（2016）粤0403民初2481号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2018-07-12

案件名称

阮友华与梁耀新、覃赵梅所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

阮友华,梁耀新,覃赵梅,中国工商银行股份有限公司珠海分行

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2016）粤0403民初2481号原告：阮友华，男，1976��5月13日出生，汉族，户籍所在地湖北省松滋市。委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。被告：梁耀新，男，1947年11月26日出生，汉族，住广西贵港市港南区。被告：覃赵梅，女，1947年11月20日出生，汉族，住广西贵港市港南区。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地广东省珠海市吉大景山路19号工商银行大厦，统一社会信用代码9144040070799343XL。负责人：潘强，行长。委托诉讼代理人：林耀华，该公司员工。委托诉讼代理人：李影，该公司员工。原告阮友华与被告梁耀新、覃赵梅、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行所有权确认纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阮友华及其委托诉讼代理人凌奕云、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称工商银行珠海分行）的委托诉讼代理人林耀华、李影到庭参加诉讼。被告梁耀新、覃赵梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮友华向本院提出诉讼请求：1.确认珠海市斗门区××时代××城花园××房属原告所有；2.二被告配合原告将珠海市斗门区××时代××城花园××房更名至原告名下；3.二被告返还原告已付配合费22000元及自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.二被告赔偿原告律师费35000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告系珠海市浩方广告有限公司（以下简称浩方公司）的法定代表人，作为时代地产的长期合作伙伴，浩方公司参与了时代地产在珠海的多个房产项目，其中就包括了时代地产位于斗门××××镇的时代倾城项目。该项目发售时，原告因系项目的合作伙伴而享有一个优惠购房的指标，但由于当时原告已在异地按揭购房，无法再以自己的名义办理按揭贷款，而又无法一次性付完全款。为此，原告征求公司的员工是否愿意借名购房，二被告的儿子梁文克表示愿意借名给原告购房。为此，双方于2014年4月17日签订了一份《借名购房协议》，约定涉案房屋购买的所有资金来源于原告，房屋的产权人是原告。而后，原告以梁文克的名义与珠海国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）签订《珠海市商品房买卖合同》，约定734552元购买该公司开发的时代倾城花园2栋904房，付款方式为按揭付款，首付款为224552元，余款510000元通过按揭贷款的方式支付。为减轻资金周转的压力，同日，原告以梁文克的名义与广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）签订《借款协议��，约定首付款由时代公司垫付其中的174552元，再由原告分期偿还，原告作为借款担保人（也是实际还款人）。合同签订后，原告按照约定将首期款支付给了开发商，并偿清了时代公司垫付部分的首付款，而且自银行批准贷款起至今，原告每月都按时将购房按揭款存入梁文克名下的贷款银行账号，偿还购房贷款。2014年7月，梁文克离开了原告经营的公司。2015年10月，开发商通知房屋可以交付，原告即与开发商办理了涉案房屋的交付手续。2016年3月，开发商书面通知可以办理房产证，但需要合同签字当事人亲自前来办理契税。原告试图联系梁文克才发现梁文克已在2015年5月10日因病去世。至此，该房因梁文克的病逝而一直无法办理产权登记手续。2016年4月，原告通过梁文克的老乡找到梁文克的父母（即二被告），希望通过和平协商的方式共同解决该问题，2016年7月3日，双��达成一致意见，签订了《协议书》，一方面明确涉案房屋的实际产权人系原告，另一方面约定二被告配合原告办理涉案房屋的更名手续，原告支付相应的配合费作为二被告配合的报酬等。原告当日即按约定向二被告支付了首期配合费22000元，但后二被告却拒不到履行配合的义务。在多次沟通无果后，原告于2016年9月5日向二被告发出《协助更名催告函》，但二被告接函后至今仍拒不履行。综上所述，涉案房屋是原告借二被告儿子梁文克之名购买的事实不但有原告与梁文克的《借名购房协议》所确认，而且也已经二被告再次确认。该房无论是首期款，还是到期的银行购房按揭款，都是由原告承担和支付的，房屋的产权依法应归原告所有。原告为了维护自身权益，特向法院提起诉讼。原告阮友华对其诉称提供如下证据：1.借名购房协议一份，拟证明原��借梁文克之名购买涉案房产的事实；2.珠海市商品房买卖合同一份、购房发票三份，拟证明原告以梁文克之名向国基公司购买涉案房屋的事实；3.借款协议、担保函各一份，拟证明涉案房屋的首期款及按揭款均是原告支付的事实；4.中国建设银行现金交款单四份、中国光大银行珠海前山支行流水明细一组、中国光大银行对私活期账户对账单一份，拟证明涉案房屋的首期款及按揭款均是原告支付的事实；5.办证通知书、催交办证资料费用通知书、时代倾城不动产权证明办理流程各一份，拟证明涉案房屋已具备办证条件，且办证需要签约者本人亲自办理的事实；6.死亡户口注销单一份、7.协议书一份、8.声明书一份，拟证明梁文克已因病去世，二被告作为法定继承人已确认涉案房屋实际为原告所有并同意配合原告办理涉��房屋更名的事实；9.转账凭证一份，拟证明原告已履行双方《协议书》的义务，但二被告拒不履行配合义务的事实；10.协助更名催告函一份、邮寄详情单一组，拟证明原告已履行双方《协议书》的义务，但二被告拒不履行配合义务的事实；11.委托代理合同、转账凭证各一份，拟证明原告因二被告拒不履行协议义务提起本案诉讼而发生的律师费用；12.个人购房借款担保合同、13.中国工商银行个人住房贷款借据各一份，拟证明涉案房屋已向第三人办理了按揭贷款，梁文克的还款账号是62×××11的工行账户；14.证明，拟证明梁文克生前未婚、名下无子女的事实；15.中国建设银行现金交款单二份，拟证明原告已还清以梁文克名义向时代公司借的购房首期款；16.民生银行POS签购单及银行流水各一份，拟证��原告通过民生银行向开发商支付五万元定金中的8000元；17.交通银行POS签购单及银行流水各一份，拟证明原告通过交通银行向开发商支付五万元定金中的7000元；18.中信银行POS签购单及银行流水各一份，拟证明原告通过中信银行向开发商支付五万元定金中的15000元；19.光大银行POS签购单及光大银行卡各一份，拟证明原告通过光大银行向开发商支付五万元定金中的20000元。被告梁耀新、覃赵梅缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。第三人工商银行珠海分行述称，二被告之子梁文克与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，第三人依照借款合同的约定发放了贷款，对贷款人梁文克享有合法有效的债权。依照借款合同的约定，借款合同项下贷款由借款人梁文克以其购买的位于珠海市斗门××××镇白蕉南路22号2栋904房��房产提供抵押担保并由国基公司提供保证担保。就上述抵押事宜办妥了预购商品房抵押权预告登记，第三人就抵押物享有合法有效的抵押权，第三人对该抵押物依法处分所得价款享有有限受偿权。第三人作为借款合同的当事人，已依照借款合同约定发放了借贷款，享有合法有效的债权，第三人对于涉案房产有合法有效的抵押权，无论法院最终如何判决，权属人均须承接梁文克借款合同项下债务，归还第三人贷款本息，涤除涉案房产的抵押权。第三人工商银行珠海分行对其述称提供了如下证据：1.个人购房借款/担保合同一份，拟证明原告与梁文克成立合法有效的借款合同关系；2.中国工商银行个人住房贷款借据二份，拟证明原告依借款合同约定履行了放款义务，享有合法有效的债权；3.抵押权预告登记证一份，拟证明涉案房��办妥了抵押权预告登记；4.自营历史明细列表一份，拟证明放款情况和还款情况。本院依职权调取了《关于梁文克是否有婚姻记录证明记录的复函》一份、梁文克死亡证明一份、户籍登记证明一份、户籍证明二份。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告缺席，本院视其放弃对原告和第三人提交的证据进行质证的权利。对原告和第三人提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1-10、12-19、证据11的委托代理合同以及第三人提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明的内容应以本院认定的为准。对原告提交的证据11的转账凭证，由于没有证据予以佐证，本院不予采信。对本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，原告向国基公司刷卡支付20000元，2014年4月15日，原告向国基公司刷卡支付30000元。2014年4月17日，原告与梁文克签订《借名购房协议》，约定原告向梁文克借名购买时代地产开发的位于斗门白蕉时代倾城花园2栋904号房产；购房、入伙及租售所有资金款项由原告承担，原告为该套房产唯一产权拥有人并优先享有该套房产过户更名权，梁文克未经得原告许可不得私自将房产赠送、租售转让给其他人；原告按8000元/年标准累计支付给梁文克作为借名购房报酬，该笔款项在此套房产转让过户时从售房款中一次性支付给梁文克，梁文克须全力配合原告办理房屋贷款、入伙、租售事宜。同日，梁文克与国基公司签订《商品房买卖合同》，约定梁文克购买由国基公司开发的位于珠海市××区白蕉镇××时代××城花园××房，该房建筑面积为91.67平方米，房屋总金额为734552元；梁文克须在2014年4月17日内支付首期房款50000元，在2014年5月2日内支付房款174552元，剩余房款510000元须于2014年4月17日前向国基公司指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；国基公司应当在2015年11月30日向梁文克交付房屋。同日，梁文克与时代公司签订《借款协议》，约定时代公司同意向梁文克提供无息借款174552元，并于2014年5月2日之前直接将该笔借款代梁文克支付给国基公司，用以代梁文克向国基公司支付涉案房屋的部分首期款；梁文克须于2014年7月17日前向时代公司返还29000元，于2014年10月17日前向时代公司返还29000元，于2015年1月17日前向时代公司返还29000元，于2015年4月17日前向时代公司返还29000元，于2015年7月17日前向时代公司返还29000元，于2015年10��17日前向时代公司返还29552元。同日，原告向时代公司出具担保函，承诺原告自愿作为担保人，担保范围为《借款协议》项下梁文克所应承担的全部义务以及时代公司为实现《借款协议》约定权利而产生的各项费用，担保方式为不可撤销连带责任保证，保证期间为三年。国基公司于2014年6月25日、2014年6月29日、2014年8月20日向梁文克分别开具了174552元、50000元、510000元的购房款发票。2014年6月27日，第三人作为贷款人、梁文克作为借款人、国基公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定梁文克向第三人贷款510000元用于向梁文克购买珠海市斗门××××镇白蕉南路22号2栋904房，贷款期限30年，保证人承担阶段性连带责任保证，梁文克的还款账户为62×××11。原告分别于2014年7月25日、2014年10月17日、2015年1月16日、2015年4月17日、2015年7月23日、2015年10月16日向广州市时代物业管理有限公司还款29000元、29000元、29000元、29000元、29000元、29552元。原告自2014年8月起，每月向梁文克的还按揭款账户62×××11转账3500元至4700元不等的款项。2016年3月13日，国基公司向梁文克出具《办证通知书》，通知梁文克位于珠海市××区白蕉镇××时代××城花园××房已达办证条件，国基公司将于2016年3月15日起办理《不动产权证书》的接收资料工作，请按照带齐资料到时代倾城销售中心办理办证的相关手续。2016年10月10日，国基公司向梁文克出具《办证资料、费用通知书》，通知梁文克时代倾城花园2栋904房的办证资料、费用至今仍不齐全，不符合办理《不动产权证》的要求，请在本通知书发出之日起3日内将办证资料及费用交至时代倾城签约室。2016年7月3日，原告（甲方）与��告梁耀新（乙方）签订《协议书》，主要内容为：甲乙双方一致确认协议所述商品房是指甲方以乙方儿子梁文克之名于2014年4月17日与国基公司签订的《珠海市商品房买卖合同》所记载的位于斗门区××时代××城花园××房，目前该商品房已交付，但并未办理不动产权证，购房按揭款由甲方按月归还银行；乙方知悉并认可甲方借用其儿子梁文克之名购买上述商品房的事实，并确认该商品房的实际产权人为甲方；乙方愿意配合甲方办理该商品房的更名手续，包括但不限于出具公证授权委托书给甲方指定办理人员、提供相关资料等，由此产生的一切费用由甲方承担；甲方承诺乙方因配合本次更名而发生的一切费用由甲方承担，并承诺给予乙方借名购房费、配合费合共42000元，其中22000元在签订本协议时支付，余款20000元在乙方配合甲方将该商品房更名登记至甲方名下后三日��付清；若甲方未按本协议约定付款的，应按未付款每日万分之五向乙方支付违约金，若乙方未按本协议约定履行配合义务的，应无条件返还甲方已付款，并按已付款总额每日万分之五向甲方支付违约金；一方因对方违约发生的维权费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由违约方承担。同日，被告梁耀新出具声明书，内容为：本人是梁文克父亲，关于阮友华借本人儿子梁文克之名向国基公司购买斗门区××时代××城花园××房一事，经本人及本人家人了解已对借名事实非常清楚，本人妻子覃赵梅因身体原告并未随同过来珠海，但本人于2016年7月3日与阮友华签订的《协议书》已充分征求其意见，是本人及本人家人的真实意思表示。2016年9月3日，原告向二被告发出协助更名催告函，催告二被告在收函后5日内前往珠海市公证处办理涉案商品房��承公证或在当地办理委托公证，委托相关人员前往珠海市斗门区公证处办理涉案商品房的继承公证，并积极配合原告完成后续更名手续，直到完成更名为止。由于配合原告办理涉案商品房的更名手续而发生的一切费用，原告承诺仍按照双方协议进行承担；若二被告逾期仍拒绝配合的，原告将依法向人民法院起诉，自起诉之日起所发生的一切费用概由二被告自行承担，二被告应立即无条件返还原告已付的配合费22000元及违约金，并承担原告因诉讼而发生的诉讼费、律师费等一切维权而发生的费用。被告梁耀新于2016年9月6日收到上述协助更名催告函。2016年10月13日，原告（甲方）与广东莱恩律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定乙方接受甲方的委托，并指派凌奕云律师为甲方与二被告房屋确权纠纷一案的代理人，案件代理费为35000元，甲方应于本合同签订后3日内支付至乙方银行账号。2017年3月1日，广西贵港市港南区民政局婚姻登记处向本院复函称，梁文克从2004年5月1日至今在该登记处没有办理婚姻登记记录。另查明，二被告是夫妻关系，被告梁耀新是梁文克的父亲，被告覃赵梅是梁文克的母亲。梁文克于2015年5月10日因病去世。涉案位于珠海市斗门××××镇白蕉南路22号2栋904房于2014年8月26日办理了预告登记，预购证号为0300039866，预购方为梁文克。2015年10月10日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司珠海分行，证号为粤房地预登珠字第0300052057号。庭审中，中国工商银行股份有限公司珠海分行表示在其债权未得到全部清偿前，不同意涉案房屋变更所有权，另确认至法庭辩论终结前，梁文克的偿还银行按揭款账户62×××11每月均正常还款。本院认为，原告提交的借名购房协议，是原告与梁文克通过协议的方式约定将涉案房屋的所有权归原告所有。但涉案房屋仍处于预告登记阶段，未办理产权登记，且在预告登记上设立了抵押权预告登记，至法庭辩论终结前抵押权仍未注销，在庭审中作为抵押权人的中国工商银行股份有限公司珠海分行明确表示不同意变更所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在涉案房屋的抵押权未涤除之前，原告请求确认涉案房屋归其所有，没有依据，本院不予支持。涉案房屋仍预告登记在梁文克名下，梁文克去世后，二被告尚未办理继承手续，涉案房屋尚未过户给二被告，二被告不是涉案房产登记的权利人，原告要求二被告协助原告办理涉案房屋更名至原告名下的手续，没有依据，本院不予支持。关于返还配合费和利息的问题。原告与被告梁耀新签订协议书，约定由被告梁耀新配合原告办理涉案房屋的更名手续，原告向被告梁耀新支付一定费用。由于被告梁耀新没有履行配合义务，其应按协议的约定向原告返还已支付的款项并支付违约金，原告主张违约金为起诉之日起中国人民银行同期同类贷款利率的利息，是其对自身权利的处分，本院予以支持。故被告应向原告返还22000元及利息（以22000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至本院确定的还款之日）。由于二被告系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告覃赵梅应对被告梁耀新的上述债��承担连带清偿责任。关于律师费问题。虽然原告与被告梁耀新签订的协议书约定一方因对方违约发生的律师费由违约方承担，但原告并未向本院提供其支付律师费的相关证据，其提供的转账信息无法确认是由原告支付。故原告请求二被告赔偿律师费没有依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决��下：一、被告梁耀新、覃赵梅于本判决生效之日起七日内向原告返还款项22000元并支付利息（以22000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告阮友华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11716元（原告阮友华已预交），由原告阮友华负担11364元，被告梁耀新、覃赵梅负担352元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长　董　凯审判员　何　莹人民��审员梁国裕二〇一七年六月二日书记员　林东嫦附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚��法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。来自：