（2016）皖1503民初4617号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-07-06
案件名称
倪孟春与安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市裕安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪孟春,安徽万特投资发展有限公司六安分公司,安徽万特投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条
全文
安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1503民初4617号原告：倪孟春，男，1968年2月1日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：叶ＸＸ，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴岩银，浙江泽大律师事务所律师。被告：安徽万特投资发展有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市解放中路明珠广场丽景苑1707号，统一社会信用代码913415000501859630（1-1）。负责人：陈育良，公司总经理。委托诉讼代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。被告：安徽万特投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市永平街64号，统一社会信用代码：91340300670915568Q。法定代表人：方荣坚，公司董事长。委托诉讼代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。原告倪孟春诉被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司（以下简称万特六安公司）、安徽万特投资发展有限公司（以下简称万特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理。依法由审判员余学柱适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告倪孟春的委托诉讼代理人叶ＸＸ、被告万特公司、万特六安公司的委托诉讼代理人李登宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪孟春向本院提出诉讼请求：1、依法判令第一被告立即向原告支付2015年12月1日到2016年10月1日的铺位租金64823元；2、依法判令解除原告与第一被告签订商品房买卖合同(合同编号201331178)；3、依法判令第一被告向原告返还购房款656470元整；4、依法批判令第一被告向原告支付利息(以656470元为基数自2013年12月5日起至判决确定之日止，按人民银行颁布的同期贷款的逾期利息每日万分之二点一六六计算，暂算至起诉之日止，为145746元)；5、依法判令第二被告对第一被告的上述义务承担连带责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：第一被告系第二被告在六安市设立的分公司，于2012年始在六安市解放路开发“解放路人防商业街”。原告于2013年12月5日向第一被告购买“解放路人防商业街”1419号商铺，并约定该商铺建筑面积为56.02平方米，层高为4.8米，单价为23143元／平方米，总价为1296470元，付款方式为首付款656470元，余款640000元办理按揭。原告于当日向第一被告支付了首付款656470元，并与第一被告签订了其提供的格式文本《商铺买卖协议》和《商铺买卖补充协议》。根据第一被告的要求，就商铺的统一出租事宜，原告与第一被告签订了格式文本《商铺托管协议》。根据合同第八条约定：“出卖人应在2015年5月31日前完成：该商品房经综合查验合格，然后向买受人交付上述商铺。”根据合同第九条约定：逾期交付超过30日的，买受人有权要求解除合同，出卖人按买受人累计己付款的l％向买受人支付违约金。根据合同第十五条之规定，出卖人应在该商铺交付之日起90日内办理该商铺的所有权转移登记手续。否则，买受人有权解除合同，出卖人按买受人累计已付款的l％向买受人支付违约金。在合同履行过程中，由于第一被告的原因，“解放路人防商业街”一直未能通过相关主管部门的验收。且至今未能办理产权初始登记和变更登记手续。原告与第一被告沟通多次，均未果，无奈于2016年8月29日书面通知第一被告解除《商品房买卖合同》及相关附件，要求退还首付款及利息。被告收到通知后，未在合同约定的时间内返还相应款项。第一被告系第二被告的分支机构，无独立承担民事责任的能力，根据《民法通则》和《公司法》的相关规定，公司要对其分支机构的民事行为承担责任，故要求第二被告承担连带责任。综上所述，原告作为商品房买卖合同的购买方，其核心权利是取得经合法验收并具有独立产权证的物业；相对应的，作为出卖方的主要义务是交付经合法验收的物业，并申办产权证书。现因被告开发的“解放路人防商业街”不能通过相关行政部门的验收及备案，显属不能履行其主要合同义务。因此，原告在签订《商品房买卖合同》时主要合同目的已经不能实现。为保护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特具状起诉，望依法公正审理为盼。被告万特六安公司、万特公司辩称：一、答辩人、被答辩人在签订《商品房买卖合同》时已经就诉争商铺签订不可撤销的《商铺托管协议》，返租期限未满，被答辩人有关解除合同的理由不能成立。首先，被答辩人在购买答辩人开发的解放路地下商业街涉案商品房时，对于答辩人的房屋位置、状况是了解、知悉的，其在同答辩人签订《商品房买卖合同》（预售）时，答辩人开发的前述房屋已经建成并交由蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司进行运营管理，涉案房屋已经出租给第三方进行装潢，被答辩人系看房买房。其次，本案不存在2015年5月31日将房屋向被答辩人交付，被答辩人对此也是完全知悉且无异议的。答辩人、被答辩人在双方签订的商铺托管协议中，明确约定了三年委托期限（实为返租期限），即从2014年12月1日到2017年11月30日，在该期限内，被答辩人作为涉案商铺买受人，无权使用、管理该涉案商铺。被答辩人拖欠答辩人巨额尾款未付，被答辩人在未付清尾欠房款的情况下，答辩人没有义务为其办理所有权转移登记。再次，答辩人、被答辩人签订的涉案商铺托管协议为不可撤销商铺托管协议，鉴于该托管协议托管期限尚未届满，被答辩人在就该托管协议未行使撤销或解除的情况下，鉴于该托管协议与双方订立的《商品房买卖合同》具有关联及不可分割性，被答辩人在没有要求解除商铺托管协议的情况下，单方主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，程序上明显行不通，其相应诉请依法应不予支持。二、从《商品房买卖合同》及《安徽万特投资发展有限公司六安分公司解放路地下商业街商铺托管协议》的履行来看，被答辩人的解除合同的诉请亦同样不能实现。1、答辩人、被答辩人签订涉案商铺房屋买卖合同及托管协议后，答辩人被答辩人买受的建成商铺在被答辩人同答辩人签订《商品房买卖合同》（预售）前交付给解放路地下商业街运营管理公司—蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司对外统一招商运营，该房屋已于2014年2月22日由商户承租并投入装潢，于2014年12月1日随整个市场正式开业经营至今。答辩人已经严格按照双方签订的商铺托管协议向被答辩人汇付了第一年房屋租金，被答辩人也确认收取，并传真加以认可。2、权利义务对等原则是市场交易的基本原则之一，依据商品房买卖合同履行交付惯例，被答辩人在未付清房款前，其无权对房屋进行占有使用，更无权进行收益的。答辩人在未收取被答辩人全部房款之前，已经将本可以待被答辩人将全部房款付清后再行汇付的首期一年租金先行给付了被答辩人；但被答辩人一味强调自己收取租金的权利，对于自己应当支付尾欠巨额房款义务，却视而不见听而不闻。答辩人未再继续支付第二年租金，责任完全在于被答辩人，而非答辩人。被答辩人作为房款给付义务人，不但不积极履行后续房款给付义务，反而还吹毛求疵、倒打一耙，起诉要求解除合同，退还房款、赔偿损失；这样不讲道理的诉请能成立吗？这样明显无理的诉请显然不应得到人民法院的支持，依法应予驳回。三、从积极促进交易达成、尽力维护合同稳定、审慎对待处理合同解除争议的合同法宗旨上讲，被答辩人的诉请也同样应予驳回。鉴于本案答辩人、被答辩人在签订商铺买卖合同过程中涉及周期长，被答辩人对于涉案商铺的情况知悉，被答辩人系看房买房、认货买货，对于房屋的收益以及房屋的所附条件已充分了解、知悉，并签订为期长达三年的不可撤销返租协议，其实际收取了涉案商铺的首年租金等事实，从合同签订履行过程中，应积极促成交易达成、尽力维护合同稳定、不轻易解除合同等合同宗旨与原则角度，被答辩人的诉请也明显不能成立，依法应予驳回。四、从被答辩人诉请本身来看，其诉请本身也明显矛盾，不能依法成立。被答辩人未全额支付房款，长期多年拖欠巨额尾欠房款是本案不争的事实；其在未全额付款的情况下，一方面主张要求解除合同，另一方面却主张要求只有在合同不被解除才能成立的租金诉求，两者之间明显自相矛盾，依法不能成立。五、被答辩人将万特公司作为被告有悖合同相对性，要求承担连带责任更是于法无据。依据合同相对性原则，以及万特六安公司具有独立承担民事责任的能力角度，被答辩人将答辩人万特公司列为被告均属错误，其对于答辩人的诉求依法应予驳回，另外，其要求答辩人安徽万特投资发展有限公司承担连带责任更是缺乏法律依据，依法明显不能成立。综上所述，答辩人认为，无论从本案事实角度，还是从程序、合同履行以及被答辩人诉请角度，被答辩人的诉讼请求均不能依法成立，请依法驳回答辩人对于被答辩人的两答辩人的诉请。经审理查明：2013年12月5日，万特六安公司作为出卖人与倪孟春作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定倪孟春购买万特六安公司开发的解放路人防地下商业街-1419号，建筑面积56.02平方米，每平方米23143元，总金额1296470元。付款方式，签订合同时，买受人以自有资金支付首付款656470元，其余购房款640000元，买受人通过银行按揭贷款的方式进行支付。逾期超过30日，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2015年5月31日前，将经查验合格的交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。合同还约定其他事项。2013年12月5日，倪孟春与万特六安公司签订《合同补充协议》，约定，买受人应当积极配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然活动贷款银行批准的保证责任。因买受人的实际情况与《房屋抵押贷款承诺书》不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为买受人的原因未能及时支付出卖人的购房款，按本合同第七条处理。协议还约定其他事项。2013年12月5日，倪孟春与万特六安公司签订《商铺买卖合同补充协议》，约定买受人同意出卖人在各部门（人防、消防、规划等）对该工程验收后365天内，办妥房屋产权证，但买受人必须按照办证相关要求在出卖人通知的时间内提交相关资料或证明，如因买受人资料不全导致无法按期办证，责任由买受人承担。协议还约定其他事项。2013年12月5日，倪孟春与万特六安公司就上述购买房屋签订《解放路人防地下商业街商铺托管协议》，托管期限为3年，自2014年12月1日至2017年11月30日，为不可撤销合同。托管期实际租金一年一付，以合同总金额为基准，第一年6%、第二年6%、第三年7%，即第一年租金77788元、第二年租金77788元、第三年租金90752元。自商业街开业之日起15个工作日将一年租金支付给倪孟春，后两年的支付时间以此类推。协议还约定其他事项。合同签订当日，倪孟春支付房款656470元。2014年2月22日，蚌埠万特物业服务有限公司六安分公司将六安市解放路中心商业街B-037号商铺出租给徐明安，租金标准每月每平方125元，每月租金7002元，租期3年。2014年12月1日，解放路商业街开业经营。2014年12月22日，万特六安公司通过陈育良账户向倪孟春账户支付77788元租金。2016年3月22日，万特六安公司通知倪孟春携带身份证等办理银行按揭贷款。2016年8月29日，倪孟春通知万特六安公司解除《商品房买卖合同》及合同附件，并要求返还首付款656470元。2016年9月30日，倪孟春向六安市金安区人民法院提起诉讼。因万特六安公司提出管辖权异议，金安区人民法院承担移送至本院。以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原、被告间的《商品房买卖合同》及其附件依法成立，且合法有效。由于被告的原因，原告未能在约定期限届满取得房屋权属证书，原告要求解除合同，应予采纳。原告要求解除《商品房买卖合同》及其附件，又主张租金，无法律依据，不予支持。原告收取的租金应予比除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告倪孟春与被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司应予本判决生效之日起十日内返还原告倪孟春购房款656470元；三、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司应予本判决生效之日起十日内给付原告倪孟春利息，自2013年12月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至656470元付清之日止；四、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司已给付原告倪孟春77788元在结算时予以比除；五、驳回原告倪孟春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12970元，减半收取6485元，由被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 余学柱二Ｏ二Ｏ一七年六月二日书记员 韩 洁附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定，或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 关注公众号“”