（2017）鲁0211民初4522号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-08-15
案件名称
青岛奥海东星物业管理服务有限公司与郭耀鹏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛奥海东星物业管理服务有限公司,郭耀鹏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初4522号原告:青岛奥海东星物业管理服务有限公司，住所地青岛市经济技术开发区嘉陵江西路216号甲。组织机构代码证：55397556-1。法定代表人:秦永绍，职务总经理。委托代理人：周睿，山东琴安律师事务所律师。被告：郭耀鹏，男，1985年8月24日出生，住青岛经济技术开发区。原告青岛奥海东星物业管理服务有限公司与被告郭耀鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周睿、被告郭耀鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛奥海东星物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付欠款人民币暂计2664.09元（暂计至2016年12月31日，物业服务费含电梯运行费2322.79元，滞纳金341.3元）要求计算至判决生效之日；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系青岛经济技术开发区江山中路185号天玺乐城小区的物业服务单位，被告系该小区（以下称涉案房屋）业主。自2015年1月24日起，被告一直未向原告交纳物业服务费（含电梯运行费），截止至2016年12月31日，被告拖欠原告物业服务费（含电梯运行费）、滞纳金等各项费用暂计2664.09元。原告多次索要，被告均拒绝。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告郭耀鹏未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称欠付金额应该是对的，但不同意支付。开发商并没有正式交房，应该交房后开始支付物业费。2015年物业用虚假的电梯合格证欺骗业主，电梯脱检，存在安全隐患，小区内消防设施无法使用。关于滞纳金没有约定。本院经审理认定事实如下：1、原告系天玺乐城小区物业服务单位。原告提交的《天玺乐城前期物业管理委托合同》，系原告与青岛天玺房地产有限公司于2011年10月25日签订的。委托合同约定原告为天玺乐城小区提供物业管理服务，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其聘请的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定的物业管理房屋费标准为住宅房屋建筑面积0.99元/月/建筑平米，电梯运行费标准为0.4元/月/建筑平米；业主交付物业费的时间为每季度一次；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按照应交金额的0.05%按日交纳滞纳金。合同签订后，原告为天玺乐城小区提供物业服务至今。2、原告提交的《青岛市商品房预售合同》，证明被告郭耀鹏于2011年8月25日与青岛天玺房地产有限公司签订商品房预售合同，购买开发区江山中路185号龙达生态园1栋2单元1103户，房屋建筑面积71.85平方米，龙达生态园推广名天玺乐城，合同约定房屋交付的标志为双方交接房屋钥匙；合同附件五约定的前期物业管理公司为原告。3、原告提交《钥匙接受及托管承诺书》、郭耀鹏签字的物业费承诺书，证明被告郭耀鹏于2014年6月3日接收了钥匙、门禁卡；同意接收物业，因竣工验收备案手续尚未办理，故申请缓交三个月的物业服务费300元。原告提交的《业主档案资料表》，证明涉案房屋收楼日期为2014年6月3日。原告主张被告拖欠原告自2015年1月24日至2016年12月31日止的物业服务费用2322.79元。被告对此数额予以认可，但认为涉案房屋虽已交付但未正式交房。4、原告提交了《顺丰速运客户存根》、《顺丰速运运单追踪》、《律师函》、《运单追踪》，欲证明原告在起诉前已向被告进行书面催收物业管理服务费、电梯运行费及滞纳金，被告已收到该书面催交文件。5、被告郭耀鹏提交的照片及视频，欲证明小区电梯、消防设施存在问题；原告对于照片、视频的真实性不予认可。上述事实，有原告提交的《天玺乐城前期物业管理委托合同》、《青岛市商品房预售合同》、《钥匙接受及托管承诺书》、郭耀鹏签字的物业费承诺书、《业主档案资料表》、《顺丰速运客户存根》、《顺丰速运运单追踪》、《律师函》、《运单追踪》等书证及原告陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与青岛天玺房地产有限公司签订的《天玺乐城前期物业管理委托合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，按照合同约定及法律规定，该合同对天玺乐城小区内的全体业主具有法律约束力，故原、被告双方应按照合同的约定行使权利，履行义务。虽然本案中被告对原告的物业服务提出质疑，但并未否认原告为天玺乐城小区提供了物业服务的事实，其所提交的证据真实性、关联性均无法确认；即使证据真实，亦不能免除被告应交纳物业服务费及电梯运行费的义务，原告关于物业服务费及电梯运行费的诉求并无不当，符合法律规定，本院予以支持。且原告已经向被告书面催交，被告无正当理由在催告的合理期限内仍未交纳物业费，原告请求被告支付物业费，本院予以支持。原告主张滞纳金损失341.3元，其所提交的《天玺乐城前期物业管理委托合同》中对电梯运行费未约定滞纳金；合同仅约定了交纳物业服务费的时限为每季度一次，逾期按0.05%按日交纳滞纳金，该滞纳金约定过高，本院予以调整，按照同期银行贷款利率酌定支持人民币80元。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭耀鹏于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奥海东星物业管理服务有限公司自2015年1月24日至2016年12月31日止的物业服务费人民币2322.79元。二、被告郭耀鹏于本判决生效之日起十日内支付原告青岛奥海东星物业管理服务有限公司滞纳金人民币80元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，减半收取25元，由被告负担，被告应负担的部分限被告于判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期限届满之日起两年。审判员 梁玮二〇一七年六月二日书记员 丁煜附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”