（2017）黔0526民初990号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-12-01
案件名称
卯明美与杨廷栓确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
威宁彝族回族苗族自治县人民法院
所属地区
威宁彝族回族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卯明美,杨廷栓
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第十条，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0526民初990号原告卯明美，女，汉族，1989年3月11日生，农民，小学文化，住贵州省威宁县。特别授权代理人王正显，贵州圣谋律师事务所律师。被告杨廷栓，男，汉族，1988年2月11日生，农民，小学文化，住贵州省威宁县。特别授权代理人赵庆林，威宁县迤那法律服务所法律工作者。原告卯明美诉被告杨廷栓确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员管洪涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卯明美及其委托代理人王正显、被告杨廷栓及其委托代理人赵庆林均到庭参加��诉讼。本案现已审理终结。原告卯明美诉称：2015年4月8日，原告之父卯升国与被告签订《房子转让协议书》，约定卯升国将其位于威宁县××镇西海村××组的8间房屋及其300平方米的院坝转让给被告，转让金额为259000元。房屋转让协议签订后，原告之父卯升国于2016年7月13日病逝。涉案房屋系卯升国于1983年的自建房屋，卯升国去世后，原告作为卯升国的直系亲属继承了卯升国的一切合法财产，因此原告的诉讼主体资格适格。本案涉案房屋系农村小产权房，土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。被告与卯升国签订的转让协议不仅包括地上建筑物，还包括建筑物下相应的宅基地。根据法律规定，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及其附属设施，供其居住和使用，不能讲宅基地转卖，国家政策也禁止本集体土地卖给���集体经济组织以外的人。卯升国与被告不属于同一集体经济组织成员，故双方签订的合同应无效。故诉至法院，请求法院依法确认卯升国与被告杨廷栓签订的《房子转让协议》无效，并由被告承担本案诉讼费。在举证期间内，原告卯明美提供的证据有：1、原告身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。2、房屋建筑面积查勘表一份，用以证明涉案房屋坐落于威宁县××社区××组。3、《证明》一份，用以证明涉案房屋系卯升国于1983年修建，该房屋大小共八间，连同院坝占地面积约300平方米，土地性质为集体土地。4、《房子转让协议书》一份，用以证明2015年4月8日卯升国与被告签订协���，被告是威宁小海镇三河村五组人，该协议违反了法律禁止性规定，应为无效。被告杨廷栓辩称：《房子转让协议书》是我与卯升国本着自愿、平等、有偿、诚实信用的原则下签订的，并且我已于2016年2月6日将259000元的转让费全部结清，虽然卯升国已病逝，但支付转让款当天卯明美及卯明美的爷爷也在场。原告称“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权房。”这里指的是分配而不是转让，即使我是购买，我也是农民而不是“城镇居民”，而我给卯升国签订的是《房子转让协议书》而不是房子宅基地转让协议书。现在因房子被国家征收，导致我未办理相关用地手续。在威宁此类情况很多，请求法院依照《中华人民共和国合同法》第七章第二十三条的规定判令原告向我赔偿损失。在举证期间内，被告杨廷栓提供的证据有：1、照片两张，用以证明原告父亲转让给被告的房屋为八间。2、户口簿复印件一份，用以证明原告属农村户口。3、证人张某的庭审证言：我与原告是干亲家，与被告是朋友。我要证明的是2014年3月卯升国来我家，说他没钱治病，让我介绍人给他买房屋，我便介绍杨廷栓给他买。之后杨廷栓于2014年3月支付了59000元，后又在我的餐馆支付了100000元，剩余100000元于2015年4月8日支付。4、证人李某的庭审证言：我要证明的是杨廷栓支付最后100000元时我在场，259000元的转让款已全部付清。经审理查明：原告之父卯升国系威宁县卯家沟人，被告杨廷栓系威宁小海镇三河村人，卯升国与杨廷栓不是同一集体经济组织成员。1983年，原告之父卯升国在威宁县卯家沟的集体用地上建房，房屋共8间。2015年4月8日，卯升国将该房屋转让给被告并与被告签订了《房子转让协议书》，协议上卯升国为甲方，杨廷栓为乙方，协议约定：“一、该房子位于威宁县××镇西海村××组，房子大小8间，连同院子占地面积约300平方米，房子建于1983年，房子完好，宅基证的转让程序由双方共同完成，所产生的费用由乙方承担；二、双方协定房子转让总价款为259000元人民币；三、经双方协商款项分三次付清，最后一次定于2016年2月6日前全部付清。”被告于2015年3月向卯升国支付了59000元定钱，后被告又在张某餐馆向原告支付了100000元，最后100000��亦于2016年2月6日支付。2016年2月6日，卯升国与被告签订了《补充协议》，协议载明：“转让费259000元于2016年2月6日一次性全部兑现”卯升国于2016年7月13日病逝，现卯升国第一顺位继承人有卯升国父母及卯升国女儿卯明美。卯明美认为其父卯升国与被告签订的房子转让协议无效，故诉至本院。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的书证等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证及本院审查，可作为定案的依据。本院认为：本案庭审后，本院依法对卯升国父母进行询问，卯升国父母明确表示放弃该案的诉讼权利，故卯明美作为卯升国第一顺位继承人提起诉讼符合法律规定，原告卯明美的诉讼主体资格适格。根据相关政策，农村宅基地使用权的主体为农村居民，即属于本集���经济组织特定的成员，该农村集体组织之外的人不能申请并取得宅基地使用权，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联。庭审中被告认可给卯升国转让的不仅包括地上建筑物，还包括建筑物地下相应的宅基地，转让时未经村民委员会同意。而购买房屋时卯升国与被告不是同一集体经济组织成员，房屋下面的土地性质为集体土地，根据地随房走的原则，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止流转的范围，故卯升国与被告签订的《房子转让协议书》无效。卯升国与被告签订合同之前被告已向卯升国支付了59000元定钱，有证人证言及本院对在场人卯勇（卯明美兄弟）的询问笔录为证，本院予以确认。卯升国与被告签订的《房子转让协议书》上约定分三次将转让款付清，最后一次付款日期为2016年2月6日。《补充协议》上载明：“以上转让费259000元于2016年2月6日一次性全部兑现”，原告亦认可在签订补充协议时被告支付了100000元转让款，故综合证人证言、《房子转让协议书》与《补充协议》，本院可认定被告确已将259000元房屋转让款全部支付。转让协议无效，协议上违约责任部分亦为无效，原告卯明美称若合同无效，愿意向被告返还房屋转让款，故应由卯明美向被告返还房屋转让款259000元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告父亲卯升国与被告杨廷栓于2015年4月8日签订的《房子转让协议书》无效；二、由原告卯明美于本判决生效之日起十日内向被告卯升国返还人民币259000元。案件受理费30元由原告卯明美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 管洪涛二〇一七年六月二日书记员 赵英健