（2017）冀05民终1285号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-11-27
案件名称
张建超、邢台品高商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张建超,邢台品高商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀05民终1285号上诉人（原审原告）：张建超，男，1972年6月24日出生，汉族，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人:侯艳如，河北领航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邢台品高商贸有限公司，住所地邢台市桥西区温馨家园五区2号楼1层铺108号，统一社会信用代码911305030774863878。法定代表人:田径，该公司总经理。委托诉讼代理人:张春胜，系该公司员工。委托诉讼代理人:康荣光，系该公司员工。上诉人张建超因与上诉人邢台品高商贸有限公司（以下简称商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）0503民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建超的委托代理人侯艳如，上诉人商贸公司的委托诉讼代理人张春胜、康荣光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建超上诉请求：1、撤销(2016)冀0503民初2340号民事判决书，判决支持上听人的一审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院原告主张的违约金以及租赁期限届满后的租赁赞不予支持，明显错误。首先，被上诉人作为承租方在合同期间应当接照合同约定向上诉人交付租金，但是被上诉人仅按照合同约定交付租金至2015年12月31日，自此之后再无向上诉人交付过租金，明显存在违约行为，因此，被上诉人应当向上诉人支付租金还应当承担合同约定未交付相金应承担的违约金。其次，无论上诉人是否向被上诉人催缴租赁费，是否向被上诉人承租商铺张贴催缴租赁费通知，均不影响被上诉人向被上诉人交付租赁费。上诉人根本不存在违约行为。原审法院对原告主张的违约金以及租赁期限届满后的租赁费不予支持，明显错误。二、原审法院不支持租赁合同届满后的租赁费，于法无据。第一，虽然双方签订的租赁合同于2016年8月19日届满，但是被上诉人的物品一直存放在诉争商铺中，在此期间被上诉人仍然应当向上诉人缴纳租赁费至被上诉人将诉争商铺中的物品清空，并将商铺交付与上诉人为止。第二，被上诉人不但不按约定缴纳租赁费，却将诉争商铺上锁导致上诉人也无法对外出租。在被上诉人租赁期间，房屋由被上诉人管理使用，诉争房屋被上锁，应当由被上诉人承担责任。被上诉人称由上诉人上锁没有证据，于理不符。商贸公司上诉请求：撤销邢台市桥西区人民法院(2016)冀0503民初2340号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上一审法院认定事实严重错误，上诉人不应承担2016年1月1日至2016年8月19日期问的租赁费69093元。被上诉人将房屋租赁给他人后，又私自更改下水管道造成下水管道漏水淹没上诉人租赁的房屋，使上诉人无法经营后，上诉人于2015年11月份向招商部和物业部发出通知要求修理。但被上诉人与其委托的招商、物业部门没有此进行修理，到期后上诉人没有再向被上诉人缴纳租金。后被上诉人于2016年1月15日告知上诉人如若2016年1月18日前不缴纳房租，我方将采取强制清退、收回房屋另行招租，被上诉人并于当天将上诉人租用的房屋上锁，使上诉人无法经营至今。房屋漏水系被上诉人将房屋私自更改下水管道造成，租赁房屋因被下水管道漏水淹没无法经营。另外，被上诉人将房屋上锁不让上诉人继续租赁该房屋是严重的违约行为，是导致房屋租赁合同无法继续履行的主要责任。一审法院确定上诉人承担支付租金的义务，没有事实依据和法律依据。商贸公司辩称，1、张建超的上诉理由不能成立，应驳回其上诉理由。张建超以通知的形式向商贸公司发出过履行义务通知，其没有将该通知送到商贸公司的有效通知地址。2、其要求2016年8月19日届满后的租金于法无据，因其在合同履行期间没有尽到修缮义务，并于2016年1月15日张贴通知，如不缴纳房租，将采取强制清退，并解除合同，并将租赁房屋上锁，使商贸公司无法经营。商贸公司没有义务再向其缴纳2016年1月1日后的房租，驳回张建超的诉讼请求。张建超辩称，商贸公司的上诉事实、理由不成立，应当驳回其上诉理由，1、张建超将房屋租赁给商贸公司时完好无损，商贸公司称是张建超私自更改下水道造成的漏水，不是事实，也没有证据予以证明，且双方约定了房屋的维修义务由商贸公司承担，即便是房屋漏水，也不应当成为其不缴纳租赁费的理由。2、张建超没有收到商贸公司要求修理的通知。商贸公司一审提交了几份通知，张建超并未予以签收，也不能证明商贸公司的通知已经向招商部、物业部张贴过。张建超没有委托招商部、物业部进行接收通知义务。商贸公司不能拒交租赁费。3、张建超只是向商贸公司催缴过租赁费，双方的租赁合同并没有解除，商贸公司应当按照合同履行。第一次向商贸公司发出通知时，张建超由于联系不到商贸公司，才向商铺张贴了催缴通知，并发现该商铺已被商贸公司上锁，诉争商铺在合同期间由商贸公司使用，所以该责任应当由商贸公司承担。4、商贸公司一直主张房屋漏水而拒绝缴纳租赁费，其可以要求与张建超解除租赁合同，达到不缴纳租赁费的目的，而不是一直占有房屋，并将房屋上锁，致使张建超无法接收该商铺。商贸公司应当按照合同履行自己的义务，并承担直至租赁商铺的所有物品腾空时的租赁费。张建超向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金至实际交付日；3、判令被告依照合同应当支付违约金。一审法院审理查明：2014年4月1日，原告（甲方出租方）与被告（乙方承租方）签订房屋租赁合同，该合同其中约定：商铺位于莲池大街××、××号；租赁一楼面积201.68平方米；租赁期限自2014年4月1日起至2016年8月19日；每月租金9076元，租金以年为周期分四次在每个周期日前7个工作日内交付；租赁期内，商铺的维修由乙方自行进行并承担相关费用，并承担因维修而造成商铺原有墙体结构、管线设施被破坏的责任；乙方有效通讯地址为邢台市桥东区顺德路96号楼。该合同还约定了其他权利义务。被告按照约定交付租金至2015年12月31日。庭审中，原告主张被告拖欠租赁费，称多次向被告发出交费通知，并将该通知张贴在诉争商铺门口。被告对此提出异议，认为商铺漏水，而且已经向物业公司和招商部发出通知，“如贵公司还没有修复漏水，造成我公司无法使用该场地，不再交付房屋租金”，原告将商铺上锁后，被告无法正常经营和进入商铺的情况下张贴的通知，被告并不知情，并提交照片、招商部通知证明其主张。原告对此不予认可。以上事实，有租赁合同、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方均否认自己将诉争商铺上锁，但不排除是双方之一将商铺上锁，因此，双方应当各自承担相应责任。合同中约定“商铺的维修由乙方（被告）自行进行并承担相关费用”，因此诉争商铺漏水，被告应当按照合同约定进行维修。被告虽然主张商铺漏水导致无法实际经营，但并未主张解除合同，因此不能以此为由拒绝交纳租赁费，被告应当按照约定支付2016年1月1日至2016年8月19日期间的租赁费69093元。原告明知被告未在诉争商铺实际经营，仍然在诉争商铺门口张贴通知，却未按照合同约定向被告有效通讯地址履行通知义务，存在违约行为，因此对原告主张的违约金以及租赁期限届满后的租赁费不予支持。由于双方签订的租赁合同于2016年8月19日履行届满，合同的权利义务已经终止，因此不存在解除合同的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告邢台品高商贸有限公司于判决生效之日起五日内给付原告张建超2016年1月1日至2016年8月19日期间的租赁费69093元；二、驳回原告张建超其他诉讼请求。案件受理费930元，由被告邢台品高商贸有限公司负担。二审中，商贸公司提交录音一份，拟证明，招商部门向商贸公司下达解除合同的通知并于2016年1月15日将商铺门上锁，张建超委托的招商部、物业部，所产生的一切法律后果都应当由张建超承担。张建超质证意见：录音双方出庭作证，才能证明录音的真实性，该录音也无法证明商贸公司所说的邝经理代表张建超，与本案无关联性。对该录音无法证明说话人身份，且对方也不予认可，对该证据本院不予采信。二审中查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张建超与商贸公司签订的《租赁合同书》，系双方的真实意思表示，应当遵守。关于涉案商铺约定租赁期间租金及违约金问题。租赁合同明确约定了每月租金及交费期间，商贸公司应当按照约定交纳租金。双方的租赁合同并未约定张建超的通知义务，所以一审法院以张建超未尽通知义务为由，认定其存在违约行为错误，应予纠正。虽然商贸公司主张涉案房屋是因张建超私自更改下水管道淹没租赁商铺，但其并无证据证明。商贸公司提交证据不足以证明《租赁合同书》在租赁期间届满前已解除，故其应支付合同约定期间的租赁费。涉案《租赁合同书》第九条第2项约定，承租方（乙方）应按期交纳房租，每逾期一日除支付租金外，还应当支付月租金的10%作为违约金，依次累计。商贸公司未按照《租赁合同书》约定支付租金，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，涉案《租赁合同书》约定的违约金过高，本院酌定违约金以欠交租金的年利率24%计算，从合同约定租赁期间届满第二日起算。关于租赁期间届满后租金问题。涉案商铺于2016年8月19日租赁期间届满，期间届满后双方并无续租合意，涉案当事人租赁关系自动终止。故张建超主张对方给付合同届满后租金的上诉理由，本院不予采信。综上所述，张建超的上诉请求部分成立；邢台品高商贸有限公司的上诉理由不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2340号民事判决第一、二项；二、邢台品高商贸有限公司支付张建超违约金以欠付的租金69093元的年利率24%计算，从2016年8月20日起算，至租金支付完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费930元，由邢台品高商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈勤耕代理审判员 李合钦代理审判员 刘西超二〇一七年六月二日书 记 员 王 皓 搜索“”