（2016）粤20民终4148号

裁判日期: 2017-06-02

公开日期: 2017-12-14

案件名称

林伟强、苏群喜租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林伟强,苏群喜,区钊光

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终4148号上诉人（原审原告）：林伟强，男，1956年5月8日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：苏群喜，女，1959年7月5日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴健祥，广东洋三律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨晓玲，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：区钊光，男，1962年5月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师助理。上诉人林伟强、苏群喜因与被上诉人区钊光租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林伟强、苏群喜上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院查明涉案土地使用权人为林伟强，被上诉人一直使用涉案土地及地上建筑物，却认为上诉人要求被上诉人交还涉案土地及建筑物的诉请于法无据，属于严重罔顾事实和法律。涉案土地使用权人为林伟强的事实，中山市古镇镇冈东村民委员会出具了四至图予以确认，被上诉人也确认上诉人对涉案土地使用权系从其处转让而来，因此，涉案土地使用权人为林伟强是无可争辩的事实。既然一审法院认为双方不存在租赁合同关系，则被上诉人对涉案土地及建筑物的占有使用属于无权占有行为，应依照物权法第三十四条、三十七条规定进行处置，将土地及地上建筑物返还上诉人并赔偿上诉人损失。二、一审法院认为上诉人提供的证据无法证实双方存在租赁合同关系错误。一方面被上诉人提供了一张注明为“厂租”的金额为25000元的2013年7月31日的收据，另一方面，上诉人在起诉状中即承认了被上诉人向上诉人支付了部分租金10万元，上诉人的陈述得到了被上诉人提供的证据予以印证，足以证明双方存在租赁关系，且该租赁关系至少从2013年7月开始存在。区钊光辩称，一审判决正确，第一，上诉人没有举证证明双方之间存在租赁关系，上诉人主张与常理不符。2012年租赁至今，没有催告交租，也未向被上诉人要求交付，400万元买了土地使用权和地上建筑物，至今只有150万元的转账记录，150万元为借款非物业的转让款，剩余款项没有举证。第二，被上诉人认为双方为借贷关系，被上诉人向上诉人借款1557300元，作为借款的担保，被上诉人才将涉案土地更名到上诉人名下，双方约定在借款还清后，双方将土地更名到被上诉人名下，实际上被上诉人已经向上诉人还款2010250元，借款本金已经还清，但上诉人未将土地使用权更名过来，涉案土地使用权及地上建筑物的所有权为被上诉人所有。林伟强、苏群喜向一审法院起诉请求：1.区钊光将中山市古镇镇冈东第二工业区9号土地及地上建筑物（即祥丰街3号）交还给林伟强、苏群喜；2.区钊光向林伟强、苏群喜支付租金1329414元及逾期利息（租金从2012年1月1日起计至区钊光退场之日，暂计到2015年12月31日；利息按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起至清偿之日止计算）。一审法院认定事实：2005年10月22日，中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）与区钊光签订《冈东工业区土地租赁合同书》（编号：第二区009），约定：冈东村委会将位于中山市古镇镇冈东第二工业区9号土地租给区钊光，面积为1418.07平方米，四至范围见合同附图；每平方米租金525元，50年租金合计为744486元；合同期限50年，从2005年1月1日至2054年12月31日止，合同期内区钊光不得单方终止合同；区钊光需于2005年1月25日前足额交完50年的租金。合同还约定了其他内容。合同签订后，冈东村委会把上述土地交付给区钊光使用。上述土地的地上建筑物包括一部分框架结构建筑，一部分星铁棚建筑。2011年，林伟强、苏群喜与区钊光达成口头协议，将上述租赁合同项下的权利义务转移给林伟强、苏群喜。同年12月16日，苏群喜通过银行转账方式向区钊光汇款757340元。12月26日，区钊光向冈东村委会交纳了上述土地2009年利息39516元、2010年利息56916元、2011年利息58186元和50年期租金款744486元。同日，林伟强、苏群喜与区钊光到冈东村委会办理上述租赁合同的转名手续。冈东村委会与林伟强、苏群喜签订《冈东工业区土地租赁合同书》（编号：XFJ03-20111226）,约定冈东村委会把上述土地（祥丰街3号）出租给林伟强、苏群喜，并确认林伟强、苏群喜已于签订本合同前足额交完50年租金；其他约定内容与上述编号为第二区009的合同书一致，用地四至图上载明上述土地使用权人是林伟强。合同签订后当天，苏群喜又向区钊光转账汇款800000元。上述土地及地上建筑物仍由区钊光使用至今。一审法院另查明：2012年6月20日，区钊光向林伟强交付支票4张，金额分别为3735元、6428元、6934元、42400元，合计59497元；2013年6月17日，林伟强确认收到区钊光金额合计为60000元的支票若干张，并出具收条；同年7月31日，林伟强收到区钊光25000元，并在收据上注明是“厂租”；同年12月3日，林伟强与区钊光就支票交付情况进行对数，双方确认2012年3月30日至2013年12月1日林伟强收到区钊光交付的支票金额合计为420010元。2014年，区钊光向林伟强、苏群喜交付一张中山农村商业银行支票（金额：56500元，号码：31404430/21083502），但因不能兑现而被退回。2015年9月4日，林伟强收到区钊光现金7500元，并出具收据。此外，林伟强还收到区钊光支付的其他现金，但双方对以支票或现金支付的款项性质、用途均存有争议。区钊光除上述三张收据外，还提供四张收据，主张收据上相应款项除上述支票款420010元外，其余为现金，目的是还清其借林伟强、苏群喜的1557340元；林伟强、苏群喜对此予以否认，并提供支票对数单和交付清单，主张除上述三张收据收条外，其余四张收据都被区钊光篡改，并提出形成时间司法鉴定，以证明其中三张收据金额与对数单一致，是支票款，另一张收据出具时间是2000年。再查明：2015年11月25日，林伟强、苏群喜委托广东洋三律师事务所吴健祥律师向区钊光发出律师函，认为区钊光自2012年1月1日起使用上述土地及地上建筑物，但一直拖延支付租金，要求区钊光结清租金。区钊光收到上述律师函。林伟强、苏群喜以区钊光拖欠租金为由，于同年12月9日诉至法院，主张前述实体权利。一审法院认为，林伟强、苏群喜主张于2012年1月1日起把案涉土地及地上建筑物租赁给区钊光使用，区钊光一直拖欠租金，区钊光虽然一直在使用案涉土地及地上建筑物，但否认双方存在租赁关系，而林伟强、苏群喜提供的证据均无法证实双方存在租赁合同关系且对租金有约定，且其也没有提供其他充分证据予以证实，故一审法院对双方存在租赁关系且区钊光拖欠租金的事实均不予认定。仅凭区钊光提供的一张注明为“厂租”的金额为25000元的2013年3月31日收据也不足以认定双方自2012年始存在租赁关系。关于林伟强、苏群喜的陈述，林伟强、苏群喜先主张2015年9月14日的7500元也是厂租，但之后林伟强主张是区钊光的6500元还款及1000元支票交易手续费；林伟强、苏群喜先主张双方的支票买卖（区钊光把支票交给林伟强，林伟强向区钊光支付低于票面金额的款项）及借款关系在签订其与冈东村委会的合同时已结清，与区钊光只剩下租赁关系，但其又以支票对数单及交付清单主张林伟强与区钊光在2012年和2013年期间有支票买卖。林伟强、苏群喜的上述主张事实，前后不一，有违诚信原则，其陈述的证明效力不足以当然采信。林伟强、苏群喜应承担举证不能的不利后果。林伟强、苏群喜要求区钊光交还案涉土地及地上建筑物，支付租金及逾期利息的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于林伟强、苏群喜提出的司法鉴定申请，因为即使鉴定结果与林伟强、苏群喜的意见一致，也只能说明区钊光提供的三张收据与林伟强、苏群喜提供的支票对数单一致或收据款项发生于2000年，但对证明双方是否存在租赁合同关系的待证事实并无意义，故一审法院不予准许。区钊光辩称苏转喜向其共转账1557340元是借款，并以案涉土地及地上建筑物转名给林伟强、苏群喜作抵押，提供7份收据证明其已还款，林伟强、苏群喜予以否认，区钊光也没有提供其他证据证明双方存在借贷合意，故一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回林伟强、苏群喜的全部诉讼请求。一审案件受理费16765元（林伟强、苏群喜已预交），由林伟强、苏群喜负担。本院二审期间，区钊光向本院提交一份关于区钊光租用土地的情况说明原件，拟证明150万元是其向林伟强的借款，双方办理合同更名只是担保行为非使用权转让行为，因此收据没有做相应变更。经质证，林伟强、苏群喜认为，该份证据为村委会物管负责人区耀培陈述，属于证人证言，必须要求证人出庭作证才能被采信。如果法院认为该份证据为书证，对证据上村委会公章的真实性予以确认，但对证据关联性不予确认。林伟强、苏群喜在二审期间未提交新的证据。本院经审理查明：林伟强、苏群喜向一审法院起诉称，区钊光因向林伟强、苏群喜借款及支票交易，共欠林伟强、苏群喜250万元左右，经多次追讨，区钊光均无力归还，遂提出将其在冈东村委会土地权益及地上建筑物以400万元的总价款转让给林伟强、苏群喜。2011年12月26日，双方到冈东村委会办理了涉案土地及建筑物更名过户手续，林伟强、苏群喜也按照约定将尾款150万元支付给区钊光。因此林伟强、苏群喜依法享有涉案土地使用权及地上建筑物所有权。而区钊光一直使用涉案土地及地上建筑物，却一直拖延支付租金，遂提起本案诉讼。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。林伟强、苏群喜以其与区钊光存在土地及地上建筑物租赁合同关系提起本案诉讼，故本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为，双方当事人是否存在租赁合同关系。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。林伟强、苏群喜主张其与区钊光存在口头租赁合同关系，区钊光予以否认，林伟强、苏群喜应进一步就双方存在租赁合同关系的基本事实举证证明。林伟强、苏群喜上诉认为其提供的注明“厂租”的收据与区钊光向其支付租金的事实相互印证，证明双方存在租赁合同关系。对此，本院作如下分析：如前所述，双方未签订租赁合同，区钊光亦否认双方存在口头租赁合同关系，故双方不具备形式上的租赁合同关系。至于双方是否形成事实上租赁合同关系的问题。因租赁合同为有偿合同，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，这是租赁合同的重要特征。而本案中，林伟强、苏群喜主张双方约定每月每平方米租金为20元，每两年递增10%。但从双方对账情况来看，区钊光不定期向林伟强、苏群喜交付支票或支付现金。2013年12月3日，经对数双方确认2012年3月20日至2013年12月1日林伟强收到区钊光交付的支票金额420010元。此外，2015年区钊光还向林伟强支付过其他现金。上述款项显然与林伟强、苏群喜所主张的租金数额不相符。而且，除了一张收据上注明“厂租”之外，其余收条或票据上均未注明用途。假设林伟强、苏群喜确系出租人，在双方已经约定租金标准的情形下，区钊光不定期向林伟强、苏群喜支付数额不等的租金，租金支付方式已有违租赁合同交易惯例。既然双方往来的支票系用于支付租金，在年底对往来支票进行对数的前提下，却未对租金进行结算，更与常理不符，不排除双方还存在其他债权债务关系。故仅凭一张注有“厂租”的收据，不足以证明双方存在事实上的租赁合同关系。至于林伟强、苏群喜是否享有涉案土地合法使用权及地上建筑物所有权的问题，不属于本案审理范围，双方可另循途径解决。综上，上诉人林伟强、苏群喜的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16765元，由上诉人林伟强、苏群喜负担。本判决为终审判决。审　判　长　　官　琳代理审判员　　马燕清代理审判员　　刘　通二〇一七年六月二日书　记　员　　龙战江高丽关注公众号“”