（2017）粤06民终1884号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-08-24
案件名称
何惠冰、佛山市合凯房地产有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何惠冰,佛山市合凯房地产有限公司,广州市丰讯置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1884号上诉人（原审原告）：何惠冰，女，1954年10月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人:阮乃明，系何惠冰配偶。被上诉人（原审被告）：佛山市合凯房地产有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥镇振兴路24号二楼。法定代表人：邝敏诗。委托诉讼代理人：卢校雯，广东汇联律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐惠娟，广东汇联律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市丰讯置业有限公司，住所广东省广州市荔湾区光复北路508号3A-7房。法定代表人：林成超。上诉人何惠冰为与被上诉人佛山市合凯房地产有限公司（以下简称合凯公司）、广州市丰讯置业有限公司（以下简称丰讯公司）商品房预约买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2015年7月9日，佛山市住房和城乡建设管理局向合凯公司核发《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》，载明预售项目为佰德广场，预售房屋栋号及层数为佰德广场19-22层，等等。2016年5月28日，何惠冰（乙方）与合凯公司（甲方）签订《【佰德广场】认购书》，约定乙方自愿向甲方认购涉讼房屋，建筑面积为44.19平方米，套内建筑面积为31.58平方米，按套内建筑面积计算购房款，购房款总价为395501元。装修费60000元，于2016年5月28日付5000元，2016年5月29日前付清。乙方签订本认购协议同时一次性向甲方交纳定金20000元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金自动转为该商品房购房款的组成部分。乙方须在签订本认购协议后7日内，即应于2016年6月4日前，持本认购协议、定金收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到甲方营销中心，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件，并向甲方交纳约定的全部款项。在签订商品房买卖合同前，如发生项目规划、设计变更、不可抗力等事件，导致甲方不能向乙方出售该商品房的，甲方有权解除本认购协议，返还乙方已付定金（不计利息），双方互不承担其他责任；经规划部门批准的规划调整导致该商品房的户型结构、面积、朝向等发生重大变化或不再建设，且乙方决定不购买商品房的，则本认购协议终止，乙方所付定金可不予返还（不计利息），甲方不承担其他任何责任，等等。2016年5月28日、2016年6月3日，何惠冰分别向合凯公司支付涉讼房屋购房款20000元、181546元，合计201546元。2016年5月28日、2016年5月29日，何惠冰分别向丰讯公司支付涉讼房屋装修费5000元、55000元，合计60000元。另查明，丰讯公司代理合凯公司销售涉讼房屋。再查明，至一审辩论终结时，合凯公司尚未取得涉讼房屋商品房预售许可证明。2016年8月16日，何惠冰向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销何惠冰与合凯公司签订的佰德广场认购书；2.合凯公司、丰讯公司退还何惠冰购房款261546元，并以261546元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的自2016年8月16日起至合凯公司、丰讯公司实际退款之日止的利息及赔偿何惠冰261546元；3.合凯公司、丰讯公司承担案件诉讼费用。原审法院认为：关于责任主体的问题。涉讼合同由何惠冰与合凯公司签订，所约定的房价款、装修费均为何惠冰购买涉讼房屋所需要支付的对价。虽何惠冰实际将装修费支付予丰讯公司，但合凯公司、丰讯公司确认两公司之间存在委托买卖涉讼房屋的内部关系，故该收款行为可视为合凯公司委托丰讯公司收取款项的委托代理行为，相应法律后果应由合凯公司承担，认购书仍应由签订主体即何惠冰与合凯公司进行清算，何惠冰诉请丰讯公司承担本案责任没有事实及法律依据，应不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。该司法解释的立法本意应为保障买受人的合法权益，而禁止未取得预售许可证明却实施销售商品房的行为。截至一审辩论终结合凯公司仍未取得涉讼房屋的预售许可证明，而认购书系以买卖涉讼房屋为目的而达成合意的预约合同，实质为房屋销售行为，故根据上述规定，认购书因违反法律禁止性规定而无效。无效的合同自始不发生法律效力，何惠冰诉请撤销认购书没有法律依据，应不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。认购书无效，合凯公司应将已付款261546元（201546元+60000元）退还予何惠冰，何惠冰该诉请合法有据，应予以支持。关于一倍赔偿及利息的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……何惠冰虽主张根据上述规定合凯公司应赔偿一倍的已付款，但何惠冰在购买涉讼房屋时对涉讼房屋是否获得预售许可亦负必要审查注意义务，而从何惠冰举证看，合凯公司已经向何惠冰出示了其持有的商品房预售许可证，明确载明预售房屋栋号及层数，且并不包含涉讼房屋，可见合凯公司并不存在故意隐瞒或提供虚假证明的情形，何惠冰怠于履行其审查注意义务，对订立涉讼无效合同亦有一定过错，故何惠冰上述主张没有事实及法律依据，应不予支持。合凯公司没有取得商品房预售许可证即销售涉讼房屋，对涉讼合同无效负有主要过错，而其收取了购房款确实造成何惠冰利息损失，故何惠冰诉请合凯公司支付以261546元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年8月16日起至实际清偿之日止的利息合法有据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、合凯公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还261546元并支付以该款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年8月16日起至实际清偿之日止的利息予何惠冰；二、驳回何惠冰的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4515.46元，由何惠冰负担1903.87元，由合凯公司负担2611.59元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予何惠冰。上诉人何惠冰不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、何惠冰提交的合凯公司销售人员通话录音证据中，该销售人员确认“五年之后才可办理房产证”是“后来才将这个事实讲给何惠冰知”。而合凯公司在法庭上确认该销售人员是其销售员工。法院当然有依法采纳或者不予采纳当事人的证据以认定事实，但无权隐瞒主要证据，更无权隐瞒证据并在没有可靠证据的前提下以主观推断方法违法作出相反的事实认定。原审判决认为“从原告举证看，被告已经向原告出示了其持有的商品房预售许可证，明确载明预售房屋栋号及层数，且并不包含涉讼房屋，可见被告并不存在故意隐瞒或者提供虚假证明的情形，原告怠于履行其审查注意义务，对订立涉讼无效合同亦有一定过错，故原告上述主张没有事实及法律依据”显然是颠倒事实。二、《【佰德广场】认购书》是合凯公司单方制作提供的格式合同，《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”但原审判决将由合凯公司制作的案涉合同第一条格式条款作为证据，显然违法。三、《合同法》第四十一条规定“……格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。”原审判决采纳不利于非提供格式条款一方的解释，并据此作出事实认定亦属违法！四、何惠冰主张合凯公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，合凯公司则主张已出示。据此可知，是否隐瞒，存在争议。合凯公司在整个诉讼过程中，从未对自己的该主张提交任何证据。那么，就算不考虑何惠冰方已经提交相应证据的情况，原审判决也应当按照《合同法》第四十一条规定原则作出丕利于合凯公司的认定。原审判决认定事实毫无证据。五、合凯公司是房地产开发司，知道或应当知道《城市商品房预售管理办法》第六条“……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的禁止性规定。既然原审判决已经查明合凯公司明知“未取得涉讼房屋商品房预售许可证明”而故意出售该部分商品房，那么，原审判决应当据此认定合凯公司“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”。然而，原审判决却作出“合凯公司并不存在故意隐瞒或者提供虚假证明的情形”的认定。六、既然“……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”那么，合凯公司就是明知未取得《商品房预售许可证》而故意预售商品房，“违反行政法规的强制性规定”。其行为明显违法。同理，原审判决应当认定合凯公司有特别严重过错。七、退一步，即便以原审判决认定的事实作前提，既然合凯公司有特别严重过错，而原审判决又认定“何惠冰怠于履行其审查注意义务，对丁立涉讼无效合同亦有一定过错”。显然，过错大小有别。那么，原审判决应根据过错大小，作出相应责任分担的判决。八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条对出售人承担“赔偿责任”是一种惩罚性规定，且并无设定任限制性的规定。据此，只要买受人提出请求，法院应当无条件支持。原审判决认定事实错误，适用法律是错误、同时又严重违反程序。为此，特上诉请求：请求撤销一审判决第二项；改判支持何惠冰的一审赔偿请求。上诉人何惠冰于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人合凯公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院何惠冰的上诉请求。一、合凯公司不存在故意隐瞒未取得预售许可证明。签订认购书的同时，合凯公司已经出示了预售许可证，何惠冰认购的房屋不在该预售许可证的范围。何惠冰应当清楚其认购的房屋是没有取得预售许可证的。二、双方之间签订的认购书不是正式的买卖合同，属于预约合同。认购书没有约定商品房交付条件、日期及面积差异处理等等。本案认购书不能认定为商品房买卖合同，何惠冰预付的60000元属于装修款，不属于购房款。被上诉人合凯公司于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人丰讯公司于二审期间未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：由于涉案《【佰德广场】认购书》系何惠冰与合凯公司签订，原审法院据此认定涉案合同主体系何惠冰与合凯公司，丰询公司并非涉案合同签订主体，由此对何惠冰诉请丰询公司承担涉案合同责任的主张判决不予支持妥当，本院予以维持。因签订涉案合同时及之后，合凯公司均未取得涉案合同所涉房屋的商品房预售许可证，原审法院据此认定涉案合同属无效合同，并判决合凯公司应向何惠冰返还款项261546元（房款201546元＋60000元装修款）及利息（自本案起诉之日即2016年8月16日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付），亦属妥当，本院予以维持。何惠冰上诉主张合凯公司属故意隐瞒其所预售房屋未取得商品房预售许可证的情形，除应向其返还已付房款261546元外，还应向其另行赔偿款项261546元。对此，由于合凯公司向何惠冰出示过其已取得的商品房预售许可证，且根据该商品房预售许可证所载内容即可知，涉案预售房屋并不在该商品房预售许可证所载许可销售的范围内，即便是签订涉案《【佰德广场】认购书》时，合凯公司未明确向何惠冰告知涉案房屋不在其已取得的商品房预售许可证所载销售范围内，但对照该商品房预售许可证所载之“许可销售的房屋栋号及层数”，何惠冰亦可知道涉案房屋尚未取得商品房预售许可证。故，据此尚不能认定合凯公司属故意向何惠冰隐瞒涉案房屋未取得商品房预售许可证之事实。由是，何惠冰诉称合凯公司故意向其隐瞒涉案房屋未取得商品房预售许可证，合凯公司向其另行赔偿相当于已付房款金额的款项，该主张依据不充分，原审法院判决不予支持妥当，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。何惠冰上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5223.19元，由上诉人何惠冰负担。本判决为终审判决。审 判 长 安建须审 判 员 李 虹代理审判员 黄玉凤二〇一七年六月二日书 记 员 李嘉敏 微信公众号“”