（2017）鲁01民终3657号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-19
案件名称
济南海信置业有限公司与刘蔚商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南海信置业有限公司,刘蔚
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3657号上诉人（原审被告）：济南海信置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘浩，总经理。委托诉讼代理人：肖玮，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广蓬，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘蔚，男，1984年1月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘晓珀，山东泉兴律师事务所律师。上诉人济南海信置业有限公司（以下简称海信置业公司）因与被上诉人刘蔚商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。海信置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。首先，2011年4月27日下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》(以下简称《通知》)属于对房地产行业产生重大影响的临时新政，并非是对原有政策的深化和明确。早在《通知》实施以前就有关于房地产开发项目综合验收备案办法的相关规定，但是将《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》作为房地产交付、产权报备的必要条件，在该《通知》下发前并未正式实施,理由:（1）《济南市商品房买卖合同》中约定的交付条件仍然为经济南市高新区建筑工程质量监督站竣工验收备案而非取得《综合验收备案证明》。（2）《通知》规定本通知下发之前，己办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记，这说明《通知》下发之前，并未以《综合验收备案证明》作为交付及办证依据。（3）在山东省境内，如青岛、滨州等各地市实施综合验收备案办法的时间不一致，且在2011年4月27日之前济南市范围之内，该政策并未实际执行。其次，《通知》的颁布实施，在客观上大量增加了海信置业公司办理产权登记手续的实质性义务，增加了多项单体验收工作，这些工作需要取得的相关手续多达数十项，加之项目园区内高压线因政府原因迟迟未能拆除，导致变压室迟迟无法开工建设，无法启用正式电，供电设施无法验收合格,直接导致了在很长一段时间海信置业公司无法通过电力设施的验收，导致其未能如期办理初始产权登记,进而取得综合验收备案证明，最终完成产权报备义务。2.《通知》增加了供水、供电、供气、供暖及道路绿化等多项单体验收项目，高压线因政府原因迟延迁移，导致海信置业公司未能如期办理初始产权登记，均属于双方共同认可的可以据实延期的情形，且被上诉人对于高压线的存在和迁移时间待定的客观情况，也是提前知悉并承诺不会因高压线与海信置业公司产生任何纠纷。综上，海信置业公司没有任何违反合同约定及法律规定的情形，被上诉人无权向海信置业公司主张违约责任。3.一审判决海信置业公司承担的违约金数额过高，请求降低。首先，因该房屋已经交付使用，逾期提供办证条件，对相关业主使用该房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期收益。其次双方的合同主要义务已经履行，办证仅为海信置业公司履约的附随义务，且如前所述，迟延办证是由于临时性政策变更，海信置业公司一直在积极采取措施，配合新政策的调整，积极办理综合验收工作，期间没有任何履约过错。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任。对于海信置业公司违约责任的约定，应当以补充协议的约定为准。故被上诉人主张的违约金明显过高，其主张不能成立。刘蔚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘蔚向一审法院起诉请求：1.海信置业公司支付逾期办理房地产权属证书之违约金11677.85元；2.本案的诉讼费由海信置业公司承担。一审法院认定事实：2009年6月28日,原告刘蔚（买受人）与被告海信置业（出卖人）就济南高新区舜华北路179号慧园一区13座2单元801室签订了《商品房买卖合同》，产权登记建筑面积为121.5平方米，房屋总价款为605070元。合同第12条约定：由于政府等非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，买受人不会因此与出卖人发生任何的纠纷。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。同日，原告刘蔚与被告海信置业签订了《济南市商品房买卖合同补充协议》，补充协议第12条第3款约定“买受人不会因高压线与出卖人产生任何纠纷”，补充协议第17条第5款约定“出卖人向买受人支付的赔偿金额及违约金不超过总房款的1%，为一次性赔偿，包括出卖人所应当承担的一切赔偿责任”。《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告刘蔚依约支付了全部购房款605070元。被告海信置业于2012年6月18日取得了《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，双方实际交房时间为2010年12月28日。被告海信置业于2012年7月4日向济南市房管局申请办理房屋产权初始登记。一审法院认为，被告海信置业是否承担违约责任的问题。被告依据向法庭提交的济建发（2011）7号《关于转发的通知》（以下简称：《通知》）认为，该案不能办理产权登记的原因一方面是政策的变动（政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，导致办理初始登记的准备时间延长），属于不可抗力的情形。另一方面系基于合同约定，原告在购买房屋时已明确知晓以政府规划来确定高压线的具体迁移时间，并承诺不会因高压线与被告产生任何纠纷。因此，被告海信置业不应当承担违约责任。原告认为，依据济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》（以下简称：《通知》）、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方法规，被告在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度，并非不可预见，被告亦未能提供证据证实系因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长，影响其办理初始登记备案的具体情况，因此被告应当依约承担违约责任。一审法院认为，依据济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《关于转发的通知》（以下简称：《通知》）及国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方性法规，已经明确规定了综合验收制度，双方签订《商品房买卖合同》之前已有综合验收制度，可见综合验收制度的实施并非不可预见。被告海信置业以不可抗力进行免责的抗辩，欠缺事实依据，一审法院不予支持。被告海信置业未提供证据证实因综合验收制度的实施、高压电线路迁移迟延导致验收时间延长，影响其办理初始登记备案的具体情况，故被告海信置业应当承担违约责任。违约金的数额问题。一、违约金计算标准问题。原告依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第15条约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金，主张按照上述合同约定计算违约金。被告海信置业反驳称，应根据双方签订的《济南市商品房买卖合同的补充协议》第17条第5款“以总房款的1%为限”确定计算标准。一审法院认为，补充协议的第17条第5款仅仅系关于原告行使解除合同权利的情形，不适用于本案双方所争议的房屋产权初始登记违约情形，一审法院对原告主张违约金的标准应按已付房价款的每日万分之一来计算，予以采信。二、违约金数额是否过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金过分高于或者低于损失，当事人可以请求人民法院予以适当调整。本案中的《商品房买卖合同》已经明确约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法，被告海信置业仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，原告刘蔚与被告海信置业于2009年6月28日所签订的《济南市商品房买卖合同》及《济南市商品房买卖合同的补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告刘蔚依约履行了支付购房款的合同义务，被告海信置业应在商品房交付使用之日起（2010年12月28日）360日内为本案房屋办理产权初始登记。而被告海信置业直至2012年7月4日才申请登记备案，已构成违约。违约金应自2011年12月24日开始计算至2012年7月3日。原告刘蔚主张被告海信置业有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。判决：被告济南海信置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘蔚逾期办理房屋产权初始登记的违约金11677.85元（193天，以总房价605070元为基数，按每日万分之一计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，由被告济南海信置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系海信置业公司与被上诉人之间因履行商品房销售合同而产生的争议，属商品房预售合同纠纷。双方争议焦点为：一、海信置业公司是否应承担违约责任；二、违约金数额是否过高。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。海信置业公司未按期向产权登记机关备案构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政和地方法规，已经明确规定了综合验收制度，双方签订《商品房买卖合同》之前已有综合验收制度，可见综合验收制度的实施并非不可预见。海信置业公司以不可抗力进行免责抗辩，欠缺事实根据，本院不予支持。根据约定，海信置业公司应在涉案房屋交付之日2010年12月28日起360日内，即2011年12月24日前应为本案房屋办理产权初始登记。而海信置业公司于2012年7月4日才向济南市房管局申请办理房屋产权初始登记，故海信置业公司应依约承担违约责任。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，海信置业公司仅主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故海信置业公司主张违约金过高证据不足，本院对其要求降低违约金数额的上诉请求不予支持。综上所述，海信置业公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人济南海信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫振华审判员 黄宏伟审判员 李 静二〇一七年六月二日书记员 李在利 微信公众号“”