（2017）鄂0984民初451号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-12-14
案件名称
贾才芃与武汉川南置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
汉川市人民法院
所属地区
汉川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾才芃,武汉川南置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖���同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0984民初451号原告:贾才芃,男,汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉川南置业有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区省军区副食品基地南湖分基地。法定代表人：杨芝先，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏千稳，汉川市法律援助中心律师。代理权限为一般代理。原告贾才芃与被告武汉川南置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘东升、被告委托诉讼代理人夏千稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾才芃向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋的房产证；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金96232元；3.判令被告向原告退还超收的房屋面积款项3514元。事实和理由：原告贾才芃于2011年10月21日与被告武汉川南置业有限公司签订了一份认购协议书，购买被告开发的汉川欢乐街CBD中心城小区ⅩⅩ幢ⅩⅩ单元ⅩⅩ号房。买卖合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2012年12月3日收房装修。按购房合同被告应当于交房之日起90日内为原告办理房产证，但被告至今未予办理。为此，原告提起诉讼。被告武汉川南置业有限公司辩称，1.被告销售的商品房具有合法手续，被告愿意协助原告办理产权登记手续；2.原、被告对产权登记有特别约定，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金，没有法律和合同依据，应当驳回；3.房屋实际面积与合同约定不一致，被告愿意据实结算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交了认购协议书、向被告交款168701元的收据及刷卡支付回单、按揭支付24万元的银行对账单；被告提交了汉川C**中心城A栋、B栋的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和工程竣工验收备案证明书、分户信息表。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，原、被告双方对所有证据的真实性均无异议，对原告交款的时间数额，及被告的交房时间亦无争议，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点在于：1.对于逾期办理房产证，被告应否承担违约责任；2.被告是否向原告超收了购房款。对上述有争议的事实，本院认定如下：关于逾期办理房产证的违约责任：原、被告虽未签订商品房买卖合同，但认购协议书具有预约合同的性质，且双方在认购协议书中约定了房屋单价、面积、具体房号、交款方式等商品房买卖合同的主要内容，并已实际上履行，原告按认购协议书约定单价支付了全部购房款，被告按认购协议书向原告交付了相应房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。对于出卖人逾期办证的违约责任，双方当事人并无书面合同约定，亦无证据有口头约定存在。但房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付房屋并协助办妥房屋产权证，是房地产出卖人的基本义务，相关法律、法规对商品房出卖人办理房屋产权证书的义务和期限均有明确规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案出卖人为买受人办理房屋权属证书的期限为房屋交付使用之日起90日，逾期则出卖人应当承担违约责任。被告至今仍未为原告办理相关产权证书，违反法律规定，故原告依法有权要求被告承担相应责任。2.关于超收房款的问题：原、被告在认购协议书中约定的房屋建筑面积为141.91㎡，2880元/㎡，房款总计为408701元。原告所购房屋的实测建筑面���为140.69㎡，应付购房款为405187元，原告实际交纳了房款408701元（168701元+24万元），超交购房款3514元（408701元-405187元），被告应予退还。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告在出售汉川C**中心城A栋、B栋楼时，依法办理了相关建房和售房手续，原、被告所签定的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告未按合同约定在交房后90日内办理房屋产权登记手续，依法应承担相应违约责任。原告要求被告继续履行合同义务的诉求合法有据，本院予以支持；被告认为原告要求其支付逾期办证违约金无依据的抗辩理由违反法律规定，本院不予采纳；双方当事人对此违约责任无明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。原告要求被告支付的违约金数额，系以其所交房款为基数，根据2017年度中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算所得，在上述规定范围内，本院予以支持；原告要求被告退还超收面积房款3514元的诉讼请求合法有据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一��被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告贾才芃办理位于汉川C**中心城ⅩⅩ幢ⅩⅩ单元ⅩⅩ号房屋的产权登记；二、被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告贾才芃支付违约金96232元，并退还购房款3514元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件诉讼费1300元由被告负担1100元，原告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长 周鸿超审判员 倪翠荣审判员 胡 雯二〇一七年六月二日书记员 张 勇附法律条款：《中华人民共和国合同法》1.第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务3.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合��义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注微信公众号“”