（2017）津01民终3476号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-29
案件名称
芦凤云、许刚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芦凤云,许刚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3476号上诉人（原审被告）：芦凤云，女，1960年1月10日出生，汉族，中国移动天津有限公司退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：陈子明，天津恺丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许刚，男，1973年10月24日出生，汉族，天津海关财务处后勤管理中心财务科科长，住天津市河北区。委托诉讼代理人：邹静（夫妻关系），住天津市河北区。委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人芦凤云因与被上诉人许刚房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2016）津0105民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人芦凤云及其委托诉讼代理人陈子明、被上诉人许刚及其委托诉讼代理人邹静、甄佳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦凤云上诉请求:1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费30元、担保费4500元均由被上诉人承担。事实和理由：诉争房屋价格为3000000元。被上诉人让上诉人将定金打到邹静名下，与合同约定不符。双方是共同到银行退定金，而不是交首付款。是被上诉人先要求解除合同以及退还定金。购房合同不能继续履行。许刚辩称,请求维持一审判决，驳回上诉。许刚向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行与原告所签《天津市房产买卖协议》，依照协议约定配合原告至房地产权属登记机构办理诉争房屋的所有权转移登记手续并依法向原告交付诉争房屋；2.本案诉讼费22710元、保全费30元、担保费用4500.19元均由被告承担。一审法院认定事实：《定金收付书》、《天津市房产买卖协议》，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于诉争房屋成交价格问题，被告主张双方曾于2016年3月9日签订过一份《四十万购房余款的说明书》，且该说明书已于2016年3月16日交给原告，原告否认该说明书存在，被告仅提供证人董某的证人证言以证明该说明书的客观存在，且该证人出庭作证时对说明书内容的表述前后不一致，故对被告该项主张，一审法院不予采纳，对《定金收付书》及《天津市房产买卖协议》中书面约定的诉争房屋价款2550000元，一审法院予以确认。2.关于2016年3月16日，双方共同到中国银行股份有限公司天津河北支行办理何种事项问题，原告称被告退定金是作为首付款一并缴纳到资金监管账户，提交了交款日期为2016年3月16日的天津市存量房屋交易监管资金收款凭证复印件予以佐证，被告称原告妻子邹静当日早上表示不再购买诉争房屋，并未提交证据予以佐证，称已退还原告定金20000元，提供欠条复印件及证明复印件各一张予以佐证，综合一审法院依原告申请调取的中国银行股份有限公司天津河北支行2016年3月16日双方共同到柜台办理相关手续的视频资料，一审法院认为原告提供证据的证明力明显大于被告提供证据的证明力，故认定被告当日配合原告到上述银行缴纳首付款，被告以银行转账形式退还原告定金20000元，作为首付款的一部分，由原告另行一次性缴纳首付款510000元。3.关于《天津市房产买卖协议》因何种原因未如约履行问题，原告称2016年3月16日15时左右被告在电话中表示不再继续履行合同，被告予以否认，原告未提供证据予以佐证，被告称2016年3月16日早上原告妻子邹静在电话中表示不再购买诉争房屋，原告予以否认，被告亦未提供证据予以佐证，综合原告提供的2016年3月17日及以后的大量通话录音资料、双方提供的短信截屏及网络截图等证据，一审法院对被告在2016年3月16日拒绝继续履行《天津市房产买卖协议》的事实予以认定。一审法院认为，原、被告于2016年3月9日签订的《定金收付书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故此一审法院依法认定原、被告于2016年3月9日签订的《定金收付书》合法、有效。原、被告经协商后共同于2016年3月15日到房管部门签订的《天津市房产买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故此一审法院依法认定原、被告于2016年3月15日签订的《天津市房产买卖协议》合法、有效。被告在原告2016年3月16日交纳首付款后，拒绝继续履行相关后续合同义务，并明确表示不再出售诉争房屋，构成违约，为了维护无过错方的合法权益，故对于原告主张的要求继续履行《天津市房产买卖协议》，依照协议约定配合原告至房地产权属登记机构办理诉争房屋的所有权转移登记手续并依法向原告交付诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张被告承担担保费用4500.19元，因该笔费用系原告在诉讼中申请财产保全提供担保产生的费用，故对原告该项主张，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告芦凤云继续履行与原告许刚就天津市河北区金蕾花园8-32-601号房屋所签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：26451-002041），配合原告许刚办理银行贷款手续，当银行贷款未被批准时，原告许刚在十日内一次性补足全部房价款，房价款全部进入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户后，被告芦凤云依照协议约定配合原告许刚至房地产权属登记机构办理诉争房屋的所有权转移登记手续并向原告许刚交付诉争房屋；二、本判决生效后十日内，被告芦凤云给付原告许刚担保费用4500.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22710元，由被告芦凤云负担；保全费30元，由被告芦凤云负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，上诉人申请证人融创籣园售楼人员王某出庭作证，证明本案诉争房屋实际价款为3000000元。被上诉人对此认为该证人只是听上诉人单方陈述，不具有客观性。本院认为，证人王某在庭审中陈述其陪同上诉人取定金以及办理退定金手续，并听上诉人讲房屋卖了3000000元。对此，本院分析如下：一是，证人王某并未出示其是融创籣园售楼人员的工作证明。二是，上诉人在一审期间提交2016年3月12日融创籣园项目定金30000元的收条，并不是正式的往来收据，该收条显示收款人为自然人周明，并未加盖相应公章或者财务章，而出庭作证的王某并非是收款人。三是，王某仅是听上诉人个人陈述。故本院对证人王某的证人证言，不予采信。上诉人申请证人芦丽华、刘某出庭作证，证明曾看到了《四十万购房余款的说明书》。被上诉人对此认为，上诉人在一审期间明确表示无其他证据证明，二审期间突然提到存在两位证人，故芦丽华、刘某的证人证言不具有真实性，而且两位证人并未见到过被上诉人，但均当庭指认是许刚签署，应不予采信。本院对此认为，并不能依据证人证言这种唯一的证据类型来认定存在《四十万购房余款的说明书》，应结合本案的其他证据、当事人的陈述认定本案的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否存在《四十万购房余款的说明书》以及诉争房屋价款；二、双方签订的《天津市房产买卖协议》是否应继续履行。关于第一个争议焦点，上诉人称是因为被上诉人表示不再购买诉争房屋，才将《四十万购房余款的说明书》退还给被上诉人。故应首先审查是否存在被上诉人明确表示不再购买诉争房屋的事实。一审调取的2016年3月16日12时左右双方到中国银行股份有限公司天津河北支行办理相关手续的视频资料显示，被上诉人先问：“还需要芦姐在吗”；上诉人回答：“不需要吧，那问问”；随后邹静询问银行柜员，“往监管账户打钱是否还需要卖方房主在”时，上诉人身体前倾，在注意听取银行柜员的答复为“不需要”后，起身离开。该视频资料能反映在2016年3月16日12时，双方仍以实际行为表示继续履行合同。对上诉人提出其只是在柜台给被上诉人办理退定金手续，不知道被上诉人在银行柜台办理什么手续的上诉理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因定金能够抵作价款，故对上诉人提出退还定金就等同于解除合同的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采信。上诉人提出申请调取被上诉人许刚及邹静的各大银行存款记录，以证明被上诉人有足够首付资金，没有退回定金凑首付款的必要，一是因为上诉人并未举证证明被上诉人曾向其表示没有足够资金进而要求退还定金，二是因为抵作价款是定金的法定性质，以定金抵作价款与是否有能力凑足首付款无必然联系，故对上诉人提出的上述申请，本院不予准许。上诉人在2016年5月10日一审庭审中陈述为：“2016年3月16日上午9时左右，我接到原告邹静电话，当时我正在外面办事”；在2016年6月2日一审庭审中陈述为：“2016年3月16日早晨我在路上遇见邹静，邹静跟我说，原告给不了我40万元，房子买不了”。上诉人在一审中陈述不一致，虽上诉人在二审期间表示记错了，但上诉人并未提供证据证实是被上诉人明确表示不再购买诉争房屋。相反，被上诉人提供的2016年3月19日14:47的录音资料中，上诉人明确表示“我对外人、对中介都说这房子不卖了，因为闺女回来了，她签证拒了”，而上诉人对该证据未能作出合理解释，结合被上诉人提交的其他录音证据以及短信截屏，均可以证实是上诉人表示拒绝继续履行《天津市房产买卖协议》。因此，在不能认定是被上诉人拒绝履行《天津市房产买卖协议》的前提事实下，亦不能认定上诉人因被上诉人拒绝购买房屋而退还《四十万购房余款的说明书》的事实。退一步讲，即使认定存在上诉人因被上诉人拒绝购买房屋而退还《四十万购房余款的说明书》的事实，而上诉人提交的证人证言这种单一证据类型，亦不足以认定存在《四十万购房余款的说明书》。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《定金收付书》以及《天津市房产买卖协议》均明确约定诉争房屋价款为2550000元。故本案诉争房屋的价款应以双方签订的书面合同约定的价款为准。上诉人提出对诉争房屋售房当时价格进行评估的申请，因评估价格与双方合意的价格并不具有直接关联性，且评估价格亦并不能推翻双方的合意，故对上诉人提出评估房屋价格的申请，本院不予准许。关于第二个争议焦点，双方签订《天津市房产买卖协议》后，被上诉人依约履行义务，而上诉人拒绝履行相关合同义务，明确表示不再出售诉争房屋，构成违约。被上诉人要求继续履行《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，应予支持。对上诉人提出不能继续履行合同的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，芦凤云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由芦凤云负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲代理审判员 王明武代理审判员 刘 艳二〇一七年六月二日书 记 员 史军锋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”