（2017）桂0602民初295号
裁判日期: 2017-06-02
公开日期: 2017-11-16
案件名称
南宁同德物业服务有限公司与林玉生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁同德物业服务有限公司,林玉生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第八条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初295号原告：南宁同德物业服务有限公司，住所地南宁市葛村路9号民旖大厦B座1403号。法定代表人：黎伟。委托诉讼代理人：郑伟东，该公司经理。被告：林玉生，男，1961年9月29日出生，住防城港市港口区，委托诉讼代理人：吴喜标，男，1970年10月30日出生，住防城港市港口区，公民代理。原告南宁同德物业服务有限公司（以下简称同德公司）诉被告林玉生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后依法适用普通程序，于2017年6月2白公开开庭进行了审理。原告同德公司的委托诉讼代理人郑伟东，被告林玉生的委托诉讼代理人吴喜标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同德公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费等相关费用2522.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，被告入住收房，但没有履行业主的义务，不按时交付物业费。2015年5月1日至2016年12月31日欠物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元、2015年4月22日至2016年12月31日欠水费55.1元、公摊费263.3元，共计欠费2522.4元，经原告多次催缴未果。被告林玉生辩称：1、和德国际公寓业主委员会于2012年7月份合法成立，并已告知原告终止前期物业服务工作。2、和德业主委员会与南宁同德物业服务有限公司进行协调和交接的证据材料。3、原告与被告签订《前期物业管理服务协议》的约定“自本协议终止时起5日内与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理和移交手续须经业主和委员会确定。”。综上，原告于2012年8月份至今从事的和德物业服务工作没有任何法律依据，属于违法经营，双方签订的前期物业管理服务协议于2012年8月起已经没有法律效力。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提供在证据1、2、7的真实性、合法性、关联性予以认可。关于被告提供的证据《和德国际公寓业主委员会备案证明》、《印章入网证》、《证明》，均证明和德国际公寓已合法成立业主委员会并进行了备案，原告虽认为该业主委员会未成立，但未提供足够的证据予以否认，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信；关于被告提供的证据《委托书》、《通知》，内容无法证明同德国际业主委员会已经解聘原告。结合证据，本院认证事实如下：被告系和德国际公寓B座18-2号房的业主，该房屋的建筑面积为121.25平方米。2009年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；前期物业管理服务费用乙方缴纳费用时间：每月5日前缴纳当月费用；住宅按建筑面积每月0.5元/㎡；电梯运行费按30元/月·户；公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊；生活垃圾处理费每户每月7.5元；乙方在房屋交付使用时开始向甲方缴纳房屋共用部位、公共设施设备专项维修资金，按建筑面积每月每平米0.1元收取。和德国际公寓业主委员会于2012年4月6日在白沙万办指导下成立了业主委员会筹备领导小组。通过采取投票等方式选举产生公寓第一届业主委员会委员9名。2012年8月6日，和德国际公寓已经根据《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》的有关规定，已召开首次业主大会会议，并选举业主委员会业主达标，并按规定在防城港市××和城乡建设委员会办理了小区业主委员会备案手续。2012年9月20日，和德国际公寓业主委员会向防城港市和德地产开发有限公司发出《通知》，内容为：贵公司委托杨玉貌与我和德国际公寓业主委员会及业主进行工作协调函已收悉，和德国际公寓业主委员会和业主拟于本院二十五前终止贵公司聘请南宁同德物业管理有限公司从事和德国际公寓的前期物业服务合同，并从2012年10月1日起，和德国际公寓的物业管理服务工作由本业主委员会公开招聘的物业企业进入开展工作。请贵公司协同做好前期物业终止及移交工作。另查明，原告未向被告支付2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元，2015年4月22日至2016年12月31日期间的水费55.1元、公摊费263.3元，以上共计2522.4元。本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与被告签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据合同约定，原告应履行提供合理物业服务的义务，被告应履行交纳物业费的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后未及时支付相应的物业费，已侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任。关于和德国际公寓业主委员会于2012年9月20日发出《通知》解聘原告是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。《最高人民法院》第八条第一款规定：“业主大会按《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。上述规定清楚地表明，解聘、选聘物业服务企业系业主大会的职权，业主委员会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。没有业主大会的决定，业主委员会既无权解聘物业服务公司，也无权选聘物业服务企业。和德国际公寓业主委员会解聘原告及选聘北京市均豪物业管理股份有限公司东兴分公司时，均未经过业主大会决议，不符合法律规定。因此，原告与被告签订的前期物业服务合同并未依法终止，仍应继续履行。故原告请求被告支付2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元及2015年4月22日至2016年12月31日期间的水费55.1元、公摊费263.3元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院》第一条、第八条的规定，判决如下：被告林玉生向原告南宁同德物业服务有限公司支付物业费1212元、电梯费600元、维修资金242元、垃圾费150元、水费55.1元、公摊费263.3元，以上共计2522.4元。案件受理费50元，由被告林玉生负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并预交上诉费50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 凌 枝人民陪审员 梁 毓人民陪审员 苏丕雄appoint二〇一七年六月二日书 记 员 梁 泓 微信公众号“”