（2017）吉01民终1252号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2017-07-26

案件名称

长春一汽富晟汽车毯业有限公司与长春市永发专用汽车配件有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长春一汽富晟汽车毯业有限公司,长春市永发专用汽车配件有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2017）吉01民终1252号上诉人（原审被告）:长春一汽富晟汽车毯业有限公司，住所地长春市朝阳经济技术开发区阜育大街与兴民南路交汇处。法定代表人：王志仁，董事长。委托诉讼代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:长春市永发专用汽车配件有限责任公司，住所地长春市长沈路六公里处。法定代表人：张洪喜，经理。委托诉讼代理人:梁立国，吉林五州律师事务所律师。上诉人长春一汽富晟汽车毯业有限公司（以下简称富晟公司）因与被上诉人长春市永发专用汽车配件有限责任公司（以下简称永发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。富晟公司上诉请求：撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第991号民事判决，改判驳回永发公司诉讼请求。理由如下：原审法院判令富晟公司承担维修费用，不符合合同约定，亦无法律依据。双方于2009年11月21日重新签署《房屋租赁协议》，该协议约定富晟公司在不改变房屋主体结构的情况下，可按生产要求进行改动，富晟公司承担改建及日常维护费用，租赁期满后，富晟公司因改建发生的费用及增添物品不得拆除，需留给永发公司。根据上述约定，富晟公司有权对租赁房屋进行改建，并且不需要承担任何责任，只需要把改建的成果在租赁期满交付给永发公司，原审法院认定富晟公司承担维修费用错误。2.永发公司没有提供任何证据证明富晟公司在租赁期间对租赁物中的设施、设备进行了破坏，也没有证据证明原租赁房屋中存在这些设施、设备。况且，根据2005年5月17日《租房补充协议》约定，永发公司承认房屋内的装修、灯具、牌匾等附属设施已经部分老化、失效，同意富晟公司根据实际需要对以上设施进行改造更新，由此能够说明租赁房屋内的附属设施和设别即使存在，也不具备使用功能。2015年富晟公司委托万泰劳务对永发公司进行洗浴楼的简单装修，只是在双方合同期满后，基于双方既往友好合作，富晟公司自愿提供简单装修和屋顶防水，并不代表富晟公司违约，也不代表富晟公司有义务为永发公司重新装修。富晟公司雇佣万泰劳务进入洗浴楼是在双方合同终止，并债权债务结清一个月后进行的，如果永发公司当时不同意富晟公司为其简单装修，不提供装修钥匙，不允许万泰劳务进入，就不可能发生拆除问题，可万泰劳务完成装修前的拆除工作后，永发公司突然反悔，报警并强行收回房屋，因此洗浴楼原有装修的拆除显然是由于永发公司自行行为造成的结果，其无权要求任何人承担赔偿责任。3.原审法院以富晟公司曾经想腾俊公司询价为名，弃司法鉴定结论不顾，属错误判决。原审法院判令富晟公司承担永发公司自2015年8月1日至判决生效之日的租金损失，没有法律依据。富晟公司在租赁期满向永发公司交还租赁房屋时，永发公司予以接收，没有提出异议，富晟公司已经履行完毕合同义务，另外双方已经对租赁期间租金进行了结算。富晟公司不存在违约行为。如果按照原审法院裁判理由进行推理，也只能就洗浴楼发生维修期间的租金损失进行裁判，而不能对全部租赁房屋的租金损失进行裁判。永发公司针对上诉请求辩称：原审法院认定事实清楚，应予维持。原审法院经审理查明：长春市永发专用汽车配件厂（后变更为永发公司）与长春一汽四环福利厂（后改制更名为富晟毯业公司）于2005年1月1日签订《租赁协议书》，约定：甲方（长春市永发专用汽车配件厂）有厂房2700平方米（建筑面积）办公楼二栋3400平方米（建筑面积），位于长沈公路1043公里处（南洋酒店院内），欲租给乙方（一汽四环福利厂）做生产经营场地。租赁期限：2005年1月至2009年12月租期为五年。租金为每年共计五十万。（其中大楼为年租金十万元人民币4月1日起租）。付款方式：每年分两次付款，年初50%，六月三十日前付其余50%。新租的洗浴大楼内外物品详见清点明细（由甲乙方行政科清点）。乙方租赁期间不得随意改动原有建筑格局，如确实需要改动应经甲方同意，乙方承担改建费及日常维修费用。租赁期满后，乙方因改建发生的费用及增添的物料等不得拆除留给甲方（甲方同意改动的情况下）如乙方需要续签则有优先租用权。长春市永发专用汽车配件厂与长春一汽四环福利厂于2005年5月27日签订《租房补充协议》，约定：乙方（一汽四环福利厂）租赁甲方（长春市永发专用汽车配件厂）厂房、洗浴大楼及办公楼，根据实际使用需要，原有建筑物内装修、灯具、牌匾等附属设施，已经部分老化、失效。从企业发展出发，经甲方同意，乙方根据实际需要对以上设施进行改造更新；待房屋维修期满时乙方不拆除以上附属设施，甲方以变更后标准验收房屋。2009年11月21日，原告与长春一汽四环福利厂签订《房屋租赁协议》，主要内容为：甲方（永发公司）房屋坐落于长沈公路7988号，厂房建筑面积2700平方米，办公楼两栋建筑面积3400平方米出租给乙方（一汽四环福利厂）。房屋用途为生产经营场地使用。租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日止，租期3年。房屋每年租金为人民币伍拾万元整。（其中洗浴大楼为年租金为十万元人民币）。乙方在不改变房屋主体结构的情况下，可按生产要求进行改动，乙方承担改建及日常维修费用。租赁期间双方必须信守合同，任何一方过错给另一方造成损失的，过错方应当承担由此产生的一切后果。原、被告间的《房屋租赁协议》于2015年8月1日解除，被告于2015年9月25日委托万泰劳务公司进入现场对楼内的塑料扣板、石膏吊顶、门窗木饰以及一楼雨搭防水卷材进行维修前的拆除。2015年9月29日，原告因被告未与其协商一致而擅自拆除屋内设施报警。被告中止拆除行为。经原告申请我院委托，吉林正泰工程咨询有限公司于2016年10月26日出具吉正泰工造字（2016）第192号鉴定报告，针对厂房、办公楼、洗浴大楼的土建部分维修改造工程工程造价作出司法鉴定。在需要说明的事项中：1、办公楼三层“门口维修，抹灰刮大白”没有工程量，未计入本次造价。2、办公楼三层“石膏线维修”没有工程量，未计入本次造价。3、洗浴一层“水池，红砖砌筑，防水30平”没有具体做法、材质不明确、没有工程量，未计入本次造价。4、洗浴二层“隔断材质不明确”没有工程量，未计入本次造价。5、洗浴二层“拆除墙体”没有工程量，未计入本次造价。6、筒灯甩线未进入本次工程造价。鉴定工程总造价616565元。原审法院认为：1.关于原告要求被告赔偿房屋维修款100万元（以评估作价为准）；赔偿原告出租房屋灭失的附属设备40万元（以评估鉴定为准）。2016年9月27日原告增加诉讼请求：判令被告对承租房屋的水暖、上、下水、外网排水及电气部分进行修复至能够正常使用。2016年11月8日原告再次增加诉讼请求：判令被告对承租房屋的锅炉、水暖、上、下水、外网排水及下水、部分进行修复，被告私自改动的部分，全部恢复原貌至能够正常使用。判令被告将租期满后拆除的部分，恢复原有格局的问题。原、被告于2005年1月1日签订《租赁协议书》，2005年5月27日签订的《租房补充协议》，2009年11月21日签订《房屋租赁协议》不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应全面履行合同。富晟毯业公司自述于2015年9月25日委托万泰劳务公司进入现场对楼内的塑料扣板、石膏吊顶、门窗木饰以及一楼雨搭防水卷材进行维修前的拆除。2015年9月29日，原告因被告未与其协商一致而擅自拆除屋内设施报警。被告因此中止拆除行为。经现场察看，被告已将洗浴楼内的装修全部拆除，洗浴楼基本处于毛坯状态，办公楼及厂房年久失修，顶楼漏水严重，水电暖停用。双方于2009年11月21日签订的《房屋租赁协议》约定：乙方（富晟毯业公司）在不改变房屋主体结构的情况下，可按生产要求进行改动，乙方承担改建及日常维修费用。租赁期间双方必须信守合同，任何一方过错给另一方造成损失的，过错方应当承担由此产生的一切后果。被告未提供证据证明对房屋的拆除行为已与原告协商，故因拆除行为及日常维护不当给原告造成的损失被告应当承担维修责任。经原告申请本院委托吉林正泰工程咨询有限公司对房屋维修维护费用进行鉴定，但经多次协商，原、被告对于整体维修方案均未达成一致意见，仅针对厂房、办公楼、洗浴大楼的部分土建维修改造工程中达成一致，亦因办公楼三层“门口维修，抹灰刮大白”没有工程量；办公楼三层“石膏线维修”没有工程量；洗浴一层“水池，红砖砌筑，防水30平”没有具体做法、材质不明确、没有工程量；洗浴二层“隔断材质不明确”没有工程量；洗浴二层“拆除墙体”没有工程量；筒灯甩线等原因而未计入工程造价。在被告进行维修前拆除时，原告因被告未与其协商一致而擅自拆除屋内设施报警。被告中止维修拆除行为，故要求被告继续对房屋进行维修并不有利于问题的解决。原告提供证据证明2015年7月被告曾两次对案涉房屋的维修费用向吉林省腾俊建筑装饰工程有限公司询价，吉林省腾俊建筑装饰工程有限公司的投标总价分别为3023662元及2760597元。被告虽否认该两份报价系被告委托，但认可其曾向第三方询价，被告未提供向其他第三方询价的证据。故本院参照吉林省腾俊建筑装饰工程有限公司出具的第二份长春市永发专用配件有限责任公司室内外维修工程投标价2760597元，确定原告维修房屋的价格。2.关于原告要求被告承担房屋维修期间的租金损失，赔偿数额比照被告给付的租金标准（从2015年8月1日至合理的修复期间止）。原告于2016年9月27日增加诉讼请求：判令被告给付原告租金损失100万（从2015年8月10日起至2017年7月31日止），于2016年11月8日增加诉讼请求：判令被告给付原告租金损失100万元（从2015年8月10日起，至2017年7月31日待房屋全部恢复到正常使用并交付给原告为止，如果超过2017年7月31日被告应继续支付房屋租金）问题。原、被告均认可双方的《房屋租赁协议》于2015年7月31日解除，租金已按年租金500000元支付至2015年7月31日的问题。双方于2009年11月21日双方签订的《房屋租赁协议》约定：任何一方过错给另一方造成损失的，过错方应当承担由此产生的一切后果。被告方未经与原告协商一致擅自拆除修改后的屋内装饰装修，且未对使用房屋进行适当维护造成原告房屋无法正常使用，被告未提供证据证明其对租赁房屋进行的拆除行为系对房屋进行正常维护，亦未提供证据证明该拆除行为经与原告协商一致。被告仅认可赔偿原告2015年8月1日起至2015年10月15日的租金损失的抗辩，本院不予认可。被告应赔偿原告以年租金500000元为标准，从2015年8月1日起计算至本判决生效之日止的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长春一汽富晟汽车毯业有限公司于判决生效后立即赔偿原告长春市永发专用汽车配件有限责任公司维修费2760597元；二、被告长春一汽富晟汽车毯业有限公司于判决生效后立即赔偿原告长春市永发专用汽车配件有限责任公司租金损失（以年租金500000元为标准，从2015年8月1日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告长春市永发专用汽车配件有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费35600元，保全费5000元，由被告长春一汽富晟汽车毯业有限公司负担。除原审查明事实外，本院另查明：1.双方之间租赁关系于2015年8月1日解除，双方因租赁关系解除后，租赁物维修问题发生纠纷而未完成交接手续。永发公司认为维修项目如下：（1）洗浴楼屋面防水、外墙墙皮脱落、门窗、室内维修，洗浴设备恢复能够使用状态；（2）办公楼、厂房防水维修，锅炉房、水电暖恢复使用，车间天车恢复使用；（3）供暖系统恢复到单独供暖；（4）室外下水井恢复使用，锅炉连带烟囱恢复使用。富晟公司认可维修项目如下：漏雨可全楼刮大白，对楼内水电暖恢复到正常适用，对生锈的暖气粉刷，破损门窗更换，破损地板、地砖更换，防水修复。（见原审2015年11月19日庭审笔录）；2.原审中，永发公司申请对如下项目进行司法鉴定：（1）出租厂房和办公楼的供暖系统重新采购、安装费用；（2）洗浴大楼的供暖系统重新采购、安装费用；（3）运行天车一部；（4）恢复洗浴大楼的原格局及室内装饰所需费用；（5）办公大楼室内装修费用和安装七部空调费用；（6）办公大楼和洗浴大楼及车间的门窗、屋面防水、墙体维修和水、电、取暖设施维修费用。由于双方对部分鉴定项目无法达成一致意见所限，鉴定机构仅能对双方认可的厂房、办公楼、洗浴大楼土建部分维修改造工程出具鉴定意见（具体项目详见鉴定意见子目），该部分鉴定意见为616565元，另外在双方认可的鉴定项目中还有6项因无具体参数无法计入造价，分别为：（1）办公室三层“门口维修，抹灰刮大白”没有工程量，未计入本次造价；（2）办公楼三层“石膏线维修”没有工程量，未计入造价；（3）洗浴一层“水池、红砖砌筑，防水30平”没有具体做法、材质不明确、没有工程量，未计入本次造价；（4）洗浴二次“隔断”材质不明确、没有工程量，未计入本次造价；（5）洗浴二层“拆除墙体”没有工程量，未计入本次造价；（6）筒灯甩线未计入本次工程造价。本院认为：1.富晟公司与永发公司于2009年11月21日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，依据协议第七条“乙方（富晟公司）在不改变房屋主体结构的情况下，可按生产要求进行改动，乙方承担改建及日常维修费用”约定，富晟公司应对租赁物日常维护负责，租赁期满后应向永发公司交付能够满足正常使用功能的房屋。从富晟公司原审庭审自认可以说明租赁期满时租赁物不满足正常使用状态，存在漏水、供暖系统不能使用、门窗损坏等诸多问题，对此富晟公司应承担维修责任，对维修期间给富晟公司造成的租金损失亦应承担赔偿责任。至于富晟公司主张其已委托劳务公司进行维修系永发公司阻止其维修，富晟公司不应承担租金损失问题，因维修工程本应在租赁期间内由富晟公司在日常维护中完成，然而富晟公司并未履行合同义务，在合同解除后，富晟公司再进行维修作业应征得出租人认可，应对维修项目、时间、价格与出租人进行协商，但富晟公司在未取得协商一致的情况下擅自对租赁物进行拆改，进一步扩大了双方争议项目，致使矛盾升级，其擅自拆改行为存在过错，原审法院认定富晟公司给付2015年8月1日至本判决生效之日止的租金损失并无不当。2.关于维修费用承担问题。虽然永发公司诉请要求判令富晟公司对租赁物进行修复，但由于双方对修复项目无法达成一致意见，而永发公司对修复项目造价申请了司法鉴定，富晟公司亦同意按照司法鉴定意见支付维修费用，故原审法院判令富晟公司支付维修费并无不当，但是依据吉林省腾俊建筑装饰工程有限公司出具的询价意见判令给付维修费用的金额，明显依据不足，应予纠正。富晟公司应当按照司法鉴定机构正泰公司出具的鉴定意见616565元向永发公司支付维修费用，至于本次诉讼中，因双方无法达成一致意见，而导致未能完成委托的鉴定项目以及未计入鉴定意见的造价项目，可在永发公司自行维修后，待证据充分时再行主张。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第991号民事判决第二、三项；二、变更长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第991号民事判决第一项为：长春一汽富晟汽车毯业有限公司于判决本判决生效后立即赔偿长春市永发专用汽车配件有限责任公司维修费616565元。三、驳回长春一汽富晟汽车毯业有限公司其他上诉请求。一审案件受理费35600元（永发公司已预交），由富晟公司负担15600元，由永发公司负担20000元。保全费5000元，由富晟公司负担；二审案件受理费34511元（富晟公司已预交），由富晟公司负担14511元，由永发公司负担20000元。本判决为终审判决。审　判　长　　李　迪代理审判员　　李东鹤代理审判员　　梁　芳二〇一七年六月二日书　记　员　　陈　钢百度搜索“”