（2017）黔2725民初1601号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-08-18
案件名称
瓮安县豪城物业服务有限责任公司与何明星、兰登学物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瓮安县人民法院
所属地区
瓮安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瓮安县豪城物业服务有限责任公司,何明星,兰登学
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初1601号当事人基本情况及案件审理经过原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇环西路2号，注册号522725000067614。法定代表人朱隆夫，系公司总经理。委托代理人王顺祥，系该公司客户中心副主任，代理权限为特别授权。被告何明星，女，汉族，1975年10月6日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，被告兰登学，男，汉族，1973年10月9日生，贵州瓮安人，住所地贵州省瓮安县，系何明星之夫。原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司（以下简称“豪城物业”）诉被告何明星、兰登学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理，依法适用简易程序由审判员唐正奎于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王顺祥及被告兰登学到庭参加了诉讼，被告何明星经本院传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩内容原告的诉讼请求：1、请求判决被告缴纳物业管理费1335元（其中代城管收费36元），2、诉讼费由被告承担。被告兰登学答辩意见：我本人没有与原告签订合同，这份合同我是在2017年5月17日瓮安法院第六审判庭开庭的时候，我才知道。我不知道双方的权利和义务。这份合同不是我们富丽半岛小区业主委员会的公章，而且这份合同不公平，我们业主没有权利，只有义务。原告将物业服务费从6角提到9角，这些都没有经过公示，我们都不知情。签订合同的时间是2016年1月1日，但是我们小区业主委员会备案的时间是2016年5月3日，时间相差了5个月，这是怎么签订合同的？合同中的第18条与《物权法》第70条相抵触，物业收了多少广告费不知道，也未公示。代收36元的城管费，我认可的，但是原告没有公示过，所以我们没有交物业服务费给原告。不论合同是否有效，原告进入我们小区，没有经过公示，没有看到招标文件，我们也不知道原告是何时进驻的？合同中只规定了服务质量，但是没有明确未达到服务质量的后果，合同中说的是达到80%的住户满意，但是我们被起诉的业主有300多户，我们小区业主有500多户，这就没有达到80%，因此我不认可该合同，该合同是无效的。既然原告入驻了，我也认为原告是在为我们做事，但是原告失职的地方太多，未交纳物业管理费是因为原告提供的物业服务质量不到位，原告物业公司存在严重失职问题，所以，被告才未缴纳物业管理费。另外，在2016年6月4日，原告就张贴通知，停止对本小区的一切服务，现原告为什么还要收取本小区业主一年的服务费。还有原告对小区内的乱搭乱建不管。综上所述，请求法院驳回原告公司不正当的诉讼请求。被告何明星未提出答辩意见。审理查明的事实2016年1月1日，原告豪城物业公司与瓮安县富丽半岛业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定原告豪城物业公司为富丽半岛小区提供物业服务，并约定电梯房按0.90元/平方米/月收取物业管理费，步梯房按0.60元/平方米/月收取物业管理费，商业用房按1.50元/平方米/月收取业管理费。合同签订后，原告按照约定为被告所住的小区提供了一定的物业服务，但被告以原告服务质量不到位等原因拒绝支付原告物业管理费。被告在富丽半岛小区的住房为电梯房5栋2单元402，建筑面积为120.03平方米，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，被告共差欠原告物业管理费1332元（含代收城管费36元），后经原告多次催收，被告未交纳所差欠的物管费。原告遂诉至本院，请求依法判决如前诉请。审理中，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的证据：1、物业服务委托合同；2、物业调解委员会催缴通知；3、河滨社区关于物业催缴通知；4、业主委员会对物业欠费督促公告；5、荣誉证书；6、工作联系函；7、豪城物业对富丽半岛小区的巡查记录；8、富丽半岛化粪池的清理及图片等在卷佐证。被告提交的证据：1、物业服务委托合同二份；2、备案表一张；3、图片几十张；4、通知一份在卷证实。本案双方争议的焦点是：一、物业服务委托合同是否有效？二、原告与物业管理委员会签订的合同是否代表被告的行为？三、原告请求的费用是否支持？四、原告是否按照物业服务委托合同履行自己的职责？五、小区内的乱搭乱建是否属于原告制止的范围？六、原告收取的广告等费用是否在本案中一并解决？判决理由和结果本院认为，关于《物业服务委托合同》是否有效问题,原告豪城物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，2016年1月1日，瓮安县富丽半岛业主委员会与原告豪城物业公司签订的《物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反有关法律的规定，应认定合法有效。原告与二被告之间虽未直接签订物业服务合同，但物业公司与富丽半岛小区业主委员会签订了物业服务委托合同是富丽半岛小区业主委员会代表该小区全体业主所签订的合同，二被告是该小区的业主并居住在该小区，二被告实际上已接受了物业公司的物业服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原、被告双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，被告既享受了权利，就应向物业公司履行相对的给付物业服务费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应当按照协议履行义务。故原告要求被告交纳差欠的物业服务费有理，本院予以支持；在庭审中，被告兰登学向法院提交了相关图片，本院根据相关图片和查明的事实，原告对该小区的物业服务未完全尽到其职责，造成部分业主对原告公司的服务不太满意，故本案对原告的诉讼请求酌情支持70%（即120.03平方米×0.9元/平方米/月×12月×70%=907元）为宜。原告代收城管费36元，被告无异议，本院予以确认。关于被告抗辩称原告于2016年6月4日贴出通知停止对富丽半岛小区业主服务，庭审中原告认可该通知确实是原告所贴，但贴出通知后原告仍继续为该小区服务，并未撤离，况且在2016年6月4日之后至2016年12月31日止也无其他人为该小区提供物业服务，故对被告辩称的“原告停止服务通知”的证明目的不予采纳。被告辩称：“小区内的乱搭乱建”是否属于原告制止的范围，因小区内的乱搭乱建不属于原告的服务制止的范围，所以，本院对被告的这一辨称意见不予采纳。关于被告辩称：“原告收取的广告等费用是否在本案中一并解决”的问题，因原告收取的广告等费用与本案是二个不同的法律关系，故原告收取的广告等费用本案不予审查。因被告何明星经本院传票传唤未到庭参与诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告何明星、兰登学于本判决生效后十日内给付原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司物业管理费九百零七元、城市垃圾处理费三十六元，共计九百四十三元；二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，被告何明星、兰登学负担20元，与前述款项一并给付；由原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司负担5元。权利义务告知本判决发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，若义务人未在指定期限内履行给付义务，权利人可在履行期限届满后二年内向法院申请执行。审判员 唐正奎二〇一七年六月二日书记员 刘 欣