（2016）苏0506民初8463号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-10-26
案件名称
许春峰、陈春艳与苏州中润商业发展有限公司、苏州中润置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许春峰,陈春艳,苏州中润商业发展有限公司,苏州中润置业有限公司,苏州韦博文化交流有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初8463号原告：许春峰，男，1976年11月3日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：陈春艳，女，1979年3月8日生，汉族，住苏州市吴中区。俩原告共同委托诉讼代理人：刘德志、汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。被告：苏州中润商业发展有限公司,住所地苏州市吴中区宝带西路111号。法定代表人：蔡祥贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵哲，该公司员工。被告：苏州中润置业有限公司,住所地苏州市吴中区宝带东路399号。法定代表人：蔡丽萍。第三人：苏州韦博文化交流有限公司，住所地苏州市临顿路82号3层。法定代表人：高卫宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾颖，该公司员工。本院于2016年12月6日受理了原告许春峰、陈春艳与被告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润商业公司）、苏州中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本院依法追加苏州韦博文化交流有限公司（以下简称韦博文化公司）为本案第三人。原告许春峰、陈春艳及其共同委托诉讼代理人刘德志、被告中润商业公司之委托诉讼代理人赵哲、第三人韦博文化公司之委托诉讼代理人贾颖到庭参加了诉讼，被告中润置业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许春峰、陈春艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年5月1日签订的《委托经营管理协议》，被告返还原告位于苏州市吴中区××商业中心××室房屋，恢复到双方原房屋交付时状态；2、判令被告中润商业公司支付原告2015年5月1日至2017年4月30日租金669573元（租金截止日，暂计至2017年4月30日，实际以被告交还房屋日期为准），判令被告中润商业公司支付滞纳金155315元（逾期每日，按当期应付金额的千分之一，分段计算，从2015年11月1日起算，暂计算至起诉日，实际计算至被告支付日），上述金额合计824888元，被告中润置业公司与被告中润商业公司承担连带责任；3、判令俩被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月19日，原告与被告中润置业公司（开发商）签订商品房买卖合同一份，合同编号：苏吴合同201011190159，标的房屋：苏州市吴中区××商业中心××室。原告在签订合同之后按约支付了全部购房款，并办理了房屋过户手续，取得该房屋的产权证，故原告是该房屋的合法产权人。2012年5月1日，原告与俩被告签订委托经营管理协议一份，约定原告将上述商铺房屋委托被告中润商业公司统一对外招商和统一经营管理，期限为6年（2012年5月1日至2018年4月30日）。协议还约定被告中润商业公司从2015年5月1日起每6个月支付一次租金，每次提前10日支付下期应付租金；被告中润商业公司迟延支付租金的，逾期每日按照迟延支付金额的千分之一向原告支付滞纳金。协议对其他条款也作了相应约定。被告中润置业公司作为上述房产之开发企业，对被告中润商业公司在上述合同项下的义务承担连带责任。但是，在上述委托经营管理协议签订后，从2015年5月1日起，被告中润商业公司就没有严格按照协议约定按时支付租金，长期拖欠应付租金。原告与其他业主，多次要求被告中润商业公司支付租金，被告中润商业公司均以各种理由拖延。对此，被告中润置业公司也没有尽到督促和担保的责任。被告中润商业公司的行为属于严重失信，实际上已经构成了根本违约，严重损害原告的合法权益。因此，原告诉至法院，请求解除合同，并追究俩被告的违约责任。被告中润商业公司辩称：我公司对于与原告的租赁关系没有异议，经原告委托，我公司对原告的房屋进行了经营管理，该房屋现租给第三人韦博文化公司，无法解除委托经营关系，本案所涉的房屋仅系租赁给第三人的房屋中一部分，我公司与第三人之间的租赁关系还涉及到其他人。关于租金问题，我公司于2015年9月7日、2016年1月14日和2016年6月29日向原告支付租金合计111835.75元，春节前又向原告支付了18550.73元。原告主张的滞纳金计算标准过高，请法庭依法酌情调低滞纳金，我公司能够接受按照同期同类银行贷款利率2倍计算的滞纳金。被告中润置业公司未作答辩。第三人韦博文化公司辩称：我方尊重法庭的审判结果，但希望维护我方的权利，我方与被告中润商业公司之间的租赁协议是正常履行的，租金也是按时足额付给被告中润商业公司，期间有一段时间是减租的，我方没有任何违约行为。如果判决返还房屋，对我方的影响很大，我方有五六百的学员，如果撤场所需要的时间也比较长。经审理查明，2010年11月19日，原告许春峰、陈春艳与被告中润置业公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：苏吴合同201011190159），俩原告向被告中润置业公司购买本案所涉房屋即苏州市吴中区××商业中心××室，用途为商业服务用房，面积为115.83平方米。2012年8月，本案所涉房屋产权及国有土地使用权登记至俩原告名下。2012年2月1日，被告中润商业公司与第三人韦博文化公司签订房屋租赁合同一份，合同约定被告中润商业公司出租位于中润·苏州中心商业房屋房产铂金大道三层308、309、310、311、312、313号给第三人韦博文化公司用于经营“韦博国际英语”，租赁日期为2012年2月1日至2018年1月31日。该合同中约定的租赁房屋中的309室的房屋即为俩原告向被告中润置业公司购买的房屋。2012年5月1日，原告许春峰与被告中润商业公司签订委托经营管理协议、委托经营管理补充协议各一份，被告中润置业公司作为两份协议的担保人。委托经营管理协议约定原告许春峰委托被告中润商业公司将本案所涉房屋出租给被告中润商业公司使用，由被告中润商业公司按照铂金大道项目的统一规划进行统一招商和统一经营管理。协议租赁期为6年，自2012年5月1日起至2018年4月30日止。关于租金及支付：1、租赁期间，自2012年5月1日至2015年4月30日该商铺的租金乙方已一次性支付给甲方，甲方须提供该租金收据给乙方；2、第四年2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为347343元；3、第五年2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为396960元。乙方应每6个月为一期支付一次租金，每次应提前10日支付下期应付租金。如乙方即被告中润商业公司若未能按照协议约定按期足额向原告许春峰支付租金，逾期每日按迟延支付金额的千分之一向原告许春峰支付滞纳金。委托经营管理协议还约定，被告中润置业公司作为担保方，对被告中润商业公司在该协议项下的违约赔偿承担连带担保责任。委托经营管理补充协议则对双方的物业管理费用作了补充。2015年9月7日，被告向原告支付了50000元，2016年1月14日支付了24734.3元，2016年6月29日支付了37101.45元，2016年春节前支付了18550.73元，以上合计支付了租金130386.48元，因此2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金被告还拖欠俩原告租金613916.52元。以上事实，由俩原告提供的商品房买卖合同、委托经营管理协议、委托经营管理补充协议、银行对账单复印件、被告提供的房屋租赁合同和本案庭审笔录予以证实。本院认为，本案所涉的委托经营管理协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于陈春艳的身份问题。尽管原告陈春艳并未在委托经营管理协议签订，但其系本案所涉房屋的共同共有人，其与原告许春峰共同提出本案诉讼，向被告主张因经营管理协议而产生的合同责任，视为其对该份协议的追认，俩被告对其身份亦未提出异议，因此原告陈春艳亦系该经营管理协议的当事人，其有权与原告许春峰提出本案诉讼并向本案各被告主张相应的合同责任。对原告的各项诉请，本院作如下认定：一、关于拖欠的租金金额问题。在庭审中，双方确认被告中润商业公司自2015年5月1日至2017年4月30日应当向俩原告支付租金共计744307元，扣除被告中润商业公司已经向俩原告支付租金130386.48元，尚拖欠俩原告租金613916.52元，因此原告要求被告中润商业公司支付租金之诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、关于滞纳金问题。俩原告主张按照合同约定的逾期每日按迟延支付金额的千分之一支付，共计155315元。而被告中润商业公司认为滞纳金计算标准过高，希望可以按照同期同类银行贷款利率的两倍计算。俩原告在庭审后向本院说明，其为购买本案所涉房屋已经向银行贷款207万，每月需还本金和利息数万元。本院认为双方在合同中约定的滞纳金计算标准过高，综合考虑到原告所负的贷款、利息及预期利益等因素，根据本案的实际情况本院酌情按每年10%计算滞纳金。1、根据合同约定，2015年5月1日至2015年10月底前的租金173671.5元应当在2015年5月1日之前10日支付，但被告仅在2015年9月7日支付了50000元，基数为173671.5元，按每月30天计算，逾期天数为127天，因此2015年5月1日至2015年9月7日的滞纳金为6042.82元。2、2015年9月7日至2015年10月底的滞纳金。因9月7日支付了50000元，因此该段期间滞纳金的计算基数123671.5元，期间的滞纳金为1795.78元。3、2015年11月1日至2016年4月30日期间的滞纳金。该期间应付的租金173671.5元应于2015年12月1日之前10天支付，被告仅在2016年1月14日支付了24734.3元，因此2015年11月1日至2016年1月14日期间滞纳金的计算基数123671.5元+173671.5元=297343元，该期间的滞纳金为5946.86元。4、2016年1月14日被告支付了24734.3元，因此2016年1月15日至4月30日期间的滞纳金的计算基数为297343元-24734.3=272608.7元，该期间的滞纳金为7842.17元。5、2016年5月1日至2016年10月31日的半年租金198480元，合同约定应于2016年5月1日之前10日支付，被告仅在2016年6月29日支付了37101.45元，2016年5月1日至6月29日期间的基数为272608.7元+198480=471088.7元，该期间的滞纳金为7485.79元。6、2016年6月30日至2016年10月31日期间的计算基数471088.7-37101.45=433987.25元，该期间的滞纳金为14386.97元。7、合同约定应于2016年10月31之前10日支付半年租金198480元，双方均陈述被告在2017年1月27日前支付了18550.73元，但均未陈述具体支付日期，因此推定为2017年1月27日支付，故2016年11月1日至2017年1月27日期间的滞纳金计算基数为433987.25+198480=632467.25元，期间滞纳金为14901.97元。8、2017年1月28日至4月30日期间的计算基数为613916.52元，期间的滞纳金为15474.06元。以上2015年5月1日至2017年4月30日期间的滞纳金合计人民币73876.42元。三、关于俩原告要求解除合同之诉讼请求，因为本案所涉房屋为产权式商铺，产权式商铺是一种特殊的房地产经营模式，商铺所有人以投资为目的将没有进行物理分割的商铺委托他人统一出租经营获利。为达到收益最大化的目的，受托人对整个商场的所有商铺进行整体利用、规划使用方案。如允许单独特定的商铺购买人拆分出租，会造成受托人和其他购买人的权益受损，亦不利于物业整体利用、经营和收益，不符合经济效益原则，俩原告的解除权受到限制。所以俩原告要求解除委托经营管理协议之诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告中润置业公司的担保问题。根据原、被告双方签订的委托经营管理协议第八条的规定，被告中润置业公司作为协议的担保方，对被告中润商业公司本合同项下对俩原告的违约赔偿承担连带担保责任。由于该约定并没有明确被告中润置业公司是对被告中润商业公司违约后的全部赔偿承担连带担保责任，还是对被告中润商业公司因违约产生的赔偿承担连带担保责任，所以本院视为双方对于被告中润置业公司的保证担保范围约定不明确。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款的规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。故被告中润置业公司应当对被告中润商业公司因违约产生的全部债务承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州中润商业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告许春峰、陈春艳支付租金613916.52元、滞纳金73876.42元，合计人民币687792.94。被告苏州中润置业有限公司对本项义务负连带清偿责任。二、驳回原告许春峰、陈春艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15518元，财产保全费4520元，合计人民币20038元，由被告苏州中润商业发展有限公司、苏州中润置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 陈柏安人民陪审员 顾伟芳人民陪审员 邹才根二〇一七年六月二日书 记 员 张凤娟 来自：