，一审认定上诉人与被上诉人发起人黄建华双方签订的《场地租赁协议书》合法有效正确，本院予以确认。二、关于被上诉人是否应支付给被上诉人30万元的场地租金的问题。涉案的《场地租赁协议书》虽为被上诉人发起人黄建华与上诉人签订，而被上诉人事后已经工商注册成立，且租赁场地实为被上诉人使用，被上诉人对履行合同亦无异议。由此，可认定涉案《场地租赁协议书》的双方为上诉人与被上诉人。该合同约定，承包期限为十年，从2014年7月12日至2026年7月12日止，每年总租金为壹拾伍万元整。上诉人认可收取了被上诉人第一年租金15万元，根据合同约定的先付租金后使用的方式，被上诉人应在2015年6月30日前付清第二年2015年7月12日至2016年7月11日的租金。但上诉人负责人韦清俊作为被上诉人公司的股东之一，对被上诉人华建混凝土公司的无法继续经营的情况理应知情，且上诉人在庭审中自认黄建华于2015年8月左右退场，黄建华与被上诉人在法律上虽属于不同的两个人，但黄建华是被上诉人的法定代表人，他的退场，可认定意味着被上诉人的退场。另外，被上诉人撤场后已不再使用租赁场地，并让人撤走场地内的设备。为此，可认定上诉人退场的行为，可视为其解除《场地租赁协议书》。对被上诉人退场时，作为被上诉人的股东又为上诉人的负责人韦清俊亦未提出异议，故一审认定被上诉人虽仍有设备位于场地之内，应可视为上诉人已同意被上诉人撤离租赁场地并无不当，本院予以确认。但上诉人懂得被上诉人2015年8月左右退场，为此被上诉人应支付给上诉人2015年7月12日至2015年8月左右这段期间的租金，本院酌情确定为被上诉人应支付给上诉人2015年7月12日至2015年8月26日一个半月的租金18750元。至于被上诉人的搅拌站、搅拌平台、水池、房屋至今还租赁场地内的问题，因上诉人同意被上诉人撤离租赁场地，即同意被上诉人解除《场地租赁协议书》时，双方并未谈及如何解决场地内的搅拌平台、水池、房屋及设备的问题，且上诉人亦存在不让被上诉人拉走设备的事实，故上诉人应另与被上诉人协商解决场地内的搅拌平台、水池、房屋、设备问题，如协商不成，可另案提起诉讼。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初2002号民事判决；二、被上诉人河池市华建预拌混凝土有限责任公司应支付给上诉人河池市东江石灰厂租金18750元；三、驳回上诉人河池市东江石灰厂的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，保全费2020元，二审案件受理费5800元，合计13620元（上诉人已预交），由上诉人河池市东江石灰厂负担10896元，被上诉人河池市华建预拌混凝土有限责任公司负担2724元。上述义务，义务人逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 蒋林飞审判员 韦 媛审判员 张桂生二〇一七年六月二日书记员 梁 捷 搜索“”