（2017）京0112民初5156号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-09-29
案件名称
金玉红与北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司、北京通州房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金玉红,北京通州房地产开发有限责任公司,北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初5156号原告：金玉红，女，19XX年XX月XX日出生，XX市XX区XX委员会退休干部，住XX市XX区。委托诉讼代理人：卢志杰，北京市诚汇律师事务所律师。被告：北京通州房地产开发有限责任公司，住所地XX市XX区XX路XX号-X号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘国防，经理。委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司，住所地XX市XX区XX镇XXX街XXX号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：乔绪涛，经理。委托诉讼代理人：宋徽健，男，19XX年XX月XX日出生，北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：李晓峰，男，19XX年XX月X日出生，北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司职员，住该公司宿舍。原告金玉红（以下简称原告）诉被告北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）、北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司（以下简称新兴伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人卢志杰，被告通开公司的委托诉讼代理人肖宝华，被告新兴伟业公司的委托诉讼代理人宋徽健、李晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令通开公司、新兴伟业公司连带退还原告爱家卡费用7万元；2、诉讼费用由通开公司、新兴伟业公司负担。事实和理由：通开公司系XX市XX区XX小区X期项目的开发商，新兴伟业公司系涉案房屋的销售代理机构。2015年5月2日，我与通开公司、新兴伟业公司签订《商品房预售定金协议》，约定我参加预交7万元折抵22万元购房款的团购优惠活动。同日，我向新兴伟业公司交纳爱家卡费用7万元，并取得爱家卡一张。2015年7月13日，我与通开公司签订商品房预售合同。我在购房过程中并未参加预交7万元折抵22万元购房款的优惠活动。通开公司辩称：第一，原告不是建行员工，我公司与原告及被告新兴伟业公司从未签订过建行团购协议，我公司也不知道该团购协议的存在；第二，我公司与新兴伟业公司是委托销售关系，约定的销售均价是27800元，新兴伟业公司在贷款不低于9.7折、全款不低于9.5折的范围内自行决定销售折扣；第三，新兴伟业公司的行为属于越权代理，我公司与原告签订的是商品房预售定金协议，新兴伟业公司与原告在定金之外又约定了其他内容，且收款人是新兴伟业公司，爱家卡亦是由新兴伟业公司交付，我公司对此不知情；第四，新兴伟业公司的行为不构成表见代理，原告仅持有定金协议的复印件，没有原件违反交易规则，同时其又向新兴伟业公司支付钱款，而表见代理的核心要件是相对人有理由相信代理人有代理权，原告与新兴伟业公司的行为违反一般交易规则，故不构成表见代理；第五，我方与原告达成的是现房销售合同，故销售价格不受预售价格限制。新兴伟业公司辩称：第一，我公司向原告收取的费用已经全部折抵房款；第二，因为建行与我方及通开公司就建行团购活动没有达成合意，最终建行团购活动没有成行；综上，我公司不同意返还原告钱款。本院经审理认定事实如下：通开公司系XX市XX区XX小区X期项目的开发商，新兴伟业公司系涉案房屋的销售代理机构。通开公司委托新兴伟业公司代为销售涉案房屋的价格范围为：涉案房屋所在楼栋的XX层的基准价为每平方米27800元，其余楼层按照每层50元的差价进行递增或递减；买受人全款购买涉案房屋的，可以在原价的基础上享受9.5折优惠；买受人以贷款方式购买涉案房屋的，可以在原价的基础上享受9.7折优惠。2015年5月2日，原告在新兴伟业公司所持已加盖通开公司公章的《商品房预售定金协议》上签字，协议约定由原告购买XX市XX区XX小区X期项目X号楼X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）。新兴伟业工作人员在上述协议“补充条款”空白处手写添加内容如下：“已参加7万抵22万团购优惠，如金玉红在建行团购之列，则按建行团购折扣执行。如没有按正常流程执行。”当日，原告向新兴伟业公司交纳7万元，新兴伟业公司向原告出具载有“7万抵22万”的爱家卡收据一张，并将爱家卡发放给原告。2015年7月13日，原告与通开公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定原告以3568962元的价格向通开公司购买涉案房屋，房屋预测建筑面积为136.61平方米，单价为每平方米26125元。预售合同签订后，原告将涉案房屋购房款全部支付给通开公司。本案审理过程中，原告称其并未参加7万抵22万团购优惠，而是作为建行工作人员家属参加了建行9.7折团购优惠，并称房款计算方式是涉案房屋所在楼层单价乘以9.7折乘以房屋建筑面积，但按照该方式计算所得价格与预售合同约定不符。新兴伟业公司则称原告已实际参加7万抵22万团购优惠，并向本院提交了计算明细，但按照其计算方法所得房款与《预售合同》约定的价款亦不符。本院认为，本案争议焦点是原告所交纳爱家卡费用是否能够退还的问题，及就原告而言，新兴伟业公司收取爱家卡费用的行为是否构成表见代理行为的问题。对上述争议焦点，本院分析如下：1、关于争议焦点一，原告所交纳爱家卡费用是否能够退还的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据已查明的事实，原告已举证证明向新兴伟业公司实际交纳了爱家卡费用并领取了爱家卡，其理应按照协议约定享受相应折扣优惠。而作为相应费用的收取方，新兴伟业公司有义务就原告是否享受相应折扣优惠提供充分证据，但新兴伟业公司所陈述的折扣计算方式所得房款明显与预售合同约定价款不符，新兴伟业公司亦不能提供充分证据证明原告实际享受了7万元折抵22万元的优惠，故相应爱家卡费用应予退还。2、关于争议焦点二，新兴伟业公司的行为是否构成表见代理。本院认为，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的代理行为。对于表见代理行为，由被代理人承担责任。根据本案已查明事实，新兴伟业公司自行向购房人收取爱家卡费用的行为超越了通开公司对其授权的范围，显然属于越权代理；而作为原告而言，其作为购房人本应对其所签订协议、交纳钱款的行为尽到审慎的注意义务，但在其签订定金协议并交纳爱家卡费用当日，原告的以下行为表明其并未尽到该注意义务：其一，原告明知自己是在已加盖通开公司公章的定金协议上签字，相应折扣条款是由工作人员当场添加，且所添加内容未再加盖合同相对方通开公司的公章；其二，新兴伟业公司在签订定金协议当日还向原告交付了爱家卡费用收据，收据明确载明收款人系新兴伟业公司，而非通开公司，收款内容是“爱家卡（7万抵22万）”而非“房款”。综上，原告应当知晓在定金协议上添加“补充条款”并向其收取费用的人员并非合同相对方通开公司，收费范围亦明显超过了定金协议应有之义，原告仍向新兴伟业公司交付了相应款项，原告的行为实难使本院产生“相对人有理由相信行为人有代理权”的内心确信，故对于原告要求通开公司就新兴伟业公司的无权代理行为承担责任的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司退还原告金玉红爱家卡费用70000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告金玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告北京新兴伟业房地产信息咨询有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 佘亚妮二〇一七年六月二日书记员 尹博文 来源：