（2017）津01民终3473号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-06-30
案件名称
董浩、李永建房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董浩,李永建,高金兰,天津市我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终3473号上诉人（原审原告、反诉被告）：董浩，女，1972年1月12日出生，汉族，河北工业大学职工，住天津市河北区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:李永建，男，1986年5月9日出生，蒙古族，天津恒银物业管理有限公司物业主管，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：安刚，天津击水律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高金兰，女，1987年11月15日出生，汉族，恒银金融科技股份有限公司数据员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：安刚，天津击水律师事务所律师。原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。法定代表人：陆斌斌，董事长。委托诉讼代理人：孙证昊，男，该公司职员。上诉人董浩因与被上诉人李永建、高金兰、原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2016）津0105民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董浩、被上诉人李永建、高金兰及其委托诉讼代理人安刚、原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙证昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董浩上诉请求：1、解除协议编号XXXXX-XXXXXX的《天津市房产买卖协议》；2、判令二被上诉人支付违约金50000元；3、诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：被上诉人首付款未按期支付，严重违约；按期支付购房款是被上诉人最主要义务，被上诉人未能按期支付购房款，导致房屋交易未按时履行手续，属于根本违约；被上诉人在可以积极补救推动合同履行时，授意银行不要将购房款打入资金监管账户，无视其违约；由于被上诉人违约，致上诉人原定的房屋购买失败，并造成上诉人公积金错办和购房定金损失、租房误装修、租赁损失。李永建、高金兰辩称，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人积极履行交易合同义务，无任何违约情节。因双方交易期间全市二手房交易量大，被上诉人应贷款银行提示，在贷款审批完毕并通知交首付款后，积极交付了240000元首付款,不构成违约。被上诉人无法左右银行进行放贷，如银行延迟放贷期间的风险由被上诉人负担，不符合公平原则。2016年6月8日，上诉人提起诉讼要求解除合同，构成根本违约。天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，同意一审法院判决，应驳回上诉，维持原判。董浩向一审法院起诉请求：1.解除协议编号XXXXX-XXXXXX的《天津市房产买卖协议》；2.要求二被告支付原告50000元补偿款；3.诉讼费用由二被告承担。李永建、高金兰向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告董浩继续履行坐落于河北区××××号房屋的买卖合同，并配合二反诉原告办理该房屋过户手续，相关费用由反诉被告承担；2.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年3月12日，原告董浩与被告高金兰签订了《房产交易合同》，约定由被告高金兰购买原告董浩所有的坐落天津市河北区××××号私产房屋一套，房屋建筑面积85.74平方米，房屋成交价1240000元，定金50000元，双方当日签订《补充协议》，约定《房产交易合同》中房屋实际成交价格为1240000元，包括被告高金兰需向原告董浩支付的定金、装修补偿金、附属设施补偿金共计50000元，该款项于过户之日由被告高金兰一次性支付于原告董浩，交付后双方再办理过户手续，且无需资金监管，双方一致同意在房管部门签署《天津市房产买卖协议》时以1190000元为过户价格等。2016年3月12日，被告高金兰向原告董浩支付定金50000元。被告高金兰与被告李永建系夫妻关系。2016年4月19日，原告董浩、被告高金兰、被告李永建签订了《天津市房产买卖协议》，协议约定被告李永建、高金兰向原告董浩购买坐落天津市河北区××××号私产房屋一套，以银行贷款方式支付房价款，房价款1190000元，首付款240000元，申请银行贷款950000元；协议同时约定，在协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，但协议未对违约责任进行约定。签订协议当天，原告董浩、被告李永建、被告高金兰共同到中国农业银行股份有限公司天津南开支行办理了房屋贷款的进件申请手续。中国农业银行股份有限公司天津分行信贷审批部于2016年5月11日审批通过按揭部分的贷款，该行南开支行转日通知被告李永建、高金兰交纳首付款。2016年5月13日，被告李永建、高金兰将首付款240000元交付到资金监管账户在天津市农行设立的专用账户，天津市房地产交易资金监管中心出具了《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》。公积金中心贷款审批耗时一个多月，审批通过公积金部分贷款的时间为2016年6月22日。2016年6月23日，中国农业银行股份有限公司天津南开支行（贷款人）与被告李永建（抵押人）、被告高金兰（抵押人）、天津市津房置业担保股份有限公司（抵押权人）签订了《天津市个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同（保证担保）》，同时该银行向原告出具了《天津市不动产登记申请书》、委托书等手续，用于办理房屋过户及抵押登记等手续。因被告李永建、高金兰通知中国农业银行股份有限公司天津南开支行涉案房屋发生纠纷，原告董浩已诉至法院，故该行征得被告李永建、高金兰同意，未将公积金（组合）贷款共计950000元发放到房地产交易资金监管中心的监管账户。关于原告董浩主张二被告因追求低利率选择贷款银行，导致办理银行贷款的时限过长，导致无法如期办理正常转移登记手续一节，原告未提供证据予以佐证，法院不予采信。关于原告董浩主张二被告通知贷款银行不要向监管账户拨款，属于根本违约一节，事实系原告起诉至法院要求解除《天津市房产买卖协议》在先，故对原告该项主张，法院不予采纳。一审法院认为，原告董浩与被告高金兰于2016年3月12日签订的《房产交易合同》、《补充协议》均系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故此法院依法认定《房产交易合同》、《补充协议》合法、有效。原告董浩、被告高金兰、被告李永建共同于2016年4月19日到房管部门签订《天津市房产买卖协议》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故此法院依法认定双方于2016年4月19日签订的《天津市房产买卖协议》合法、有效。原告董浩在被告李永建、高金兰交纳了首付款并办理了银行贷款后，拒绝配合办理房屋所有权转移登记手续，构成违约，现被告李永建、高金兰已经履行了购买房屋的全部义务，为了维护无过错方的合法权益，故对于二被告主张的要求继续履行《天津市房产买卖协议》，原告董浩配合办理房屋所有权转移登记手续的反诉请求，法院予以支持。对原告董浩要求解除《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，法院不予支持。关于被告李永建、高金兰提出如原告董浩逾期不履行所有权转移登记手续，被告李永建、高金兰自愿全部承担办理房屋所有权转移登记手续的相关费用的意见，法院不予置议。关于原告董浩要求二被告支付原告50000元补偿款一节，原告称系原告与他人签订的教师公寓的转让协议无法履行的定金损失，与本案并非同一法律关系，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：一、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）董浩继续履行与被告（反诉原告）李永建、高金兰签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：XXXXX-XXXXXX号），待950000元贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户后，原告（反诉被告）董浩配合被告（反诉原告）李永建、高金兰到房地产权属登记机构办理坐落天津市河北区××××X-XX-XXX-XXX房屋的所有权转移登记手续，逾期则由被告（反诉原告）李永建、高金兰自行到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，相关税费全部由被告（反诉原告）李永建、高金兰负担；二、驳回原告（反诉被告）董浩全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告（反诉被告）董浩负担；反诉案件受理费15960元，由原告（反诉被告）董浩负担。二审中，上诉人申请法院至中国农业银行股份有限公司天津南开支行调取被上诉人的银行账户交易明细及办理住房按揭贷款的相关手续、文件。因一审法院对上述事实已经查明，故本院对上诉人的申请不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《天津市房产买卖协议》约定被上诉人应自订立本协议之日起5日内将首付款240000元，一次性存入房地产交易资金监管账户。被上诉人未依约履行该付款义务，而是在2016年5月13日交付首付款，构成违约，但非根本违约。而上诉人在被上诉人交付首付款后，未依约在协议订立后的30日内，与被上诉人办理房屋所有权转移登记手续，亦构成违约。上述协议还约定被上诉人订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管账户，但未约定贷款银行审批期限。被上诉人与贷款银行签订借款合同是2016年6月23日，此时上诉人已提起诉讼，要求解除上述协议，因此贷款银行征得被上诉人同意，未将公积金（组合）贷款共计950000元发放到房地产交易资金监管账户，被上诉人不构成违约。据此，上诉人要求解除上述协议，并由被上诉人支付违约金50000元，没有事实和法律依据。综上所述，董浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由董浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲审 判 员 王明武代理审判员 刘 艳二〇一七年六月二日书 记 员 史军锋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：