（2017）川0603民初1584号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-11-17
案件名称
王德芬与代文彬租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
德阳市旌阳区人民法院
所属地区
德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王德芬,代文彬
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第八十八条
全文
德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0603民初1584号原告：王德芬，女，汉族，生于1969年7月17日，住四川省德阳市旌阳区陕西馆巷**号*幢*楼*号，公民身份号码：5106221969********。委托诉讼代理人：金付兵，四川仁竞律师事务所律师。被告：代文彬，男，汉族，生于1965年1月28日，住四川省中江县永丰乡柏杨村*组，公民身份号码：5106231965********。委托诉讼代理人：胡江，四川山和律师事务所律师。原告王德芬与被告代文彬租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德芬及其委托诉讼代理人金付兵，被告代文彬的委托诉讼代理人胡江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王德芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年8月18日至今八个月的房屋租金176666.67元（暂计算至2017年4月18日，实际以判决生效之日止）；2.判令原、被告之间签订的《门面出租协议》解除；3.判令被告支付原告垫付的物业费及电费12000元；4.判令被告恢复租赁房屋原状或承担恢复原状的费用约16000元；5.本案诉讼费用由被告承担（其中第3、4项诉讼请求为当庭增加）。事实和理由：原、被告于2014年2月1日签订《门面出租协议》，商定被告租赁原告房屋五年（2014年2月1日起至2019年2月1日止），年租金265000元，年付。但在2016年，被告只支付了前半年租金，剩余部分口头承诺下半年支付，但至今未付。原告认为，支付租金是被告的法定义务，但被告拖欠租金至今已有八月有余。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。代文彬辩称，被告不是本案的适格主体，涉案房屋为心语网络服务部的经营场地，被告已于2016年将合同权利义务概括转让给了心语网络服务部，2016年1月，该网络服务部的投资人已变更为于永川，于永川为该网络服务部的实际经营者，原告知晓上述事实，并向于永川收取租金且在2016年追讨租金时，原告曾要求于永川出具《欠条》，说明原告清楚并认可原租赁合同权利义务转让的事实；原告诉请的欠付租金金额不客观，根据电话录音，原告在2017年2月28日提出欠款已让于永川打了欠条，3月初提到的欠款为3万元，20天后增加为6万元，时隔一个月后起诉时的欠付金额为176666元，与常理不符。经审理查明：2014年2月1日，王德芬（甲方）与代文彬（乙方）签订《门面出租协议》，约定租期五年，2014年2月1日起至2019年2月1日止，门面位于德阳市云峰北路239号1-2-4、1-2-5，年租金为人民币265000元，付款方式为现金支付，一年一付；门面的所有税费（包括水、电、气、物管费等）由乙方付；乙方在经营过程中如门面需转让或转租他人，必须通知甲方，三方在场协商一致，否则甲方不负半点经济责任，但合同有效期内合同不能转让，甲方不认可接手方的合同，合同被转让后已为无效，转租他人后需重新签订合同。若乙方需门面转让，转让费甲、乙各占50%。备注：2014年2月18日起计房租。德阳市工商行政管理局出具的《内资企业登记基本情况表》载明：企业名称德阳市心语网络服务部，住所地德阳市云峰山路与金江街交汇处金鑫花园1栋2楼4、5、6、7号，投资人于永川，核准日期为2016年1月18日，备注：投资人变更转让。据被告陈述，2014年2月至2015年底，在投资人未变更转让为于永川之前，代文彬已如实履行了租金交付义务。原告王德芬提供的张成元（系原告王德芬的丈夫）银行账户（卡号6227003602480025173，开户行：建行广汉支行）的交易明细显示，代文彬于2014年1月30日向张成元支付105000元，雷杨琼（系被告代文彬的妻子）于2014年2月24日向张成元支付160000元，上述金额合计265000元。本院根据被告的申请调取王德芬银行账户（卡号6227003604250028825，开户行：建行德阳城北支行）2016年8月-9月的交易明细，该交易明细显示，于永川分别于2016年8月9日、8月12日、8月16日、8月31日、9月3日、9月9日、9月15日、9月19日、9月26日以电子汇入或支付宝转账的形式分别向王德芬转账存入1500元、2000元、3800元、700元、3000元、3000元、1200元、3000元、6000元，上述金额合计24200元。原告王德芬提供的其银行账户（开户行：建行德阳城北支行，卡号6227003604250028825）的交易明细显示，于永川分别于2016年3月22日、3月30日、4月8日、4月25日、5月5日、5月8日、5月21日、6月2日、6月21日、6月29日、7月28日、10月2日、10月7日、10月8日、10月19日、10月25日、11月1日、11月17日以电子汇入或支付宝转账的形式分别向王德芬转账存入7000元、8000元、7700元、7000元、8000元、5000元、3850元、9997元、10000元、3800元、5000元、5100元、3000元、7000元、2000元、3000元、5000元、2200元。庭审中，原告认可上述费用均为于永川向其转账支付的房屋租金。被告提供的通话录音资料显示，2017年2月19日，张某（系原告王德芬的丈夫）与代文彬通话，由于于永川不接听张某电话，张某要求代文彬帮忙联系于永川，让于永川向其支付欠付的3万多元房租，张某知晓于永川为实际经营者。2017年2月28日，张某（系原告王德芬的丈夫）与代文彬通话，张某承认欠付费用已让于永川打了欠条。庭审中，原告对上述通话录音的真实性表示认可。原告四川鑫铭物业服务有限公司与被告王德芬、张继颖物业服务合同纠纷一案，德阳市旌阳区人民法院于2017年5月16日作出的（2017）川0603民初1318号民事调解书载明：“被告王德芬、张继颖尚欠原告四川鑫铭物业服务有限公司金鑫花园小区2栋4号和5号门面自2015年9月1日至2016年11月30日期间的物业管理费、垃圾清运费、电费共计13236.8元。此款由被告王德芬、张继颖于2017年5月16日前向原告四川鑫铭物业服务有限公司支付12000元，剩余部分原告自愿放弃主张”。王德芬提供的《收据》显示，其已于2017年5月16日向四川鑫铭物业服务有限公司支付了上述费用。以上事实，有当事人陈述、《门面出租协议》、《内资企业登记基本情况表》、银行卡交易明细、录音资料等证据予以证实。本案的争议焦点为，原告王德芬与被告代文彬在2016年是否建立了租赁合同关系。原告认为，原、被告双方签订《门面出租协议》，基于合同的相对性，应由代文彬承担给付义务；被告认为，涉案租赁门面的实际使用人为案外人于永川，租金也是由于永川向原告支付，原告知情并认可，代文彬已将合同的权利义务一并转让给了于永川，不应再承担上述费用的给付义务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，原告王德芬与被告代文彬虽于2014年2月1日签订了《门面出租协议》，但在合同的实际履行中，根据现有证据显示2016年即由案外人于永川实际使用涉案房屋用于心语网络服务部的经营并向原告王德芬支付租金，原告王德芬对此知情并认可于永川向其支付租金。庭审中，原、被告虽均未能明确于永川着手实际经营心语网络服务部具体时间，但工商登记显示该网络服务部的投资人已于2016年1月18日变更为于永川；在原告王德芬的丈夫张某与被告代文彬的通话中，原告并未要求代文彬向其支付欠付费用，仅要求代文彬帮助其联系于永川，并且对于部分欠付费用，原告已让于永川打了欠条，显示出原告事实上已经认可合同中约定的权利义务已经于2016年转移给了案外人于永川，原告王德芬与于永川虽未订立书面的租赁合同，但双方建立了事实租赁合同关系。故对原告诉请要求解除与被告代文彬之间的房屋租赁合同，并要求被告代文彬支付2016年8月18日起的房屋租金、恢复原状的费用，因缺乏相应的事实和法律依据，本院均不予支持。关于原告主张的物业费及电费12000元，由于原告主张的是自2015年9月1日至2016年11月30日期间的费用，现有证据无法明确投资人登记变更为于永川之前，即2016年1月18日之前产生的物业费及电费的具体数额，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十八条规定，判决如下：驳回原告王德芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2217元，由原告王德芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员 杨春兰二〇一七年六月二日书记员 袁 琳 搜索“”