（2017）冀07民终719号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-11-28
案件名称
张家口通泰房地产开发有限公司、王民奇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家口通泰房地产开发有限公司,王民奇,张家口市利天房地产开发有限公司,河北京西建设集团有限公司,宋政
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终719号上诉人（原审被告）：张家口通泰房地产开发有限公司。住所地张家口市经济开发区市府西大街财富中心写字楼*座*楼。法定代表人：陈伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩守军、该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘伟科，河北鼎诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王民奇，男，1950年10月9日出生，汉族，住唐山市玉田县，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：王晓丽，河北经华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张家口市利天房地产开发有限公司。住所地张家口市桥西区明德北街**号*号楼。法定代表人：袁洪波，公司董事长。被上诉人（原审被告）：河北京西建设集团有限公司。住所地张家口市怀来县沙城镇存瑞东大街南侧。法定代表人：苏沛成，该公司董事长。委托代理人：张玉海，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：宋政，男，1967年3月3日出生，汉族，自由职业，住张家口市桥西区。上诉人张家口通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰房开）因与被上诉人王民奇、张家口市利天房地产开发有限公司（以下简称利天房开）、河北京西建设集团有限公司（以下简称京西公司）、宋政房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市崇礼区人民法院（2016）冀0733民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通泰房开的委托诉讼代理人韩守军、刘伟科，被上诉人王民奇及其委托诉讼代理人王晓丽，被上诉人京西公司的委托诉讼代理人张玉海，被上诉人宋政到庭参加了诉讼。被上诉人利天房开经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。通泰房开上诉请求：撤销河北省张家口市崇礼区人民法院作出的（2016)冀0733民初379号民事判决，重新认定本案事实，改判由利天房开承担本案责任，或者对本案发还重审。事实和理由：一、本案历次审理过程中的利天房开自己提供的有关文件已经证明了本案以房抵顶王民奇工程款和电器款是由利天房开实际操办的，且利天房开已认可其应承担相关责任。二、其他当事人的举证和当庭陈述，能够证实，为王民奇办理抵顶房屋手续的实际主体是利天房开。利天房开发提交的河北省张家口市中级人民法院于2015年6月4日出具的原告为京西公司，被告为通泰房和利天房开建设工程施工合同纠纷一案的《民事调解书》证明了京西公司虽然是与通泰房开下属的通泰房开崇礼分公司签订的《建设工程施工合同书》，但是由于通泰房开与利天房开在本项目是合作开发关系，且该项目已转让予利天房开所有，故京西公司与利天房开通过法院调解书的方式确认了对于京西公司的工程款结算和支付由利天房开承担的事实。京西公司主张王民奇所主张的欠款，是由于京西公司宋政项目部在“崇礼香雪?village”项目施工过程中又欠王民奇租赁费和电器款，京西公司又将房屋抵顶欠王民奇的款项。关于办理抵顶手续的过程，是宋政找袁洪波后，经袁洪波同意后由“崇礼香雪?village”项目售楼部的人员办理的。办理手续的地点是在项目已转让后的售楼部，办事人员接受的是袁洪波的指令，其中没有一个是通泰房开及通泰房开崇礼分公司的人员。转让协议等证据完全可以证明通泰房开与利天房开之间系合作开发房地产合同关系，双方约定项目全部资产属于利天房开所有，合作开发过程中的全部债权债务均由利天房开承担。因直到2013年10月10日，相关土地使用权证件手续才办理至利天房开名下。办理转让过户手续，必然需要使用通泰房开崇礼分公司的相关印鉴手续。将房屋抵顶于王民奇虽然是以通泰房开崇礼分公司名义签订的认购单和开具的收据，但事实上是利天房开结算项目工程款的方式，京西公司也主张该款己从利天房开应支付其的工程欠款中扣除了。这些事实均可以反映王民奇提出的本案诉讼，与利天房开是直接关联的，其应当对于该笔债务的清偿承担责任。三、原审法院判决的结果，将导致国有资产不必要的损失，侵害了其合法权益。根据以上所述事实，给王民奇办理抵顶房屋手续时，使用的是通泰房开崇礼分公司的印鉴，但是在实际事实上，最终应承担给付责任的是利天房开。四、本案中可能存在非民事行为的其他情况。利天房开拒不承认给王民奇办理抵顶房屋手续是由其操作，且推脱说这是通泰房开分公司的行为，其不知情，与其无关。那么，本案中可能存在有人冒用或者擅自动用通泰房开崇礼分公司印鉴为王民奇办理抵顶手续的欺骗行为，此行为应已不属于民事法律调整的范畴，可能存在犯罪行为。故此，该案应当移送公安机关进行侦查。王民奇辩称，其不知道也不可能知道利天房开和通泰房开的项目转让事实，只能认可对外表现出来的项目开发人。并且签订认购单和购房收据的是通泰房开崇礼分公司，不管是谁持有的公章，从事实上不可能一个一个来落实持公章的单位。持有公章就构成表见代理，能代理通泰房开崇礼分公司。从合同相对性来说，签订协议的是通泰房开崇礼分公司，向通泰房开主张权利是应该的，至于通泰房开与利天房开项目转让的事实其不知晓，应另案处理。京西公司辩称，一、我公司对此案所涉及房屋抵账的事实在一审庭审中已作详细陈述并提交相关证据材料，本案争议房屋抵账的事实成立，手续完备，是于2013年8月23日即已办结交割，我公司应承担的义务己全部履行完毕。张家口市崇礼区人民法院判决我公司“不承担赔偿责任”合情、合理、合法，我公司服从判决。二、通泰房开上诉中所述事实和理由，均与我公司无关。宋政辩称，抵顶是8月23日，我起诉的是2013年10月份，款的收据都打好了，别的不包含在里面。利天房开未到庭应诉。王民奇向一审法院起诉请求：判令通泰房开和利天房开向其交付香雪酒店式公寓9号楼203室，并办理权属登记，如房屋客观上已经交付不能，则按照房屋现价双倍返还房款。本案诉讼费、保全费等由通泰房开和利天房开承担。一审法院认定事实：通泰房开与利天房开分别于2013年1月10日和2013年1月17日签订了“崇礼香雪·Village建设项目转让协议书”和“土地使用权转让协议”，双方约定将崇礼县香雪·Village项目整体转让给利天房开。2013年8月23日，通泰房开崇礼分公司、京西公司签订协议决定将本案争议的房屋抵顶京西公司的土建工程款和电器款。当日，宋政代表京西公司将本案诉争房屋抵顶欠王民奇的租赁费。通泰房开崇礼分公司为王民奇出具9-203房款收据，交款人为宋政，并注明置换，并且通泰房开崇礼分公司与王民奇签订“香雪·Village”认购单。通泰房开崇礼分公司现已注销。一审法院认为，通泰房开崇礼分公司与京西公司签订协议，约定用通泰房开崇礼分公司开发的香雪酒店式公寓9号楼203室公寓一套折价359664元，抵顶通泰房开崇礼分公司欠京西公司土建工程与电器款359664元。同日，王民奇与代表京西公司的宋政签订协议，约定用上述公寓一套抵顶宋政欠王民奇租赁费359664元。并且王民奇与通泰房开崇礼分公司签订认购单，通泰房开崇礼分公司为王民奇出具359664元收款收据一张。通过上述行为可以看出通泰房开崇礼分公司、京西公司、王民奇三方已经达成债权转让的合意，三方之间的转让协议合法有效，故对此债权转让行为予以认定。通泰房开提出，通泰房开与利天房开签订项目转让协议在前，王民奇签订转让协议在后，出现此种情况的原因是通泰房开与利天房开签订项目转让协议之后，为方便办理相关手续，通泰房开将通泰房开崇礼分公司印章留给利天房开，并且香雪项目的实际掌控人是利天房开，实际是利天房开与王民奇签订的协议，通泰房开不知情，所以有关法律责任应当由利天房开承担。通泰房开所述将印章留予利天房开一事，在庭审中未得到利天房开认可，通泰房开也未提供足够证据予以佐证，故对此说法不予采信。在通泰房开崇礼分公司、京西公司、王民奇签订债权转让协议后，通泰房开崇礼分公司便应该按照认购单和购房款的收据为王民奇办理相关购房手续，实现房屋的所有权。但是在2013年1月通泰房开已经将香雪项目整体转让给了利天房开，使得王民奇不能对本案诉争房屋实现所有权，并且通泰房开崇礼分公司已经由通泰房开注销，通泰房开应该对王民奇不能实现房屋所有权承担应承担违约赔偿责任。故酌定按照房屋价款35.9664万元的20%计算违约金为7.19328万元。综上，通泰房开崇礼分公司应该返还王民奇的购房款35.9664万元,及违约金7.19328万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百〇七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、张家口通泰房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，给付王民奇购房款及违约金共计43.15968万元。二、河北京西建设集团有限公司、宋政、张家口市利天房地产开发有限公司不承担赔偿责任。案件受理费10993元，由王民奇承担3219元，由张家口通泰房地产开发有限公司承担7774元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王民奇依据其与通泰房开崇礼分公司签订的认购单、通泰房开崇礼分公司向其出具359664元收款收据以及其与代表京西公司的宋政签订的协议、通泰房开崇礼分公司与京西公司签订协议等向通泰房开主张权利，一审法院认定上述行为已形成债权转让并无不当。通泰房开主张其与利天房开系合作开发房地产合同关系，处分该房屋的主体是利天房开，因此法律责任应当由利天房开承担。从本案证据看，前期通泰房开与利天房开合作开发了案涉项目，后通泰房开将该项目转让给利天房开，但京西公司建设施工时系与通泰房开崇礼分公司签订的建设施工合同，后京西公司将其对通泰房开崇礼分公司的债权转让给王民奇，王民奇也是与通泰房开崇礼分公司签订的认购单、通泰房开崇礼分公司亦向王民奇出具了收款收据。虽然通泰房开与利天房开在转让协议中约定了承担责任的方式，但该约定仅对内发生效力。王民奇在受让该债权时对通泰房开与利天房开的项目转让并不知情，且其提供的认购单、收款收据均系通泰房开崇礼分公司出具，故王民奇有理由相信处分诉争房屋的是通泰房开崇礼分公司，通泰房开作为通泰房开崇礼分公司的设立和注销机构，应承担相应民事责任，对此，一审法院认定并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10993元，由上诉人张家口通泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜建龙审判员 成 进审判员 王 悦二〇一七年六月二日书记员 宋 力