（2016）粤0306民初14640号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-07-14
案件名称
余龙周婵与徐少文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余龙,周婵,徐少文,中原地产代理（深圳）有限公司,王笑英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初14640号原告余龙（反诉被告），男，汉族，1976年11月19日出生，身份证地址深圳市福田区，原告周婵（反诉被告），女，汉族，1977年8月24日出生，身份证地址湖南省湘潭市岳塘区，两原告共同委托代理人张晶，广东广和律师事务所律师。被告徐少文（反诉原告），男，汉族，住址深圳市宝安区，委托代理人龚楚，广东驰纳律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智。委托代理人周春林，系第三人中原地产代理（深圳）有限公司员工。第三人王笑英，香港居民，委托代理人崔艳玲，广东华商（龙岗）律师事务所律师。原告余龙、周婵与被告徐少文房屋买卖合同纠纷一案，本院依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）、王笑英为第三人参见诉讼并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余龙、周婵及其共同委托的代理人张晶，被告徐少文的委托代理人龚楚，第三人中原地产的委托代理人周青林、第三人王笑英及其委托代理人崔艳玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原被告双方于2015年4月5日签订《二手房买卖合同》，约定由原告购买被告位于深圳市宝安区新湖路魅力时代花园1栋30层03单位的物业。建筑面积为83.79平方米，总价为人民币340万元。楼款支付方式为由买方向银行按揭贷款支付，买方须于2015年4月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（成交总价减去银行承诺贷款总额）支付买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，卖方需配合买方并在4月25日前向按揭银行申请的相关资料。递件过户时间为在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。合同签订当天，原告向被告支付10万元定金，被告向原告开具支付定金收据，该收据亦由第三人分行经理签字见证。合同亦约定了违约责任条款。2015年4月17日，原、被告与中国农业银行股份有限公司深圳汇一城支行签订编号为2015041701的《二手房结算资金托管协议》，协议约定，原、被告为交易涉案房产而委托丙方管理的资金即托管资金为人民币150万元，资金托管期限最长不超过六个月。同日，原告将托管资金即购房存入托管银行。2015年5月8日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行向原告下发《个人购房贷款承诺函》，同意向原告发放180万元贷款。依双方签订的《二手房买卖合同》第五条，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但自原告取得银行贷款承诺函至今，被告均无故拒绝与原告继续履行合同，2015年5月21日，原告无奈向被告发出《履约催告函》，催促被告最迟于2015年5月25日之前与原告继续履行合同，办理递件过户手续，但被告仍置之不理。原告认为，原被告双方签订的《二手房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行。被告拒绝继续履行合同的行为违反诚实信用原则，已严重损害原告的合法权益。原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同，把涉案房产过户到原告余龙、周婵名下；2、被告以转让成交价为基数按日万分之五向原告支付违约金（支付至涉案房产过户至原告名下之日止）；3、被告协助原告办理税务减免手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，被告在整个交易过程中一直高度诚信守约，但2015年4月5日因重大误解、被欺诈、被乘人之危导致签约，按合同应当予以撤销；涉案房产在新政之前的挂牌价格本已大大低于市场价格，新政后第三人中原地产和买家仍误导被告按旧价签约，害人害己，增加诉累，显失公平；第三人格式合同未约定330新政导致税务负担下降而出现的重大利益归于哪一方，法院无法直接判决继续履行合同；所谓违约金25500元，在合同因被撤销的前提下，无从谈起，法院不应支持。被告认为涉案合同因重大误解、被欺诈所签订的，所以应当予以撤销。第三人中原地产答辩称，第三人中原地产已尽到协助、通知义务，没有过错。第三人王笑英答辩称，中华人民共和国婚姻法第17条的规定，涉案房产是被告与第三人王笑英婚姻关系存续期间购置的，属于双方共同财产，根据物权法第97条、婚姻司法解释（一）第17条，被告在第三人王笑英不知情，且未经得第三人王笑英同意的情况下，擅自转让涉案房产的行为已经超出了被告的日常家事代理权利，原告没有证据证明涉案房产转让行为是原告和第三人夫妻双方的共同意思表示，原告并不属于善意第三人，固原被告双方就涉案房产签订的买卖合同，应认定为无效合同。被告徐少文反诉称被告为香港居民，年已花甲，正事缠身，且不谙大陆情事，因信赖第三人中原地产至员工许绍田，将其名下魅力时代花园1栋H座3003房唯一中介代理权交给许绍田，委托其低价出售，以尽快弥补所办工厂之亏损，避免工厂倒闭。不料，第三人中原地产之中介许绍田串谋其同事，为谋取私利，竟故意对被告误导该房屋实际市场价格；其更违反专业地产中介之提醒告知义务，将国家出台3**房产新政一事，全程隐瞒。两原告亦涉嫌与第三人私下交易，以图获得不合理合法之利益。如此种种，造成被告携子女从新加坡度假后甫反香港，翌日即被叫去深圳按旧时之低价签约，包括数份空白文件。被告事后才知房价大变真相，大惊，遂质问第三人中原地产之中介，仍被恶意欺骗误导。被告随后向各种渠道了解，方才知道事实真相。被告曾尝试通过沟通解决问题，但均无结果，反被起诉。至此，反诉至法院，请求法院判决：1、撤销被告与两原告2015年4月5日签订《二手房买卖合同》；2、两原告承担本案全部诉讼费用。第二次庭审过程中，被告徐少文将反诉请求变更为：1、解除原被告签订的二手房买卖合同；2、两原告承担本案诉讼费用。两原告对被告徐少文的反诉答辩称，原告方不同意解除合同，我方坚持继续履行合同，且当时合同履行状况是原告已经取得银行的贷款承诺函，是被告明确表示不卖涉案房产，已经构成违约，原告起诉要求继续履行合同。第三人中原地产对被告的反诉答辩称与本诉答辩意见一致。第三人王笑英对被告的反诉答辩称同意解除合同。经审理，本院查明，2015年4月5日，原告周婵（买方）与被告徐少文（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区新湖路魅力时代花园1栋H座30层03单位出让给买方，转让成交价为人民币340万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金10万元，本条约所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2015年4月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（成交总价减去银行承诺贷款金额）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年4月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证与签署本合同后6日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；本次房产交易所涉税费除因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息外，均由买方承担；卖方应当于收到全款于5日内（除交楼押金之外）将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未能按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还定金。合同备注栏注明：双方自行协商此成交价包附送一台空调。合同签订后，原告周婵向被告支付了定金10万元，被告出具了收据。上述定金已经向被告支付9万元，仍有1万元作为交楼押金托管于第三人中原地产处。2015年4月17日，原告周婵、余龙和被告徐少文签订《买方主体变更确认书》，确认涉案合同的买方变更为原告余龙。同日，原告余龙、被告徐少文与中国农业银行股份有限公司深圳汇一城支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定原告余龙在签署本协议是存入托管资金150万元至中国农业银行股份有限公司深圳汇一城支行开立的专用账户用于二手房交易结算，托管期限最长不超过六个月。协议签订后，原告余龙向上述专用账户转账150万元，原被告完成了首期购房款的资金监管手续。2015年5月8日，原告余龙获得中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具的《个人购房贷款承诺函》，承诺发放贷款180万元整。2015年5月21日，原告余龙、周婵向被告徐少文发送《履约催告函》，要求被告继续履行递件过户的合同义务。2015年5月26日，被告徐少文委托律师向原告及中原地产复函称，因重大误解，请求变更或撤销涉案合同，并表示不再履行原合同。另查，原告余龙、周婵家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套。定金中有1万元作为交楼押金托管于第三人中原地产处，中原地产表示可以依照法院判决处理上述托管资金。原告主张涉案房产在双方签订《二手房买卖合同》时即2015年4月5日的市场价格为人民币330万元至350万元；被告主张涉案房产在双方签订《二手房买卖合同》时的市场价格为人民币460万元。经被告申请，本院依法委托了深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案房产在5014年4月5日的市场价值进行鉴定，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司于2015年9月10日作出深国资评字第[2015]F09024号《房地产估价报告》，鉴定结论如下：涉案房产在2015年4月5日的评估总值为人民币3602970元。被告提交的书面《答辩状》中载明：2014年，第三人中原地产告知被告挂牌价人民币360万元，被告主动降低到人民币355万元，是为了尽快弥补西乡鞋厂的亏损，增加流动资金。再查，被告徐少文系香港居民，其与第三人王笑英系夫妻关系，两人于1979年12月16号在香港大埔婚姻注册处登记结婚。以上事实，有二手房买卖合同、资金托管协议、收款收据、买方主体变更确认书、二手房交易结算资金托管协议、个人购房贷款承诺函、履约催告函、复函、快递回执、购房资格证明、产权信息查询单、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、房地产估价报告、结婚证明等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。被告主张涉案房产的转让价格明显低于市场价值，属于显失公平的情形，虽然根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司作出鉴定结论，涉案房产在2015年4月5日即原告周婵和被告签订《二手房买卖合同》之时的市场价值约为人民币360万元，比双方约定的转让价款人民币340万元高，但高出的比例仍然在交易价格浮动的合理范围内，并不属于明显高于市场价值的情形，被告提交的书面《答辩状》中亦表明其急于出售房产且其对价格有一定的知悉程度，故本院对被告该主张不予支持。房屋买卖属于卖方对其所有的资产的处理，被告作为有完全民事行为能力的卖方主体，在签订合同时，应当对合同约定的包括转让价款在内的重要事项负有审慎的注意义务，并应当自愿承担因交易而带来的市场以及投资风险，因政策而带来的签订合同后的交易标的市场价值的波动不足以成为被告撤销合同的抗辩。被告主张其因第三人中原地产和两原告的恶意串通和欺骗而签订涉案合同，但被告未能提供充分有效证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。原告履行了合同约定的义务，不存在违约的情形。涉案合同亦不存在客观上不能履行的情况，故被告请求解除涉案合同缺乏事实和法律依据，本院对被告该主张不予支持。综上，原告周婵和被告签订的《二手房买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务，被告关于解除涉案合同的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于买方主体。被告作为有完全行为能力的民事主体，且在新买方姓名空白时仍予以签字确认行为，足以表明被告同意以原告周婵指定的他人的名义办理过户登记和按揭贷款手续，即被告签字确认的行为表明原告周婵有权自行指定办理过户登记和按揭贷款手续的新买方。根据本院查明的事实，被告配合原告余龙办理了资金监管和按揭手续，并与原告余龙签订了《二手房交易结算资金托管协议》，在被告未能提供充分有效证据证明其办理上述手续和签订《二手房交易结算资金托管协议》并非其真实意思表示的情况下，本院认为被告已经以其实际履行行为表明其已经同意将涉案合同的买方变更为原告余龙，结合《买方主体变更确认书》以及原、被告的主张，本院认为涉案合同的买方主体已经由原告周婵变更为原告余龙。因买方主体已经发生变更，即买方的权利义务已经发生了概况转移，故原告周婵关于包括履行合同以及违约金在内的所有的合同权利的主张，均缺乏法律依据，本院不予支持。关于违约责任的认定。根据本院查明的事实，两原告在签订合同后积极履行了合同约定的义务，两原告、被告和第三人中原地产在庭审中确认买卖双方未办理过户手续的原因是因为被告不卖了，本院认为被告单方拒绝继续履行合同的行为已经构成违约，原告根据合同约定有权要求被告继续履行合同，并要求被告承担相应的违约责任。关于第三人王笑英提出的涉案房产为夫妻存续期间的共同财产，被告徐少文无权单独处分，第三人王笑英自始不知道涉案房产的存在和处分情况的主张。经审查，被告徐少文及第三人王笑英均为香港居民，于1979年12月16日于香港大埔登记结婚，双方的夫妻关系，本院予以确认。涉案房产系被告在深圳生活和工作期间所购买，用于其与案外人杨亲及非婚生子女共同居住。因涉案房产位于中华人民共和国境内，依法由行政机关登记的权利人享有物权。故涉案房产的物权归被告所有，被告依法具有处分的权利。至于涉案房产是否属于被告与第三人王笑英的夫妻共同财产，本院认为被告与第三人王笑英均为香港居民，对其婚内财产的认定不应当直接适用《中华人民共和国婚姻法》的一般规定。本着谁主张谁举证的原则，第三人王笑英应当举证证实依据香港相关法律涉案房产系归属于被告及王笑英共同所有的事实，现第三人王笑英并没有提交任何证据证实其主张，且在庭审过程中，第三人王笑英承认其对涉案房产的购买、使用及出售并不知情。仅凭被告与第三人的夫妻关系即认定涉案房产为被告与第三人王笑英共同所有缺乏事实和法律依据。如由此给第三人王笑英造成损害，第三人王笑英可另寻法律途径解决。为了维护市场秩序和契约精神，本着公平公正的原则，涉案合同应当继续履行。关于合同继续履行。原告余龙基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，原告余龙自愿承诺以一次性付款的方式后支付剩余购房款，属于原告余龙自行处分权利的范畴，本院予以支持。另，在第三人中原地产处托管的交房保证金人民币1万元，因该款项属于购房款项的一部分，而第三人中原地产亦同意根据法院的判决予以发放，故本院判令第三人中原地产直接将上述交房保证金人民币1万元交付给被告。综上，本院认为，原告余龙应当将剩余购房款人民币330万元（340万元-9万元-1万元）一次性支付给被告，被告应当将涉案房地产过户登记至原告余龙名下，并将涉案房地产实际交付给原告余龙，涉案交易所产生的税费等相关费用应当按照合同的约定承担。关于违约金。涉案合同约定：在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。本案中，因被告拒绝履行合同而致使双方未按约定办理过户手续，故原告主张被告向其支付的延迟履约违约金应从起诉之日即2015年5月27日开始计算，本院予以支持。其次，原告诉请被告应当按照每日万分之五向其支付延迟履约违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之二的标准向原告支付延迟履约违约金。综上，被告向原告余龙支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币340万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年5月27日计算至涉案房产过户至原告余龙名下之日止。原告余龙的超额诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的被告协助办理税费减免手续。本院认为原、被告并无明确约定被告负有协助办理税费减免手续的义务，故原告该主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余龙和被告徐少文继续履行编号为183146的《二手房买卖合同》；二、原告余龙应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告徐少文支付购房款人民币330万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告徐少文返还交房保证金人民币1万元；三、被告徐少文应当在原告余龙支付完毕上述购房款项之日起两日内将位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋H座3003房（房地产证号码：深房地字第××号）过户登记至原告余龙名下，并将上述房产实际交付给原告余龙；四、被告徐少文应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告余龙支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币340万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年5月27日计算至涉案房产过户至原告余龙名下之日止）；五、驳回原告余龙、周婵其他诉讼请求。六、驳回被告徐少文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币34,204元，保全费人民币5,000元，由被告徐少文负担；本案反诉受理费人民币50元，评估费人民币11,507元，由被告徐少文负担。本案本诉受理费、保全费原告已预交，反诉受理费、评估费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范 藜人民陪审员 陈 远 霞人民陪审员 朱 纯 禄二〇一七年六月二日书 记 员 银海莹(兼)书 记 员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自