（2016）云2823民初1064号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2018-09-14
案件名称
王云飞与岩温腊、岩光土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
勐腊县人民法院
所属地区
勐腊县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王云飞,岩温腊,岩光
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2823民初1064号原告：王云飞，男，1988年4月9日出生，汉族，陕西省扶风县人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：申思洪，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。被告：岩温腊，男，1969年4月4日出生，傣族，云南省勐腊县人，住勐腊县。被告：岩光，男，1992年8月10日出生，傣族，云南省勐腊县人，系被告岩温腊继子，住勐腊县。二被告共同委托诉讼代理人：傅启斌，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。原告王云飞与被告岩温腊、岩光土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告王云飞委托诉讼代理人申思洪、二被告及其共同委托诉讼代理人傅启斌到庭参加诉讼。本案于2017年3月1日依法转为普通程序，并于2017年5月4日公开开庭进行了第二次审理，原告王云飞委托诉讼代理人申思洪、二被告及其共同委托诉讼代理人傅启斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年5月2日签订的《土地租赁合同》。2.请求二被告共同退回租金45000元，赔偿原告为建盖简易房支出的损失51108元，并承担违约金19221.6元。3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年5月2日，原告与二被告签订《土地租赁合同》1份，该合同约定原告租赁二被告位于勐腊县勐仑镇服务区的土地用于建盖修理厂，每年租金50000元，租期两年。被告承诺保证原告能够正常使用土地2年不被国家征收征用，为此原告额外多支付二被告25000元用于疏通关系。同时约定一方违约赔偿对方因违约造成的实际损失并支付实际总投资金额20%的违约金。合同签订后，原告支付二被告租金20000元，并按合同约定额外多支付二被告25000元用于疏通关系，并投入资金在租赁的土地上建盖了5间简易房，后建盖的房屋因昆磨高速公路修建于2016年7月16日由二被告拆除。房屋被拆除后，能够使用的卷帘门、电线、建房工具及建房材料，二被告未经原告同意占为己有。二被告隐瞒房屋可能被拆迁的事实，并承诺2年内不被拆除，原告基于信任投入大量资金在租赁土地上建盖房屋，现房屋被拆除，合同已无法履行，故二被告应承担赔偿责任。庭审中，原告表示实际建盖的简易房只有3间。因原告常住昆明市，二被告拆除原告建盖的简易房时原告不在勐腊县，简易房拆除时间是2016年7月。原告实际支付被告岩光45000元，有部分是现金支付，一部分是转账支付。原告要求二被告退回的租金45000元，其中有25000元是被告岩光承诺会找相关部门疏通关系，承诺保证原告使用土地2年不被征用，另外20000元是原告给二被告的租金，现因二被告违约不能履行租赁合同，所以原告要求二被告退回租金20000元，以及退回额外多支付被告岩光用于疏通关系的25000元，上诉款项共计45000元。二被告辩称，原告陈述与二被告签订了《土地租赁合同》，二被告收取了原告的租金20000元和用于疏通关系的费用25000元与客观事实不符。事实上，被告岩温腊未与原告签订过任何合同，也未收取过任何费用，涉案的土地也不属于被告岩温腊所有，该土地已被昆磨高速公路征用，被告岩温腊也没有同意原告使用该土地。原告建盖简易房时被告岩温腊曾劝阻过原告，告知原告土地已被高速公路征用，高速公路征收指挥部可能随时使用该土地，要求原告不要再建盖房屋了，否则房屋会被拆除。但原告不听劝阻，被告岩温腊和原告主张的《土地租赁合同》没有关联性，被告岩温腊不应承担任何责任。被告岩光与原告签订《土地租赁合同》时双方均明知土地已被高速公路征用，被告岩光对土地不享有土地使用权。原告为达到使用已被高速公路征用的土地，违法与被告签订《土地租赁合同》，双方签订的《土地租赁合同》应属无效，双方均有过错。被告岩光也未收取原告支付的任何土地租金。原告通过银行转账向被告岩光支付的13500元也不是土地租金，而是原告拜托被告岩光去找人疏通关系的活动费，该款已由被告岩光支付李岚挺8200元，所托之事李岚挺至今也未办成，也未退回款项，剩余款项5300元已在被告岩光和原告找人疏通关系时用完。疏通关系期间，原告确实花费了一些费用，为此原告要求被告岩光出具了1份40500元的收条，但被告岩光除了13500元外确实未收到原告支付的其他款项。被告岩光认为原告主张的45000元租金并未实际给付，不应承担返还的责任。原告主张的建房损失51108元也没有证据支撑，即使存在损失也是原告为达到非法目的造成的损失，故不应受法律保护。原告主张的违约金过高，且缺乏依据，即使被告岩光存在违约情形，也不应支持原告主张的违约金数额。综上，请驳回原告的诉请。庭审中，被告岩光表示原告建盖的简易房于2016年7月22日由原告自行拆除，签订《土地租赁合同》时被告岩温腊并不同意，但原告拿了25000元给被告岩光用于疏通关系，双方才签订了《土地租赁合同》。土地租赁合同上被告岩温腊的签名不是被告岩温腊本人的签名，但手印是被告岩温腊自己的手印。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张,向本院提交如下证据：1、王云飞身份证复印件1份，欲证明原告的诉讼主体资格。2、（甲方）岩光、岩温腊与（乙方）王云飞于2016年5月2日签订的《土地租赁合同》复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告租赁二被告位于勐腊县服务区的土地用于建盖简易房用于经营汽车修理，该合同约定二被告承诺出租的土地2年内不会被征用，否则将赔偿原告投入的实际损失，并承担20%的违约金。3、交易时间均为2016年10月17日，交易金额合计为15000元的中国农业银行银行卡转账凭证各1份、交易时间分别为2016年4月9日、2016年5月13日，金额均为5000元，尾号均为5476的中国农业银行手机转账截屏图各1份、收款人为岩光，落款时间为2016年5月3日，金额为40500元的收条1份（均为复印件，均与原件核对无异），欲证明被告岩光收到原告给付的租金45000元。4、送货单1份、收款收据3份、收据1份、收款人为刘谋强，落款时间为2016年5月20日的收条1份、建房照片1份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明原告建盖房屋时，购买了价值为6138元的卷帘门，购买了价值为6750元的商品混凝土，购买了价值为3720元的PVC管等材料，购买了价值为8300元的空心砖、沙子，建盖简易房工时费26200元，合计51108元的事实。5、通话录音光盘1份、通话录音文字记录打印件1份，欲证明被告岩光收到原告给付的款项45000元，并承诺土地2年不会被征用，原告购买建筑材料建盖简易房，原告建盖的简易房由被告组织人员拆除，能继续使用的建筑材料全部由二被告占为己有，被告岩光认可原告的损失为10万元左右的事实。经质证，二被告对原告证据1无异议。认可证据2的真实性，不认可合法性，认为原告与被告岩光都清楚该土地已被国家高速公路征用，但原告为了达到不法目的与被告岩光签订合同，因此该份《土地租赁合同》无效，合同的双方当事人是原告与被告岩光，原告不能向被告岩温腊主张权利。不清楚证据3中的2份中国农业银行银行卡转账凭证的真实性，认为转入账号不是二被告的银行卡账号，且交易发生在2016年9月，不认可真实性、合法性、关联性；认可手机转账截屏的真实性，认为原告确实通过银行卡转账的方式给付被告岩光13500元；认为被告岩光出具的收条没有如实反映双方之间的交易往来情况，虽收条是被告岩光出具，但该收条是原告为了向相关部门索赔而要求被告岩光出具的收条，因此不认可其真实性、合法性、关联性。不认可证据4的真实性、合法性、关联性，认为不清楚证据载明的款项是否用于建盖本案的简易房，不认可真实性、合法性、关联性。不认可证据5的真实性、合法性，认为2016年9月3日、2016年9月7日的通话反映的是贷款问题，与本案无关；2016年11月9日的录音内容反映了有关原告建盖简易房的一些事实及原告所谓的损失，但原告将损失说成是被告岩光欠付原告的10万元款项，录音内容的大部分时间都是原告自己一个人在讲话，被告岩光没有明确答复，被告岩光在录音中并没有认可原告列举的损失，不认可证据的真实性、合法性、关联性。二被告为证明其主张，向本院提交中国农业银行银行卡交易明细复印件1份，欲证明2016年4月9日至2016年5月13日期间，原告通过银行卡转账方式转入被告岩光账户13500元，该款项中的8200元由被告岩光于2016年4月28日、2016年4月30日、2016年5月13日、2016年5月14日、2016年5月20日分别转账支付给请托人李岚挺的事实。经质证，原告认可二被告证据的真实性，但不认可二被告的证明观点，认为从证据上不能看出原告转账给被告岩光的具体数额，具体转账数额应以原告提交的证据为准。为查明案情，本院依职权于2017年3月21日向勐腊县人民政府发出协助调查函1份，内容为：“1、贵单位何时作出征收勐腊县城子村委会城子村三组村民岩温腊、岩光房屋（宅基地）及周边空地的决定，何时与岩温腊、岩光签订拆迁补偿协议，补偿款何时兑现，兑现范围是哪些。2、拆迁时是否已公告需要拆迁的范围即哪些地方属于小磨路改扩建拆迁范围，何时公告。3、勐腊县城子村委会城子村三组村民岩温腊、岩光房屋（宅基地）及周边空地何时被强制拆除，王云飞建盖的简易房由谁拆除。4、王云飞建盖的简易房在拆迁决定作出以前建盖完成还是拆迁决定作出后建盖完成，是否属于拆迁补偿对象。”勐腊县勐仑镇人民政府于2017年3月22日制作关于云南省勐腊县人民法院调查函的复函1份，内容为：“1、G8511昆磨高速公路改扩建工程项目征地工作于2015年7月开始，由标段钉桩放线。通知征地工作则是由政府召开村干部会议，再由村干部召开村民会议进行通知。岩温腊在2015年11月26日签订补偿确认表，补偿款是由银行直接拨付，具体时间不知。2、岩温腊建盖房屋的土地面积在2015年10月10日进行公示。3、岩温腊房屋属于自行拆除，王云飞房屋据了解属于自行拆除。4、王云飞建盖的5间简易房是在土地征收完成后建盖的，不属于拆迁补偿对象。”勐腊县人民政府还向本院提供了岩温腊于2015年10月10日签字的土地面积确认表、土地面积补偿确认表各1份，岩温腊于2015年10月18日签字的简易房屋拆迁补偿确认表2份，岩温腊于2015年11月16日签字的土地面积确认表、土地面积补偿确认表各1份，岩温腊于2015年11月26日签字的土地面积补偿兑现表1份，岩温腊于2015年11月30日签字的土地面积补偿兑现表1份，岩温腊于2016年7月21日签字的简易房屋拆迁奖励确认表1份，（乙方）勐腊县人民政府与（甲方）岩温腊于2016年5月25日签订的《G8511昆磨高速公路小勐养至磨憨改扩建工程项目地上附着物补偿协议书》1份。经质证，原告对勐腊县人民政府出具的复函及附件内容的真实性、合法性、关联性均无异议。经质证，二被告对勐腊县人民政府出具的复函及附件内容的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告证据1双方当事人无异议，能证明原告的身份情况，本院予以采信。二被告认可证据2的真实性，虽被告岩温腊认为没有在《土地租赁合同》上签名捺印，但原告并不认可，经法庭释明后，其未在限期内提交鉴定申请书也未提供证据证明其抗辩主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，被告岩温腊应当对该事实承担举证不能的法律后果，结合被告岩光陈述的被告岩温腊没有在该合同书上签字，但被告岩温腊在合同书上捺印的事实，故能证明原告与二被告于2016年5月2日签订《土地租赁合同》，约定原告承租二被告位于勐腊县服务区土地建盖简易房经营汽车修理的事实，本院予以采信。证据3中2份中国农业银行转账凭证，二被告不认可，且该两份转账凭证载明的交易时间在被告岩光出具40500元的收条之后，不能确认与本案的关联性，本院不予采信；2份手机银行转账截屏及收条，二被告未提出异议，能证明原告于2016年4月9日通过手机银行转账给被告岩光5000元，于2016年5月13日通过手机银行转账给被告岩光5000元，被告岩光向原告出具了1份金额为40500元的收条，该收条载明的内容能与双方于2016年11月9日的通话录音内容印证，本院予以采信。证据4系购买建筑材料的相关付款单据及刘谋强出具的收条，二被告不认可，因购买建筑材料的单据仅能证明原告购买了材料的事实，并不能证明所购买的材料用于涉案的简易房，无其他证据佐证，且相关单据没有收货单位的签字盖章，不能确认与本案的关联性，本院不予采信；刘谋强出具的收条，因刘谋强未到庭接受法庭的质询，原告也不清楚刘谋强的联系方法，导致本院不能核实其真实性，本院不予采信。证据5系原告与被告岩光的通话录音光盘，以及原告根据通话录音光盘进行记录的打印件，从通话录音内容来看，能证明原告与被告岩光于2016年11月9日就本案的争议进行协商，被告岩光在通话中对原告陈述的已陆续给付了二被告租金20500元，以及额外多支付的用于疏通关系的25000元，合计40500元，涉案简易房由被告岩光父亲岩温腊于2016年7月拆除的事实无异议，通话录音内容清晰，记录和通话录音内容相符，证据与本案具有关联性，本院予以采信；因从2016年9月3日、2016年9月7日的通话录音内容中不能看出与本案的关联性，本院不予采信。对二被告提交的银行卡交易流水清单，结合原告提交的手机银行转账截屏载明的内容，能证明原告于2016年4月9日通过手机银行转账给被告岩光5000元，于2016年5月13日通过手机银行转账给被告岩光5000元的事实，双方当事人无异议，本院予以采信。因双方当事人对勐腊县人民政府制作的复函及附件无异议，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：岩光系岩温腊继子。2016年4月9日，王云飞通过手机银行转账支付岩光5000元。2016年5月2日，（甲方）岩光、岩温腊与（乙方）王云飞签订《土地租赁合同》1份，约定甲方自愿将位于勐腊县服务区的土地出租给乙方建盖简易房用于汽车修理；土地租赁期限为2年，自2016年5月2日至2018年5月2日，每年租金为50000元，租金按年支付；在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失；本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任；订立本合同，甲、乙双方都意识到该土地有可能因国家建设征收、征用该土地的风险。鉴于此，乙方在正常租金之外额外再多支付甲方人民币25000元，甲方承诺并保证乙方能够正常使用该土地经营汽修的最低期限为两年以上（不得低于两年）。乙方正常使用该土地两年内不被国家征收、征用，国家路政、城管等其他国家行政机关不得干预乙方的正常经营，若在乙方经营的两年内出现上述情形导致乙方不能正常经营的，视为甲方违约，甲方除了应返还乙方支付的租金及额外多支付的25000元，同时乙方可适用本合同第七条第一款追究甲方违约责任。该合同还约定了其他权利义务。2016年5月13日，王云飞通过手机银行转账支付岩光5000元。《土地租赁合同》签订后，王云飞即开始在承租的土地上建盖简易房。岩光收到王云飞支付的款项40500元后，岩光向王云飞出具1份落款时间为2016年5月3日的收条，该收条内容为：“今收到王云飞房屋地皮租金40500元（肆万零伍佰圆整）”。至今，岩光、岩温腊未按《土地租赁合同》的约定返还王云飞款项40500元，也未赔偿王云飞建盖简易房的损失。另查明，G8511昆磨高速公路改扩建工程项目征地工作于2015年7月开始。2015年10月10日，勐腊县人民政府就征收岩温腊户建盖房屋的土地面积进行公示。2015年11月26日，岩温腊与勐腊县人民政府签订了补偿确认表。2016年5月25日，岩温腊与勐腊县人民政府签订《G8511昆磨高速公路小勐养至磨憨改扩建工程项目地上附着物补偿协议书》，该协议约定岩温腊同意勐腊县人民政府征收其位于勐腊县勐仑镇××城××土地及地上附着物(构)筑物。该协议签订后，岩温腊自愿拆除了位于勐腊县勐仑镇××城××组的房屋。王云飞建盖的3间简易房不属于G8511昆磨高速公路改扩建工程项目征地补偿范围。王云飞建盖的简易房于2016年7月由被告岩温腊拆除。本院认为，原告与二被告签订《土地租赁合同》，双方因履行土地租赁合同产生争议，本案为土地租赁合同纠纷。因双方签订《土地租赁合同》时对涉案土地可能被征用的事实是明知的，原告至今也未向征用土地的相关部门就其损失主张过任何权利，从合同内容的形式上来看，并不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故对二被告辩称《土地租赁合同》无效的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原、被告双方签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于双方签订的《土地租赁合同》能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因双方约定建盖简易房用于汽车修理的土地属于G8511昆磨高速公路的征用地范围，客观上已不具备继续履行《土地租赁合同》的条件，双方的合同目的已无法实现，对原告要求解除原、被告双方于2016年5月2日签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于二被告是否应返还原告款项45000元的问题。虽二被告不认可收到了原告给付的租金20000元，以及额外多支付用于疏通关系的费用25000元，但结合被告岩光出具的收条载明的内容，以及原告与被告岩光于2016年11月9日通话录音内容中，被告岩光认可收到了原告给付的25000元用疏通关系的费用，以及原告陆续给付被告岩光的款项20500元，合计40500元的事实。故对二被告辩称只收到了原告交付的款项13500元的辩解，因与通话录音及收条载明的内容不符，本院不予采纳。结合原告与被告岩光的通话录音内容，以及被告岩光出具的收条载明的内容，本院确认原告给付二被告的租金和疏通关系费合计40500元。因双方签订的《土地租赁合同》已被解除，结合《土地租赁合同》载明“甲方承诺并保证乙方能够正常使用该土地经营汽修的最低期限为两年以上（不得低于两年）。乙方正常使用该土地两年内不被国家征收、征用，国家路政、城管等其他国家行政机关不得干预乙方的正常经营，若在乙方经营的两年内出现上述情形导致乙方不能正常经营的，视为甲方违约，甲方除了应返还乙方支付的租金及额外多支付的25000元”的内容，故对原告要求被告返还租金45000元（含租金和疏通关系费）的诉讼请求，符合《租赁合同》约定，本院以通话录音内容和被告岩光出具的收条确认的40500元予以支持。对被告岩温腊辩称未与原告签订《土地租赁合同》，未收到原告给付的款项，不应承担责任的辩解，因与本院查明的事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因双方签订的《土地租赁合同》已解除，故原告有权要求二被告赔偿损失。关于二被告是否需赔偿原告建盖简易房损失的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故原告应对建盖简易房产生的实际费用数额提供证据加以证明，虽原告提交了购买材料的送货单、收据、收款收据、收条予以证实，但因送货单、收据、收款收据等证据上没有收货人、付款人的签名，二被告也不予认可，不能确认与本案的关联性，提交的收条因刘谋强未到庭接受法庭质询，原告也无法联系上刘谋强，导致本院不能核实收条的真实性，原告与被告岩光的通话录音虽有双方就建盖简易房的损失进行协商的内容，但从内容上也不能看出被告岩光对原告主张的损失数额予以认可。现原告提交的证据无法证实其建盖简易房的实际损失，应承担举证不能的法律后果，对原告要求二被告赔偿建盖简易房损失51108元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。双方签订的《土地租赁合同》载明“在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资金额的20%支付对应违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失”，从该约定可知双方的违约金应为按土地利用的实际总投资的20%计算，现因原告主张的实际损失不能确认，故对原告要求被告支付违约金19221.6元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王云飞与被告岩温腊、岩光于2016年5月2日签订的《土地租赁合同》。二、被告岩温腊、岩光于本判决生效之日起10日内返还原告王云飞款项40500元。三、驳回原告王云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2607元，由原告王云飞负担1692元，由被告岩温腊、岩光负担915元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长 朱正武人民陪审员 蔡兴发人民陪审员 鲍海燕二〇一七年六月二日书 记 员 盘丽珍 微信公众号“”