（2017）粤01民终4471号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-07
案件名称
冯庆添与冯建文、广州市景兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2017民终4471二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市景兴房地产开发有限公司,冯建文,冯庆添
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4471号上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：914401016186246599。法定代表人：景治君，董事长。委托代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。委托代理人：吴家俊，广东天杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯建文，身份证地址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：冯庆添，身份证地址广州市黄埔区。两被上诉人的共同委托代理人：郑海鹰、陈辰，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）因与被上诉人冯建文、冯庆添商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人景兴公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回冯建文、冯庆添的全部诉讼请求；2、诉讼费用全部由冯建文、冯庆添承担。事实与理由：一、原审判决认为景兴公司应向冯建文、冯庆添支付从2014年5月29日起至2014年12月6日止每日按总房价20164567元的万分之二的逾期交房违约金，属于事实认定错误，适用法律错误。第一、根据冯庆添2014年4月17日签订的个性化装修图纸，涉案房屋交楼时间延期到2014年5月28日。第二、景兴公司已于2014年2月12日将涉案房屋交付给冯建文、冯庆添，因此景兴公司不应承担逾期交房违约金。景兴公司已于2014年1月28日向冯建文、冯庆添发出收楼通知书，但冯建文、冯庆添并未在收到通知书之日起15天内办理收楼手续，因此按照补充协议约定收楼通知书指定的收楼时间视为交楼时间。第三、冯建文、冯庆添否认收到收楼通知书与事实不符。首先，景兴公司提供了3份收楼通知书的EMS快递单原件、邮局出具的《EMS妥投证明》、EMS官网上查询妥投证明的截图，上面均显示冯建文、冯庆添已实际签收了收楼通知书。其次，景兴公司已向《预售合同》约定的冯建文、冯庆添地址进行特快专递，己履行了景兴公司的通知义务。最后，依据冯建文、冯庆添提供的补充证据3《报告书》，虽然景兴公司无法确认该《报告书》的真实性、合法性、关联性，但即便该《报告书》真实，冯建文、冯庆添主张的所谓在2014年3月1日实地验房，正是在收到景兴公司发出的2014年1月28日第一份收楼通知书，知道可以收楼后，才会进行该验房工作。第四、退一步说，若以2014年6月30日发出的收楼通知书为准，景兴公司亦不应承担逾期交房违约金。收楼通知书指定的收楼时间视为交楼时间，即2014年7月15日视为景兴公司已将涉案房屋交付给冯建文、冯庆添。另外，根据《广州市房地产买卖合同(预售)》附件七4.6以及冯建文、冯庆添2013年4月21日出具的承诺书约定，景兴公司在《买卖合同》第十三条约定的交楼期限后90天内向乙方交付该商品房的，不作违约处理。由于交楼时间已延迟到2014年5月28日，即景兴公司于2014年8月26日前将房屋交付给冯建文、冯庆添即不构成违约。第五、退一万步来说，冯建文、冯庆添存在以下违约行为，景兴公司有权延期交楼时间至2014年12月6日。(1)冯建文、冯庆添未按照约定在房屋交付前交存首期专项维修资金。(2)冯建文、冯庆添存在迟延支付房款的情形。(3)因涉案房屋存在个性化装修问题，且该个性化装修问题具有一定的不合理性、复杂性，而且属于景兴公司免费为冯建文、冯庆添提供个性化装修，加大了景兴公司的成本以及极大影响了实际交楼的进度。第六、退一步来说，景兴公司逾期交楼，但景兴公司享有交楼期限后90天、书面催告后45天不作违约处理的权利。且冯建文、冯庆添并未书面催告，景兴公司无须承担逾期交楼违约责任。即便承担，也仅按《单元补充协议》的总价款每日万分之一计算违约金。首先，退一步来说，即便景兴公司存在逾期交楼，但依据冯庆添、冯建文2013年4月21日《承诺书》及《买卖合同》第十三条约定，不作违约处理。其次，景兴公司享有交楼期限后90天不作违约处理的权利。景兴公司享有冯建文、冯庆添须书面催告的先履行抗辩权、书面催告后45天内不作违约处理的权利。再次，退一万步来说，景兴公司需承担逾期交楼违约责任，本案交楼时间已延至2014年5月28日，而景兴公司也享有交楼期限后135天不作违约处理的权利。最后，冯建文、冯庆添主张《单元补充协议》无效的理由无事实和法律依据，且一审法院并未就该《单元补充协议》效力及内容进行说明属于认定事实不清、法律适用错误。第七、冯建文、冯庆添于2015年12月17日才起诉，即2013年12月17日前的违约金已过诉讼时效，景兴公司无须承担。《单元补充协议》已将违约金修改为总价款日万分之一。若按冯建文、冯庆添主张的日万分之二计算违约金，则过分高于其实际损失，应调低。二、一审法院认为景兴公司应向冯建文、冯庆添支付逾期办证违约金属于事实认定错误，法律适用错误。冯建文、冯庆添在2014年12月6日确认收楼时仍未交纳物业专项维修资金，其拖至2015年10月23日才交纳，景兴公司有权顺延办证。退一步来说，景兴公司逾期办证，但《单元补充协议》约定冯建文、冯庆添须书面催告，景兴公司才承担违约责任，且违约金已修改为总价款日万分之一。然而，冯建文、冯庆添并未书面催告，景兴公司无须承担违约责任。被上诉人冯建文、冯庆添答辩称：景兴公司在上诉状中多次提到用退一步、退一万步陈述案件的事实，不管如何退都要尊重本案的基本事实，有证据可证实的事实为：1、关于逾期交楼，景兴公司与冯建文、冯庆添、物业公司签订了《楼宇交接书》，确认了房屋的交付时间是2014年12月26日，景兴公司称2014年2月12日的交付时间是没有事实依据的，在2014年2月12日涉案房屋并不具备双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第15条规定的交楼条件，即交楼必备的8项资料的凭证。2、在2014年2月12日，冯建文、冯庆添也没有收到景兴公司的收楼通知。景兴公司说寄给冯建文、冯庆添，但没有妥投的证明。3、关于个性化装修的问题，2014年4月17日冯庆添签订的个性化装修图纸，只是确认收楼时间延至2014年5月28日，其实2014年4月17日已经超过了约定的交楼时间8个月之久，景兴公司强调个性化装修是逾期交楼的理由不能成立。从2014年4月17日至2014年5月28日只有40天，即个性化装修只有40天，所以交楼时间可顺延40天，合同约定交楼时间为2013年7月31日顺延40天为2013年9月10日。5、逾期办证的违约金的计算，冯建文、冯庆添同意原审判决。冯建文、冯庆添向原审法院起诉请求：1、景兴公司向冯建文、冯庆添支付从2013年8月1日起至2014年12月6日止的逾期交房违约金1988226.31元（每日按总房价款20164567元的万分之二计算）；2、景兴公司向冯建文、冯庆添支付逾期办证违约金100822.84元（按总房价款20164567元的千分之五计算）。原审法院认定事实：2013年4月20日，景兴公司（甲方）与冯建文、冯庆添（乙方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房，乙方所购商品房为本合同项目中的爱群荟景湾第自编B栋塔楼幢39层3902号房，房屋地址：越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）3902房，该商品房约定建筑面积共363.85平方米，其中套内建筑面积299.36平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米67358.92元，总金额20164567元；甲方同意乙方按分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的17.36%，金额3500000元，第二期在2013年4月22日前，支付全部房价款的82.64%，金额为16664567元；甲方应当在2013年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%标准向乙方支付违约金；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）应交由乙方填写或签署；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后15个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，则乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同等。附件七《本合同补充协议》约定：乙方应在收到甲方发出收楼通知书之日起三十日内，办理领取该商品房钥匙及相关的一切收楼手续，乙方逾期办理收楼的，视为甲方已实际把该商品房按时按质交付给乙方使用；乙方无正当理由拒绝接收商品房的，收楼通知书指定的收楼时间视为交楼时间，在此情形下，商品房的物业管理费、水电费等相关费用及商品房损毁、维修、维护的风险责任由乙方承担；如甲方在《买卖合同》第十三条约定的交楼期限后90天内向乙方交付该商品房的，不作违约处理；若甲方未能按照《买卖合同》及本补充协议约定向乙方交付房屋的，合同继续履行，但甲方每逾期一日，应按乙方已付购房款总额的万分之二承担违约责任。如乙方提出《买卖合同》约定的装修标准以外的其他个性化装修要求的，乙方应与甲方签订装修协议，并向甲方支付相应的装修款项，甲方有权根据乙方该个性化装修要求所需的时间相应顺延交楼时间及办理房产证时间，且无需承担任何责任。双方同意并确认，在以下先决条件未全部成就前，甲方无义务为乙方办理该商品房的产权登记，亦无须因此承担逾期办理产权登记的违约责任，1、乙方付清《买卖合同》约定的全部房价款，2、乙方缴清政府规定的全部税费，3、乙方向甲方提交办理房地产权证所需的全部资料及签署有关办理房地产权证所需的全部文件；乙方委托甲方办理《房地产权证》的，应按照房地产登记管理部门的要求提供证件资料，若乙方未提供相关证件，导致《房地产权证》不能如期办理的，甲方不承担责任；甲方在《买卖合同》及补充协议约定的办理《房地产权证》期限届满前取得了房管部门签发的该商品房“房地产交易登记受理回执”，视为甲方已履行办证义务，无须承担逾期办理产权登记的违约责任；非因甲方原因造成逾期办理《房地产权证》的，甲方无须承担逾期办理《房地产权证》的违约责任，因甲方原因，逾期办理《买卖合同》备案或产权登记手续的，甲方一次性向乙方支付总房价千分之五的违约金，《买卖合同》及本补充协议继续履行等。另，2012年9月20日，冯庆添就涉讼房屋个性化装修事宜及相关费用与景兴公司签订《爱群荟景湾装修更改确认书》，记载冯建文、冯庆添、景兴公司就个性化装修事宜确认如下：1、广州中言装饰工程有限公司（以下简称中言公司）是爱群荟景湾项目的装修工程施工方，冯建文、冯庆添同意景兴公司个性化装修工程由中言公司承接；2、因本次装修修改事宜，冯建文、冯庆添同意景兴公司交楼时间及办证时间相应顺延，且冯建文、冯庆添及中言公司就个性化装修装修事宜另行签订协议书等。2013年4月21日，冯建文、冯庆添写下《承诺书》，内容记载“本人同意广州市景兴房地产开发有限公司与本人于2013年4月20日签署的编号为201304164430的《广州市商品房买卖合同》（下称《买卖合同》）交付期限在《爱群荟景湾B塔3902单元补充协议》约定的交楼期限延期一个月，如景兴公司在《买卖合同》第十三条约定的交楼期限后90天内向本人交付该商品房的，不作违约处理”。合同签订后，景兴公司分别于2013年5月22日、2013年6月6日向冯建文、冯庆添出具广州市越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）3902房的预售购房款10000000元、售房款10164567元的发票两张。2015年10月15日，景兴公司向冯建文、冯庆添合同的通讯地址广州市越秀区东湖路永胜上沙5号东湖御苑2栋42A寄送《缴款与办证通知书》，通知冯建文、冯庆添在收到本通知书后7个工作日内缴纳面积差额款、契税及首期物业专项维修资金，并与景兴公司一并到房管部门缴税办证。冯建文、冯庆添收到通知后，分别于同年10月21日和23日支付了面积差款399404.73元和专项维修资金38204.25元。冯建文、冯庆添于同年10月29日取得涉讼房屋的《房地产权证》，该证记载涉讼房屋的建筑面积371.81平方米，登记时间2015年10月29日。冯建文、冯庆添于2015年12月17日向原审法院提起本案诉讼。原审庭审中，冯建文、冯庆添向原审法院提交了冯建文、冯庆添、景兴公司及广州市景兴物业管理公司于2014年12月6日签署的《楼宇交接书》，三方确认涉讼房屋的交楼日期为2014年12月6日；冯建文、冯庆添确认装修及设备符合约定标准；冯建文、冯庆添、景兴公司双方一致同意景兴公司办理房产证时间由房屋实际交付之日起算，如冯建文、冯庆添存在《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的顺延办证情形的，景兴公司有权相应顺延办理该房屋房地产证的时间。景兴公司对《楼宇交接书》的真实性没有异议，认为景兴公司实际已于2014年2月12日将房屋视为交付冯建文、冯庆添，冯建文、冯庆添因没有交纳物业维修资金，景兴公司有权顺延办证时间。为此，景兴公司向原审法院提交了：1、2014年1月28日、2月21日、6月30日向冯建文、冯庆添合同的通讯地址广州市越秀区东湖路永胜上沙5号东湖御苑2栋42A以快递方式邮寄了涉讼房屋的《爱群荟景湾收楼通知书》，要求冯建文、冯庆添收到通知15天内办理收楼手续，邮件号分别为1022901359806、1022901990506、1022625087706。2、冯建文、冯庆添2014年4月17日在个性化装修图纸上（三张）的签名，内容为图纸变更为本人个性化施工要求，因受施工方工期影响完工验收，收楼时间延至2014年5月28日。3、中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司2015年10月29日出具的EMS妥投证明，记载邮件号1022901359806、1022901990506、1022625087706的“签收情况”一栏为“没有收寄信息”。冯建文、冯庆添对证据1的真实性有异议，称没有收到该三份《收楼通知书》，证据2、3的真实性没有异议。原审法院认为：冯建文、冯庆添与景兴公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，景兴公司应当在2013年7月31日前将涉案房屋交付给冯建文、冯庆添，补充协议约定景兴公司在《买卖合同》第十三条约定的交楼期限后90天内向冯建文、冯庆添交付房屋的，不作违约处理即后因涉讼房屋的个性化装修，冯建文、冯庆添于2014年4月17日在涉讼房屋的个性化装修图纸上自愿同意收楼时间延至2014年5月28日，现冯建文、冯庆添、景兴公司及物业公司签订的《楼宇交接书》的内容显示，确认涉讼房屋的交付日期为2014年12月6日，故景兴公司逾期交楼违约金的时间应从2014年5月29日起计算，每日按已付房款总额的每日万分之二向冯建文、冯庆添支付逾期交楼违约金。据上述时间的认定，景兴公司认为冯建文、冯庆添的主张已超过诉讼时效的抗辩没有依据，不予采纳。至于逾期办证违约金，冯建文、冯庆添在2014年12月6日收楼，按约定景兴公司应在冯建文、冯庆添收楼后210个工作日为冯建文、冯庆添办理产权登记，但冯建文、冯庆添至2015年10月29日才取得产权证，超过了合同约定的办证期限，而景兴公司没有提供须支付面积差款及物业专项维修资金才可办理产权证的证据，故冯建文、冯庆添按照总房价款的千分之五要求景兴公司支付逾期办证违约金的请求合法，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年10月28日作出判决：一、广州市景兴房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内，向冯建文、冯庆添支付从2014年5月29日起至2014年12月6日止的逾期交房违约金（每日按总房价款20164567元的万分之二计算）；二、广州市景兴房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起10日内，向冯建文、冯庆添支付逾期办证违约金100822.84元；三、驳回冯建文、冯庆添的其他诉讼请求。案件诉讼费23512元由冯建文、冯庆添负担7837元，广州市景兴房地产开发有限公司负担15675元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：景兴公司于原审期间提交一份其与冯建文、冯庆添于2012年10月30日签订的《爱群荟景湾B塔3902单元补充协议》，其中第七条载明“……如甲方违约，经乙方书面催告45天后仍不改正的，乙方有权按总价款每日万分之一追究甲方违约责任。……”。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十条约定“10.l本补充协议与买卖双方于2012年10月30日签署的《爱群荟景湾B塔3902单元补充协议》不一致的，以《爱群荟景湾B塔3902单元补充协议》为准。10.2买卖双方于2012年9月26日签署的非网签版的《广州市商品房买卖合同》作废。”本院认为:景兴公司与冯建文、冯庆添签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定双方的商品房买卖合同关系成立有效正确。根据合同约定，景兴公司应于2013年7月31日前交楼。因涉案房屋的装修问题，冯建文、冯庆添于2013年4月21日同意延期一个月交楼，即景兴公司应于2013年8月31日前交楼。此后，冯建文、冯庆添确认其同意收楼时间延至2014年5月28日。景兴公司本案中提交其于2014年1月28日、2月21日、6月30日邮寄给冯建文、冯庆添的收楼通知，但其同时所附邮政部门盖章的《EMS妥投证明》却显示“没有收寄信息”，其另提交的一份网站打印件显示“1022625087706（邮寄日期2014年6月30日）”于2014年7月1日“投递并签收”与上述邮政部门的证明不符，另景兴公司也未提交证据证明2014年6月30日涉案楼盘已经符合合同第十五条约定的交楼条件，故对于景兴公司主张其已经完成通知交楼义务，涉案房屋于2014年2月12日或2014年7月15日视为交楼的意见，本院不予采信。根据景兴公司与冯建文、冯庆添及广州市景兴物业管理公司于2014年12月6日签订的《楼宇交接书》，显示冯建文、冯庆添于当日收楼，故原审法院判决景兴公司承担2014年5月29日至2014年12月6日期间的逾期交楼违约金依据充分，本院予以确认。除冯建文、冯庆添确认同意延至2014年5月28日收楼外，没有证据证明双方对于交楼时间另有约定，故其以涉案房屋装修复杂等理由主张可延期交楼，本院不予认定。《爱群荟景湾B塔3902单元补充协议》签订在前，《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订在后，且对于违约责任有明确的约定，并约定2012年9月26日签署的非网签版的《广州市商品房买卖合同》作废，可以认定双方是按照新的合同予以履行，景兴公司主张按照《爱群荟景湾B塔3902单元补充协议》约定的违约责任承担责任，本院不予支持。合同约定的90天不作违约处理应适用原约定的交楼时间，在景兴公司未能在2013年8月31日交楼并超过90天的情况下，其认为从2014年5月29日起仍享有90天的免责期依据不足，其认为还享有45天的催告期亦不成立。原审法院判决景兴公司按照每日万分之二的标准计付逾期交楼违约金符合合同的约定，并无不当。冯建文、冯庆添于2014年12月6日收楼，景兴公司未按约定在210个工作日办理产权登记手续，冯建文、冯庆添根据景兴公司于2015年10月15日发出的《缴款与办证通知》缴纳了面积差异款及专项维修资金，至于景兴公司称此前已经多次通知及享有催告期45天及应适用每日万分之一的违约金标准，如上所述其理由均不成立，本院不予采信，原审法院判决景兴公司按照房款总额的千分之五承担逾期办证违约责任符合合同的约定，并无不当。上诉人景兴公司的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15675元，由上诉人广州市景兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 曹佑平审判员 闫 娜二〇一七年六月二日书记员 徐毅敏 百度搜索“”